試析如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)項(xiàng)目投資可行性財(cái)務(wù)分析和成本管控

[摘 要]自持物業(yè)一般是指開發(fā)商將房產(chǎn)建成后不對(duì)外銷售，作為自用或出租等自行運(yùn)營，其開發(fā)方和持有方為同一法律主體。目前，隨著我國園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在新的時(shí)代背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)，有自己的運(yùn)作規(guī)律和發(fā)展趨勢，一個(gè)有吸引力的園區(qū)，不再是賣地賣樓，自持部分物業(yè)將成為完善服務(wù)配套的形式之一。自持物業(yè)的收益來源是租金、資產(chǎn)升值與開發(fā)運(yùn)營成本、資產(chǎn)折舊的差額，而直接出售收益顯而易見，并且能有效緩壓資金壓力，可見權(quán)衡自持和出售物業(yè)利弊非常關(guān)鍵，而開發(fā)項(xiàng)目一旦自持，其全生命周期的成本管控尤為重要，因此，試析如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)的投資可行性財(cái)務(wù)分析和成本管控有著非常積極的意義。

[關(guān)鍵詞]自持物業(yè)；可行性分析；成本管控

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商自持物業(yè)的意義

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和演化，園區(qū)承載的功能呈現(xiàn)多元化，以“產(chǎn)城融合”的理念系統(tǒng)策劃、規(guī)劃、管理、開發(fā)、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園區(qū)勢在必行，園區(qū)企業(yè)越來越關(guān)心資源和要素，包括人才是否充足、社會(huì)服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)、金融支持是否便捷等等，從而對(duì)園區(qū)配套的要求越來越高。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而言，成熟的商業(yè)配套是提供人流的充分保障，有足夠的人流就會(huì)有足夠的消費(fèi)潛力，有了消費(fèi)力才會(huì)創(chuàng)造長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。然而，為了園區(qū)管理的一致性和發(fā)展的持續(xù)性，針對(duì)部分核心物業(yè)自持將會(huì)是一種合適的選擇。

2 自持物業(yè)的基礎(chǔ)條件

眾所周知，物業(yè)出售可以在工程進(jìn)行到一定階段即可進(jìn)行預(yù)售，從而，快速回籠資金，減少融資壓力，提高資金使用效率。而自持物業(yè)必須要有融資優(yōu)勢，即有雄厚的資金并能爭取較低的融資成本。企業(yè)做大規(guī)模后，可以不斷加大杠桿，比如像萬科這樣融資成本低的企業(yè)就可以通過規(guī)模效應(yīng)以及增量價(jià)值賺錢。在保持一定出租率的情況下，將租金收入資產(chǎn)證券化，對(duì)接融資產(chǎn)品，獲取現(xiàn)金流，從而用于其他項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營等，形成良性循環(huán)。可見，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商自持物業(yè)，最大的挑戰(zhàn)無疑來自資金方面。在具備自持物業(yè)基礎(chǔ)條件的情況下，做好項(xiàng)目投資分析和成本管控是推動(dòng)項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵因素。

3 自持物業(yè)項(xiàng)目投資可行性分析

3.1 項(xiàng)目可行性分析的必要性

項(xiàng)目可行性分析目的是確保投資決策的科學(xué)性、合理性和可行性，需要分析項(xiàng)目的區(qū)域政策法規(guī)規(guī)定，在項(xiàng)目報(bào)批前進(jìn)行相關(guān)政策摸底，為項(xiàng)目審批提供依據(jù)。而且通過項(xiàng)目可行性分析對(duì)項(xiàng)目建成以后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測，從而給投資者提供決策參考。同時(shí)，在爭取獲得項(xiàng)目貸款資金的過程中，金融機(jī)構(gòu)會(huì)要求提供可行性論證分析報(bào)告。

3.2 自持物業(yè)項(xiàng)目可行性分析的步驟和財(cái)務(wù)分析方法

項(xiàng)目投資是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涵蓋了企業(yè)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、研發(fā)、財(cái)務(wù)和社會(huì)等各個(gè)方面，詳盡周密的可行性分析是項(xiàng)目成功開發(fā)的第一步，特別是對(duì)于自持物業(yè)而言，更需謹(jǐn)慎。一般情況下，首先要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景進(jìn)行分析，比如應(yīng)用SWOT方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，判斷項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅，以實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化。其次是估算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和各種價(jià)值指標(biāo)，這是非常關(guān)鍵的一步，項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值取決于未來現(xiàn)金凈流量的折現(xiàn)值，一旦項(xiàng)目現(xiàn)金流無法自我平衡，將會(huì)使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)嚴(yán)格投資過程管理，做好成本管控，也是項(xiàng)目成功運(yùn)營的重要方面。以下主要試析自持物業(yè)項(xiàng)目可行性分析的步驟、方法及注意事項(xiàng)。其中：

