房地產業銷售人員個人所得稅納稅籌劃探討

余焱

摘要：作為我國國民支柱產業的房地產業更是密切關系到我們每一個人的生活，本文以最具代表性的房地產業銷售人員為例，對一些個人所得稅的問題與籌劃方案進行探討，發揮個人所得稅的作用與功能。

關鍵詞：個人所得稅；納稅籌劃；房地產業；銷售人員

一、房地產銷售人員收入現狀概述

我國的房地產企業實行的薪金制度一般有等級工資制，提成工資制，和年薪工資制等。以下重點對房地產業銷售人員的薪資進行贅述，房地產業銷售人員的工資一般分為三個部分，分別是固定工資、浮動工資和附加工資，三者所包含的內容項目不一。

二、房地產銷售人員工資個人所得稅納稅籌劃

銷售人員可以說是房地產企業興衰的重要引導者，與此同時他們的銷售業績也與他們的實際工資息息相關，以下就以萬達地產為案例，

具體案例如下：職員A和B，均為普通顧問，每月的基本工資為2500元。在繳納個人所得稅前的工資概況如下：

姓名/項目 基本工資 購房合同總額 提成比例 工資總額

職員A 2500元/月 8000000元 2‰ 18500元

職員B 2500元/月 10000000元 2‰ 22500元

按照稅法規定計算個人所得稅，A職員：（18500-3500）* 25%-1005=2745元，B職員：（22500-3500）*25%-1005=3745元。兩人的稅后凈收入就分別為15755元和18755元，很明顯納稅前的工資總額B比A要多4000元，而納稅后只高出了3000元，也就是說，職員B的可支配收入少了1000元。倘若每個月都是如此，那么這對于職員B來說可是一筆巨大的損失，這也就讓納稅籌劃的必要性有所彰顯。

在兩個納稅等級之間的臨界點時，收入可能不會相差很大，但是所對應的凈收入可能就完全不一樣。對于職員B這樣的員工，公司在支付工資的時候，應該盡可能的，為員工爭取更多的福利，使員工能夠有更多的稅后凈收入來提高自己的生活質量或滿足更多的需求，可以從以下幾個方面著手進行

①加大對職工福利力度，降低名義收入

從現實的角度上講，員工通過勞動來獲得報酬就是為了滿足自己的生活需求。稅法規定，員工福利費用可以抵扣企業所得稅，這里的員工福利費用是指企業從員工工資拿出資金專門為員工支付的生活津貼，即企業為員工提供交通、住房、飲食、教育、醫療等相關方面的補貼，比如給員工參加社保、教育培訓等，來滿足員工的生活要求。并且企業還可以將用于這部分支出的福利費用從員工的工資中扣除，這樣就可以降低員工的個人所得稅，使其獲得更多的凈收入用來滿足更高的要求。因此，對于像職員B這樣的員工，企業應該從實際生活需求出發，制定切身的實際稅收籌劃方案。

工資 應繳納稅額 稅后凈收入 生活費 扣除后凈收入

22500元 3745元 18755元 5500元 13255元

以上為職員B的實際可支配收入，生活費5500元，針對以上條件進行納稅籌劃方案設計：職員B與公司簽訂勞動合同，公司為其提供住房，食堂提供餐飲，公司為員工提供通訊、交通等補貼，這些費用全部都從員工工資扣除，那么方案執行后的工資情況就變為，

項目 工資 應納稅額 生活費 稅后凈收入

籌劃前 22500元 3745元 5500元 13255元

籌劃后 17000元 2370元 5500元 14630元

可以得出結論，在納稅籌劃方案實施后，員工B每月少繳個人所得稅1375元。籌劃后，企業沒有承擔什么損失，而B的名義收入看上去好像是減少了一些，但實際支配的收入增加1375元，可以說是一舉兩得。

②利用社保和公積金等優惠政策設計納稅籌劃方案

在房地產行業中，除了普通的銷售人員外，還有一些銷售主管和銷售顧問，這些高層銷售人員的籌劃空間也是相當可觀的。例如，主管C是萬達地產的一銷售主管，作為一名銷售經理，他的薪資情況大致為：工資：2500+10000000*2‰+28000000*0.1‰=25300元，應繳納個人所得稅：（25300-3500）*25%-1005=4445元，稅后凈收入為25300-4445=20855元，由此可得，主管C每個月所繳納的個人所得稅占到他實際可支配收入約21.3%。從這個角度來看對于房地產公司的銷售主管這類高收入人群進行納稅籌劃的必要性。

案例中主管C的當月工資是25300元，在未進行納稅籌劃時，主管C每月要繳納的個人所得稅為4445元。相當于總收入的五分之一，這部分稅款對C而言無疑是一筆巨大的損失。而針對社保和公積金的相關政策免征個人所得稅正好可以解決這個問題（此處以住房公積金為代表），根據相關規定，當地政府補充公積金的最高繳存比例為9%。那么，公司所交納的補充公積金為25300*9%=2277元。所以，將這部分補充公積金從主管C的工資中扣除，本月月需要繳納的個人所得稅為（25300-2277-3500）*25%-1005=3875.75元。籌劃后，很明顯的降低了應納稅額所得額，所以就減少了569.25元的稅款，巧妙的避開了個人所得稅。同理，社保的相關處理也是類似的。

參考文獻：

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