商業地產企業投融資管理探索

李衛新

摘 要：自從改革開放以來，我國的商業地產企業以迅猛的狀態發展，而商業地產企業投融資是推動企業進一步發展的必要前提和必然基礎，商業地產企業投融資管理的重要程度不言而喻。本文主要介紹了目前我國商業地產企業投融資存在的問題，分析商業地產企業投融資存在問題的主要原因，提出加強商業地產企業投融資管理的有效措施，為我國商業地產企業的發展貢獻綿薄之力。

關鍵詞：商業地產企業 投融資管理 有效措施

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）02（a）-081-02

眾所周知，隨著我國社會市場主義經濟的高速發展，我國商業地產企業得到質的飛躍。但是目前，我國商業地產企業在發展的過程中仍然存在一些問題，主要表現為商業地產企業投融資的渠道比較單一以及投融資的壓力過大。出現這些問題的原因多種多樣，與商業地產市場、國家政策以及商業地產企業自身的發展都有密不可分的關系。由此可見，加強商業地產企業投融資管理勢在必行。本文就以“商業地產企業投融資管理”為主題進行探析。首先，將介紹商業地產企業投融資存在的問題。其次，分析出現問題的主要原因。最后，結合問題與原因提出加強商業地產企業投融資管理的有效措施。

1 商業地產企業投融資存在的問題

通過調查發現，目前我國商業地產企業在發展過程中投融資存在一定程度的問題，主要包括有商業地產企業投融資的壓力比較大、投融資的渠道過于單一以及資金來源有限，主要表現在以下三個方面。

1.1 商業地產企業投融資壓力比較大

眾所周知，商業地產企業生產產品的周期比較長，每一個周期都需要大量的資金支持。但是目前大多數商業地產企業不能承受巨大的資金壓力，多數商業地產企業的投融資管理工作沒有到位，從而引起商業地產企業投融資結構存在問題，投融資壓力比較大[1]。

1.2 商業地產企業投融資渠道過于單一

商業地產企業投融資管理中最主要的一個問題就是投融資渠道過于單一，主要渠道就是向銀行進行貸款，此種渠道在一定程度上能夠幫助商業地產企業順利開展工作，但是也給商業地產企業帶來巨大風險。正因如此，銀行貸款過程中稍有差錯就會影響商業地產企業，造成企業損失[2]。

1.3 商業地產企業投融資資金來源有限

眾所周知，由于我國政府部門對商業地產企業投融資渠道的監督管理比較嚴格，造成商業地產企業投融資資金來源有限。政府部門對于海外投資的監督管理更是嚴格，從而阻礙了我國商業地產企業的進一步發展。正因為我國商業地產企業的投融資資金來源有限，所以有部分企業為了提高自身的經濟效益，工作過程中偷工減料，導致商業地產的質量沒有保障，危害人民群眾的人身安全以及財產安全[3]。

2 商業地產企業投融資存在問題的主要原因

前文簡單介紹了目前我國商業地產企業投融資存在的問題，眾所周知，任何事情的發生都有原因，而商業地產企業投融資存在問題的主要原因包括以下幾個方面：第一，土地的成本顯著提高。隨著我國社會市場主義經濟的不斷發展，我國的土地市場逐漸開始實行招掛拍的方式，從而大幅度提高商業地產企業的成本，促使商業地產企業獲得的利潤降低，企業的經濟效益得到不顯著提高[4]。第二，目前我國的商業地產企業即將進入調整期。顯而易見的是，每一個企業的發展道路都不可能是一直呈上升趨勢的，企業在發展過程中難免遇到一些挫折。根據相關數據資料顯示，我國的商業地產企業發展波動的周期與國民經濟發展的周期相同，均是四年到五年。第三，海外商業地產企業的競爭壓力越來越大。我國的海外商業地產企業具有完整成熟的運作模式、足夠的資金支持以及豐富的工作經驗，隨著海外商業地產企業打入中國市場之后，會加劇我國社會市場的競爭壓力。由此可見，我國的商業地產企業必須做好投融資管理，保障企業的經濟收益，促使企業能夠在激烈的社會市場環境中占取優勢地位。第四，沒有健全相關的法律法規。正所謂“沒有規矩不成方圓”，我國目前沒有建立健全相關的法律法規，從而造成我國商業地產企業在進行投融資管理工作時沒有一套成熟的體系，阻礙商業地產企業的進一步發展[5]。以上幾個原因加劇了我國商業地產企業投融資的資金壓力，促使商業地產企業的經濟效益得不到保障。