3.2.1 分析的步驟

分析項(xiàng)目建設(shè)背景、調(diào)查市場需求、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資數(shù)額、營業(yè)收入的預(yù)測、實(shí)現(xiàn)利稅總額的計(jì)算、投資回收期的估算和項(xiàng)目生命周期的確定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的總評(píng)價(jià)。其中財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析是核心和關(guān)鍵，只有在能獲取預(yù)期的收益情況下，自持物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)才具有現(xiàn)實(shí)可能性和必要性。

3.2.2 財(cái)務(wù)分析方法

主要分為計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、投資項(xiàng)目盈利率、凈現(xiàn)值。投資收回期，一般以年或月計(jì)算，是指一個(gè)項(xiàng)目投資通過項(xiàng)目盈利收回全部投資所需的時(shí)間，分為靜態(tài)回收期和動(dòng)態(tài)回收期，從財(cái)務(wù)視角看，關(guān)鍵要分析動(dòng)態(tài)回收期，即考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值的影響。在其他條件相同的情況下，投資回收期越短，特別是動(dòng)態(tài)投資回收期越短，項(xiàng)目的流動(dòng)性越好，方案相對(duì)可行；而投資項(xiàng)目盈利率為年平均新增利潤占投資總額的百分比，這也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行的重要指標(biāo)。至于對(duì)凈現(xiàn)值法的評(píng)價(jià)，一般觀點(diǎn)是當(dāng)凈現(xiàn)值為正數(shù)時(shí)，表明除補(bǔ)償投資者的投入本金和必需的投資收益之后，項(xiàng)目有剩余收益，使企業(yè)價(jià)值增加，如果為負(fù)，則建議重新優(yōu)化開發(fā)方案。

3.3 自持物業(yè)項(xiàng)目投資可行性財(cái)務(wù)分析關(guān)鍵的注意事項(xiàng)

作為自持物業(yè)項(xiàng)目而言，相比其他開發(fā)項(xiàng)目有著其特殊的方面，在進(jìn)行可行性財(cái)務(wù)分析方面應(yīng)著重考慮：

3.3.1 慎重選擇折現(xiàn)率

自持物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長、變現(xiàn)慢，凈現(xiàn)值計(jì)算的折現(xiàn)率應(yīng)結(jié)合融資成本，考慮通貨膨脹因素，體現(xiàn)投資回報(bào)率及資產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)。收益與風(fēng)險(xiǎn)一般是正相關(guān)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)要想取得高收益就必須承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)率的正確選擇，將會(huì)直接影響項(xiàng)目是否可行的判斷。

3.3.2 全面預(yù)算總投資額

總投資額指在該項(xiàng)目上投入的全部資金的經(jīng)濟(jì)行為，從籌建開始到項(xiàng)目全部建成達(dá)到可使用狀態(tài)為止，全過程所發(fā)生的費(fèi)用的總和。主要包括土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程成本、其他融資成本等間接費(fèi)用。作為自持物業(yè)項(xiàng)目，資金占用成本是總投資額重要的組成部分。

3.3.3 合理預(yù)估運(yùn)營成本

運(yùn)營成本主要包括物業(yè)運(yùn)行、推廣、招商方面，具體為能源消耗、房屋設(shè)備的維護(hù)、薪資成本、行政以及各種市政管理費(fèi)用等，因此，在預(yù)算時(shí)要結(jié)合年限變化、周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境等進(jìn)行合理預(yù)估。這些運(yùn)營成本是一般的物業(yè)出售項(xiàng)目無需考慮的方面。

3.3.4 客觀分析經(jīng)營性收入的現(xiàn)金流入

當(dāng)采納一個(gè)新的項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目可能對(duì)企業(yè)其他項(xiàng)目產(chǎn)生有利的或不利的影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)家一般稱為“外部效應(yīng)”，針對(duì)自持物業(yè)項(xiàng)目，不能僅將該項(xiàng)目的收入作為收入流量考慮，要結(jié)合可能會(huì)帶來公司的其他收入增長進(jìn)行分析。一般情況下，自持物業(yè)有利于企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和有效管理，與其他項(xiàng)目會(huì)有關(guān)聯(lián)影響，并取得很好的聚集效應(yīng)，在預(yù)算經(jīng)營性收入現(xiàn)金流時(shí)要對(duì)對(duì)類似互補(bǔ)效應(yīng)進(jìn)行客觀的分析。

