我國商業銀行個人住房貸款風險防控研究

趙??

摘要：本文主要研究了商業銀行個人住房貸款的現狀及風險，在此基礎上，探討了商業銀行個人住房貸款風險產生的原因，最后提出商業銀行個人住房貸款風險的控制措施。

關鍵詞：商業銀行 個人住房貸款 風險 防控

1商業銀行個人住房貸款的現狀及風險分析

1.1利率風險分析

首先，住房貸款利率優惠政策壓縮利潤空間。20世紀90年代末，我國商業銀行利率可以在基準利率基礎上打折，各銀行為了爭取客戶資源導致銀行利潤空間被擠壓。在此背景下，各大銀行考慮到自身的利益及風險防控，紛紛取消利率優惠制度。

其次，基差風險及重定價風險。我國存貸款利率由央行決定，個人住房貸款領域利率未完全開放，商業銀行在調整利率方面比較被動。央行經過二十多次調整基差，基差逐步縮小。商業銀行基本上實行浮動利率，基準利率的調整導致利率重新定價，定價時滯給銀行帶來不確定性收益風險。

最后，選擇期權風險。央行調整基準利率導致商業銀行調整存貸款利率直接對貸款人有影響，一些貸款人出現違約行為，這必然造成銀行風險加大，利率的改變決定貸款人行為，有些貸款人選擇提前還款、終止還款，更有甚者利率過高導致貸款人成本壓力過大而被動違約。

1.2信用風險分析

首先，個人信用資源不足。個人信用資源是包括證實個人身份及從事相關消費資信等信息，商業銀行按照個人信用情況審核個人資質，決定向其放款與否，因此具有完善的個人信用資源是銀行實施個人住房貸款的依據。銀行個人信用資源不完善，導致其無法對個人住房貸款用戶做完整的信用評價。

其次，風險轉移機制存在弊端。當下商業銀行個人住房信貸的信用風險存在諸多問題，銀行擔保機制不完善，個人貸款風險在銀行內部長期積累，難以轉移，風險日積月累直接影響到正常的信貸業務，同時，我國信貸制度固化導致個人信貸業務發展困難。

最后，法律不健全及信用制度缺乏保障。我國個人信用制度及法律規范較少，盡管國家出臺了個人消費信貸指南及存款實名制等管理辦法，但是這些規定比較分散，未能對個人信用制度建立提供較強的支撐。目前泄露個人信息行為及失信造成的懲罰措施較輕，違法成本較低導致弄虛作假行為泛濫。

1.3流動性風險分析

商業銀行從個人住房貸款中獲取穩定而豐厚的利潤。各商業銀行均感受到此業務為銀行帶來收益，為了拉攏客戶，想法設法放寬貸款條件，疏于個人資質審核，導致信譽差的人反而獲得貸款機會，不僅對銀行收益增加貢獻不大，反而造成死賬壞賬，為流動性風險形成埋下了隱患。

我國房地產市場走俏，巨大的利潤空間導致投機者躍躍欲試，以盈利性為目的冒險涉足多套住房，一套住房重復抵押，多度炒房導致房產泡沫，一旦出現危機，客戶抵押的房產將大面積縮水，抵押物貶值。

2.商業銀行個人住房貸款風險產生的原因

2.1住房貸款中的逆向選擇問題

信息不對稱是產生逆向選擇的根源，銀行不清楚貸款人的資信，貸款人非常清楚自身的情況，銀行確認資信依據是按照社會平均資信情況而定。銀行防止信用風險的最好方式是通過利率調整補償可能損失的信用，但是此舉會造成貸款人貸款成本增加，根據劣幣驅除良幣原則，一般資信好的貸款人因為難以接受利率較高的貸款條件而選擇放棄，相反，資信較差的貸款人往往成為最終貸款者。資信較差的貸款者和投機者給銀行造成較大損失，賴賬及投資失敗都可能造成較大風險。

