財(cái)政赤字、土地財(cái)政與房價(jià)的關(guān)系研究

李一花 化兵

一、引言與文獻(xiàn)綜述

20世紀(jì)末我國實(shí)行住房市場(chǎng)化改革后，房地產(chǎn)行業(yè)開始繁榮發(fā)展。2002年，我國GDP增長為7.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)；2017年，我國GDP比上年增長6.9%，GDP總量達(dá)到82萬億，其中，房地產(chǎn)行業(yè)占到11萬億，約占13%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)令人矚目。然而，日漸攀升的房價(jià)也讓普通老百姓不堪重負(fù)，中國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格快速上漲已成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。圖1展示了1999—2017年我國商品房平均銷售價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。從圖中可以看出，從1999年至2007年，商品房平均價(jià)格從2 053元/平方米上升至3 864元/平方米。2008年，在全球性金融危機(jī)的影響下，房價(jià)有所下降，但次年，房價(jià)恢復(fù)增長勢(shì)頭，2014年，房價(jià)出現(xiàn)滯脹，漲幅降至1.39%，但2015年增長率再次回升至7.42%。2016年，全國商品房成交均價(jià)7 476元/平方米，同比增長10%。

圖1 1999—2017年商品房平均銷售價(jià)格

面對(duì)房價(jià)的上漲，學(xué)者們從不同角度對(duì)其進(jìn)行分析。主要包括以下觀點(diǎn)：一是需求與供給因素引起房價(jià)上漲。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民可支配收入增長以及城鎮(zhèn)化使城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求增長，從而推動(dòng)了房價(jià)的快速上漲。在供給方面，住宅用地不足引起地價(jià)上漲推動(dòng)房價(jià)上漲；住房造價(jià)上漲也加速了房價(jià)的抬高(沈悅和劉洪玉，2004[1]；鄭忠華和邸俊鵬，2015[2])。二是人口結(jié)構(gòu)因素。有學(xué)者認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)變化是解釋房價(jià)持續(xù)高漲的重要因素。具體而言，少年人口比例的上升會(huì)促進(jìn)房價(jià)的上漲，而老年人口比例的提高則會(huì)抑制房價(jià)上漲。……