4 自持物業(yè)項(xiàng)目的成本管控

選擇出售物業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是能否完成銷售，一旦項(xiàng)目售完，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，而選擇自持物業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)主要在于開業(yè)后的經(jīng)營能否成功，而成功的關(guān)鍵是全生命周期運(yùn)營成本是否可控。因此，行之有效的運(yùn)營成本管理方法至關(guān)重要。

4.1 建立運(yùn)營成本管理平臺(tái)

為解決自持物業(yè)管理瑣碎的問題，搭建專業(yè)的管理平臺(tái)非常重要，引進(jìn)或自行開發(fā)信息技術(shù)軟件是運(yùn)營成本管理平臺(tái)能夠有效運(yùn)行的基礎(chǔ)。通過對(duì)運(yùn)營成本的動(dòng)態(tài)管理，即對(duì)各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)追蹤，加強(qiáng)各項(xiàng)合同管理和工作流程標(biāo)準(zhǔn)化管理，從而提高工作效率，降本增效。

4.2 健全運(yùn)營管理機(jī)制

運(yùn)營成本的管控也不能只顧壓縮，不顧其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，鑒于此，必須摸索出適合自身發(fā)展特點(diǎn)的運(yùn)營管理機(jī)制。應(yīng)用專業(yè)的運(yùn)作手段，整合優(yōu)勢資源，從而加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，規(guī)范管理流程，采取的措施和辦法不能對(duì)項(xiàng)目本身以及企業(yè)其他的目標(biāo)產(chǎn)生不良影響。

4.3 應(yīng)用科學(xué)分析方法

應(yīng)用科學(xué)的分析方法可以給經(jīng)營決策提供有力支撐，值得一提的是敏感性分析方法，該方法是在假定其他各項(xiàng)數(shù)據(jù)不變的情況下，測試各數(shù)據(jù)、指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目凈現(xiàn)值的影響程度，是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法之一，一般情況下，自持物業(yè)的出租價(jià)格和變動(dòng)運(yùn)營成本較為敏感，由此方法結(jié)合招商的市場定價(jià)推算應(yīng)控制的運(yùn)營成本范疇，非常有利于運(yùn)營成本的管控。

4.4 樹立全員成本意識(shí)

成本意識(shí)和成本控制能力也是企業(yè)核心競爭力之一，在日常工作中加強(qiáng)全員節(jié)約的意識(shí)，杜絕浪費(fèi)和不良行為，作為自持物業(yè)項(xiàng)目，能耗量大，是運(yùn)行成本的主要方面，應(yīng)作為運(yùn)營成本管控重點(diǎn)。同時(shí)應(yīng)做到盡可能的精打細(xì)算，充分挖掘企業(yè)內(nèi)部的節(jié)約潛力，增收節(jié)支，向管理要效益。

4.5 提升業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂，自持物業(yè)的項(xiàng)目管理也不例外。應(yīng)要求企業(yè)全員除了掌握好服務(wù)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化以外，還要因地制宜做好個(gè)性化服務(wù)、超值服務(wù)。創(chuàng)新是延伸服務(wù)和發(fā)展服務(wù)的生命，在不斷創(chuàng)新的過程中才能降低運(yùn)營成本挖掘利潤空間，延長利潤鏈條。

5 結(jié)論

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)將面臨更多更大的挑戰(zhàn)，開發(fā)商僅靠土地、樓房出售和其他資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)不一定能持續(xù)順應(yīng)發(fā)展需求，盈利模式將越來越考慮長周期回報(bào)，注重收益可持續(xù)性，由之前依賴的物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。持有一定量的經(jīng)營性物業(yè)，盡管會(huì)有資金沉淀的壓力，但可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新及配套完善，實(shí)現(xiàn)長期的物業(yè)增值回報(bào)，可能更容易在存量時(shí)代生存下來、占得先機(jī)、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，自持物業(yè)的租金漲幅和資產(chǎn)升值空間是很難預(yù)計(jì)的，后期的運(yùn)營成本及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直接影響到公司的利潤空間，因此，做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)自持物業(yè)項(xiàng)目的可行性財(cái)務(wù)分析和其全生命周期的成本管控有著不可替代的意義。

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[作者簡介]蔡湘云（1978—），女，漢族，湖南人，中級(jí)職稱，本科，研究方向：財(cái)務(wù)。