3 加強商業地產企業投融資管理的有效措施

具體問題具體分析，我們應該針對已經存在的問題進行詳細地分析，從而尋找能夠加強商業地產企業投融資管理的有效措施。結合筆者多年的工作經驗以及查詢相關數據資料，得出以下幾個措施：完善我國商業地產企業的金融市場、大力吸引海外資金、提高商業地產企業投融資管理能力以及提高商業地產企業投融資資金的利用率，具體表現在以下幾個方面。

3.1 完善我國商業地產企業的金融市場

為了促使我國商業地產企業能夠在競爭日趨激烈的社會市場中占取優勢地位，首先我們就必須應該完善我國商業地產企業的金融市場，促使我國商業地產企業投融資的渠道能夠從單一轉變為多元化，減輕房地企業的資金壓力。筆者通過查詢國際國內的相關數據資料得知，我們應該結合我國商業地產企業運行的實際情況來展開工作，實行“十六個字方針”。所謂“十六個字方針”其實就是指抓住中心、積極調動、步步緊扣以及升華結構。結合“十六個字方針”，我們可以得出以下措施：第一，有關部門及個人應該結合商業地產企業發展的實際情況以及商業地產金融市場的實際運行狀況，促使商業地產抵押貸款逐漸具備證劵化，發展商業地產信托，從而能夠控制商業地產企業的成本。第二，應該采用一些國外比較先進的金融工具，從而能夠促使商業地產企業逐漸國際化。第三，健全相應的商業地產金融立法，推動商業地產企業的進一步發展。相應的商業地產金融立法主要表現在以下幾個方面：（1）將現有的有關法律法規進行修改完善，將沒有與時俱進的政策進行創新修改，比如《保險法》里的有關落后內容，與時代脫軌，需要進行修改創新。（2）建立健全相關的法律法規，主要側重于關乎到社會市場的信用立法。眾所周知，法律法規是推動房地場金融創新的必要前提和必然基礎，商業地產金融法律法規的建立健全至關重要[6]。

3.2 大力尋求海外資金，促使商業地產企業產權投資模式呈現多元化

目前，我國的社會市場主義經濟在高速發展，人民幣隨之升值。在這樣的社會背景下，應該大力尋求海外資金，促使我國商業地產企業的產權投資模式呈現多元化。現階段，海外商業地產企業入駐中國商業地產金融市場的時間比較短，缺乏相關經驗，從而需要中國商業地產企業的合作搭檔。由此可見，我國商業地產企業投融資的一個重要渠道就是與海外商業地產企業進行合作。在合作過程中，國內商業地產企業應該汲取海外商業地產企業的一些經驗，取長補短。從而能夠提高國內商業地產企業投融資的管理能力，擴大企業的規模，保障商業地產企業的經濟效益，推動商業地產企業的進一步發展。那么，如何取得海外商業地產企業負責人的信任，與其成為合作搭檔呢？隨著我國國民經濟的高速發展，我國商業地產企業逐漸增多，要想在眾多商業地產企業中脫穎而出，首先就必須提高企業的誠信。海外商業地產企業負責人來到國內商業地產金融市場，處于“人生地不熟”的狀態，而誠信則是拉近海外投資人與國內企業負責人距離的橋梁。一般情況下，海外投資人在選擇合作伙伴之前就已經將企業的誠信度調查清楚，一個企業誠信值的高低是海外投資人選擇合作伙伴的關鍵因素。由此可見，我國的商業地產企業在開展工作的時候必須重視誠信，做到“言必行，行必果”，明白“一言既出駟馬難追”的真諦。除此之外，我國的商業地產企業還應該明白共贏的重要性，也就是說企業在開展工作的過程中，遇到任何利益問題時，應該遵守雙方共贏的原則[7]。