2.2.住房貸款中的道德風險問題

道德風險的發生主要是基于利益主體為了追求自身利潤最大化導致對他人和社會利益造成了一定的威脅的可能。道德風險可能是由于內部因素及從事信貸的工作人員以權謀私行為，還可能是外部環境及人為因素造成。按照道德風險來解釋信貸工作人員，具有經濟學經濟人假設前提，首先信貸人員有自身的利益訴求，在信貸活動中會追求自身的利益，商業銀行在信貸領域某些制度缺失，信貸領域權責混亂，貸人員權力較大，在利益的誘導下與房地產開發商勾結辦理假按揭，銀行未嚴格審核資質為關系人發放貸款，利用職權假公濟私，即使最終貸款覆水難收，對他們的懲罰措施也是相對有限。外部風險的發生是基于合同訂立之后因為雙方信息對不稱造成，銀行無法隨時跟蹤貸款人、預期其經濟條件變動，導致無法做到監督，最終貸款人可能出現違約行為，該行為為商業銀行的利益造成危害。

3.商業銀行個人住房貸款風險的控制措施

3.1利率風險的控制措施

3.1.1逐步實現個人住房貸款利率市場化

商業銀行的利率由央行根據當前國民經濟發展態勢決定，要控制個人住房貸款市場，首先控制利率變動規律。目前各商業銀行實施差別化信貸政策，政府引導與規范，不直接干預商業銀行個人住房貸款利率實施。為了推進利率面向市場深化改革，降低利率是首要方式。

3.1.2推動住房金融政策、信貸政策和利率政策的協同持續發展

個人住房貸款利率風險問題涉及利率政策，同時也是融資及信貸政策的關注點。利率升降直接影響到我國金融與信貸，因此要繁榮房地產市場，需要降低住房貸款利率，減少風險，防止市場出現大起大落。

3.1.3利用資本市場規避住房抵押貸款中的利率風險

按照國際經驗，大部分商業銀行使用固定利率抵押貸款，銀行成本隨市場的變化發生改變，但是其收益是相對穩固的，因此利用利率衍生工具進而實現套期保值是非常有意義的，可以促使固定收益保值增值。本文建議從長期和短期考慮，可以使用國際金融市場的多種利率衍生工具實現，如互換期權、利率期貨等，使用衍生工具主要是為了彌補因利率變化導致價值發生較大變動的資產。

3.2信用風險的控制措施

3.2.1完善我國的個人信用制度

個人信用是商業銀行實施貸款行為的關鍵，銀行如未較好了解貸款人的資信，也就無法準確判斷其貸款行為。銀行建立和完善個人信用資信是其實施個貸的前提。雖然目前已經在致力于建立個人信用數據庫，但是起步較晚，信息不夠全面，發展欠成熟，因此急需要建議統一的信息標準和征信征取辦法。

3.2.2建立科學嚴謹的銀行個人信用評估體系

個人信用評估體系的核心是以個人信用評估，目前的個人信用評估存在較多問題，指標設定不完善，權重不合理，我國經濟發展不平衡，各個地區的經濟發展存在較大差異，使用一套全國通用的指標和標準不適合地區經濟發展，因此需要根據當地的情況，因地制宜制定出適合當地經濟的個人信用評估體系。與此同時，根據普通抵押貸款人和住房公積金貸款人，應該建立有區別的信用評分制度，以準確科學的進行評估。

3.2.3發展住房抵押貸款二級市場以完善風險轉移措施

2005年3月，經國務院批準我國的信貸資產證券化試點工作正式啟動，中國建設銀行成為住房抵押貸款證券化的試點單位。但目前我國尚未建立起住房抵押貸款二級市場，住房抵押貸款證券化還處于試點階段，閡此，應盡快建立住房抵押貸款二級市場，加快住房抵押貸款證券化的進程，盡可能地分散和轉移個人住房貸款信用風險。

3.3流動性風險的控制措施

3.3.1加強貸款流程規范化

流程的規范化是防控流動性風險的重要措施之一，由于貸款流程不嚴格，或者是工作人員未嚴格按照流程操作，將款項借給關系人，審批環節出現漏洞，導致信譽較差的人獲得了貸款，加劇了資金流動性風險，因此商業從高層管理層到信貸操作人員，嚴格按照既定的流程和規范，防范以權謀私行為。

3.3.2防范金融風險

金融風險看似不可控，但是實際上通過細致的工作可以將風險降到最低，如除了審核貸款人基本資信外，需要商業銀行定期的對其資產進行盤查，檢查資產負債的漏洞，將早期的風險及時化解。

參考文獻：

[1]黃達.金融學[M].北京：中國人民大學出版社，2015：112-114

作者簡介：趙?（1991—），男，陜西西安人，陜西延長石油財務有限公司。