論房地產企業全面預算管理體系的構建經驗

趙菲菲

摘要：房地產行業近年來發展迅速，投資大且收益高，但是從其管理方式來看，仍然屬于粗放式管理。全面預算作為一種新的管理方法，應用的范圍逐漸擴大，但是房地產行業應用全面預算管理的時間較短，如何有效應用使其作用得到有效發揮還需要進一步探索。

關鍵詞：房地產企業；全面預算管理；體系構建

預算管理是企業管理工作的組成部分，對于企業經濟目標達成與成本控制有著重要意義。但是當前企業在應用全面預算管理工具時也存在某些問題，需要及時總結經驗，并在已有的基礎上持續探索，從而使管理工作水平得以提升。

一、全面預算管理的特點

全面預算是在一定時間內，企業關于經營財務業務投資等方面經營管理計劃的總稱，將企業在不同的方面的經營活動通過貨幣形式表現出來，最終反映為涉及到企業經營工作的系列報表。其作用在于對企業在一定時期內各種資源進行有效的規劃與配置。全面預算管理需要基于企業戰略引導，對企業在未來一定時間內經營管理工作進行全面規劃及預測，監督執行的過程，對執行結果與預期進行分析，找出其中存在的問題及原因，從而在后期工作中予以改進。全面預算管理工具的應用能夠使企業經營戰略制定水平提升，企業利用全面預算管理工具能夠達成財務管理工作的各項目標，使成本得到良好控制而經營效益得到提升。

全面預算管理是企業內部控制的一種方式，最初應用只是計劃協調，在應用的過程中逐漸發展完善具備了激勵評價與控制等功能，并且在內部管理工作中發揮著越來越重要的作用。全面預算管理工作的特點體現在全面全程全員三個方面，全面性是指管理工作涉及到企業經營的各個方面，包括了投資，財務與經營等。既涉及到財務部分，也涉及到了業務部門，管理部門。從系統性方面來分析，全面預算管理工作與預算管理工作二者之間存有一定的聯系，二者相互依賴與支撐從而形成一個完整的系統。全員性是指全面預算管理工作開展需要全員參與，既包括了財務工作人員，同時又包括了經營生產管理等人員。涉及到企業的各個層級，通過對總體預算目標進行層層分解，使不同的管理南層級獲得相應的目標，并且在本部門范圍內對目標再次進行分解從而確定不同工作人員目標。全過程指的是全面預算管理工作涉及到前期預算編制，后期預算執行，預算執行的結果監督，結果與預期目標之間的差異分析，對結果進行評價與考核，使全面預算管理工作能夠有效發揮其作用。

二、全面預算管理工作內容

全面預算管理內容可以分為三個方面，財務預算，業務預算與預算利潤表。財務預算涉及到的內容主要是現金流量，財務狀況，經營成果等。細分又包括預計利潤表，資產負債表，資金預算或現金流量表。業務預算主要是與企業經營活動相關的預算，通常指的是基于企業產品銷售情況，預算銷售額，之后對生產工作的各個環節進行預算，比如材料采購，生產，存貨等。銷售預算可以分為直接人工與材料預算，生產預算，銷售預算，制造費用預算等。

資本支出預算是指企業不經常性發生的與資本支出相關的預算，比如企業購固定資產，更新固定資產等，各項活動開展都需要基于項目開展可行性編制相應的預算，重點對支出項目進行管理，對企業經營風險進行控制。

企業全面預算管理工作的各個組成部分相互銜接，從而形成完整的體系，全面預算編制工作的起點在于銷售預算，在預算目標確定后首先需要編制銷售預算，之后才是生產與管理預算，管理費用預算等。基于生產預算開展成本預算編制工作，資本支出需要考慮到企業戰略目標，同時在資本支出預算編制時還需要考慮到銷售現金與生產彼此之間的關系。上述預算編制目標達成后可以開展現金預算編制工作，最后是財務報表。