3.3 提高商業地產企業投融資的管理能力

提高商業地產企業投融資的管理能力是推動商業地產企業健康發展的必要前提和必然基礎，做好企業投融資的管理工作，提高企業的資金利用率。眾所周知，關于如何提高商業地產企業的資金利用率是21新世紀以來我國商業地產企業關注的一個重要問題，完成這一目標的有效措施就是提高企業自身投融資的管理能力，從而能夠加快商業地產企業的資金流轉速度。結合多年的工作經驗，筆者認為能夠提高商業地產企業投融資管理能力的有效措施主要有以下幾個方面：第一，加快商業地產企業的資金流轉速度。通過調查發現，目前我國大多數商業地產企業的資金流轉速度比較緩慢，針對這一問題，筆者認為我們應該結合企業的實際運行情況，建立健全一個科學合理的資金管理機制，從而能夠抓住商業地產企業資金管理的每一個重點。與此同時，我們還應該明確工作人員在企業的主體地位，提高企業財務人員的綜合素質，保障企業的資金管理工作穩定開展，企業的每一筆資金都能夠得到有效監督管理。并且要求企業的各個部門之間相互溝通，共同合作，從而能夠加快企業的資金流轉速度，提高商業地產企業的經濟效益。第二，降低我國商業地產企業的過度預支。一般情況下，多數商業地產企業在進行開發的時候會選用借貸的方式來作為商業地產開發經營資金。這就要求我們的商業地產企業不能夠過度預支資金，避免受到經濟沖擊，造成企業的巨大損失。假如商業地產企業全靠借貸的方式來開展工作，在運行過程中出現一點經濟問題就會影響企業的整體運轉，甚至危及到商業地產企業的生存。由此可見，我們的商業地產企業應該明確自身的實際發展情況，將借貸的資金控制到一定的安全范圍內，將企業空置的商業地產、有關設備等進行處理。第三，有效控制商業地產企業的成本支出。商業地產企業應該建立一個成熟的成本控制體系，嚴格控制商業地產企業的成本支出，保障企業的經濟效益，提高商業地產企業的經濟利潤，從而能夠推動商業地產企業的進一步發展[8]。

4 結語

綜上所述，商業地產企業負責人應該重視投融資的管理工作，明確現階段已經存在的投融資問題，比如，商業地產企業投融資壓力比較大、商業地產企業投融資資金來源有限以及商業地產企業投融資資金來源有限。要求企業負責人做到具體問題具體分析，從而尋找有效的措施來對商業地產企業投融資進行科學合理地管理。比如，完善我國商業地產企業的金融市場、大力尋求海外資金，促使商業地產企業產權投資模式呈現多元化以及提高商業地產企業投融資的管理能力。從而能夠優化升級商業地產企業的內部管理結構，提高企業的資金利用率，推動商業地產企業的進一步發展。

參考文獻

[1] 鐘菲.私募股權投資基金在我國房地產領域的投資策略研究——基于博弈論的視角[D].浙江工商大學，2014.

[2] 李云峰.我國房地產投資基金的投資運作研究[D].同濟大學， 2004.

[3] 陳琳琳.重慶市公共租賃住房投融資模式研究[D].西南大學， 2012.

[4] 朱利萍.借鑒國內外成功經驗，探索JKC房地產金融策略[D].復旦大學，2013.

[5] 陳志剛.房地產投資信托基金的研究[D].廣西大學，2007.

[6] 朵梅.房地產項目中的融資風險分析[D].華北電力大學（保定）， 2009.

[7] 王俊峰.呼和浩特房地產融資渠道分析及對策建議[D].內蒙古財經大學，2015.

[8] 丁建軍.景瑞股份基于競爭能力的發展戰略研究[D].復旦大學， 2004.