三、全面預算管理程序

全面預算管理工作包括了環節有預算目標制定，企業決策層依據企業自身資源與發展戰略，基于決策的基礎提出下一年度企業預算目標，包括了銷售、成本、利潤、現金流量和投資等多個方面。確定預算編制的相關政策與原則，并下達到各編制單位。預算編制是全面預算管理工作最基礎的內容，同時也是整體工作最重要的環節，預算編制工作的質量決定了其準確性，后期應用發揮的作用。從編制預算的程序方面來劃分可以將其分為自上而下，自下而上，上下結合三種形式。三種形式適用不同的管理環境，并且其各具優缺點。從下至上的方式在科學性與民主性方面表現更加突出，預算目標提出從上至下，而具體編制工作則是從下至上，使目標得到分解落實。執行單位依據編制目標與政策，結合到預算內容與自身特點，在本單位范圍內提出預算方案并上報。財務部門對各單位提供的預算方案進行審查匯總，提出建議，發現問題及時調整完善，反饋到相關單位使其完善。

預算編制結束后，需要分解、下達、培訓工作人員，確保預算能夠有效執行。預算執行后需要對照相關標準檢查其是否符合要求，確保整體過程在可控范圍內。預算執行是整體預算管理工作的核心所在，執行的效果會對后期管理工作產生直接影響，需要企業各個單位全體員工共同努力。

預算執行后需要就其結果進行評價反饋，及時向有關部門反映預算執行的狀況，執行過程中存在的問題，與預期目標存在的差異及原因。通過應用信息化技術對各項指標預期與實際情況進行對比分析，找出差距與原因。由于企業經營是動態多變的，并且企業面臨的外部環境也是持續變化的，需要企業在經營管理過程中對已有的預算進行動態調整，使其與現實情況更加相符，而達成此目標就需要預算體系具有一定的柔性。

對預算執行的情況進行評價與考核，通過此項工作開展使企業內部控制得以強化，使企業參與預算管理的工作人員能夠對此項工作予以足夠的重視，促進管理目標達成，并且為下一輪預算管理工作開展提供經驗。

四、房地產行業全面預算管理體系構建

（一）以資金為核心的全面預算管理體系構建

以資金為核心的全面預算管理工作體系構建重點在于企業項目數量、開發進度、現金流彼此之間精準匹配。企業需要通過不同預算形式使項目開發在不同的階段非資金流與資金流得以統籌平衡。房地產行業項目開發工作不同環節，資金管理內容及要求也會存在較大差異。以資金為核心的全面預算編制工作程序是編制資金預算，預算執行與控制，分析與調整，考評。此類型管理體系適用于中小型企業，通過這一工具應用能夠提升管理人員預算意識，對風險有效控制，而不足在于戰略相對保守。

（二）以成本為核心的全面預算管理體系構建

項目開發工作成本預算內容包括了成本匡算、估算、概算、預算四個方面，預算管理工作的程序是設置目標成本，成本分解，成本控制與動態管理，績效考核。其中成本控制工作又可以進一步劃分為前期、中期、后期三個部分，其中最重要的控制環節是前期成本控制。此類預算管理體系應用的優點體現在適用于規模較大的企業，企業管理經驗比較成熟，利于企業通過低成本戰略進行擴張，從而使企業的營利能力獲得提升。企業通過預算管理工作的開展能夠對經營與管理流程進行持續的優化，從而使系統管理能力獲得提升。但是此種管理模式的應用可能會使企業不重視產品創新與質量，中小型企業應用難度比較大，如果政策或者是市場環境突然發生了變化，企業可能會在資金方面出現問題。

五、結語

全面預算管理作為新的管理工具，相比于傳統管理工具能夠使企業管理水平獲得提升，由于是全員全程全面預算，涉及到企業經營與管理工作的各個方面，利用發現并解決問題。但是另一方面企業在應用這一工具時需要結合其特點，從實際情況出發，避免應用過程存在的各項問題，從而使其有效推動企業發展。

參考文獻：

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【作者單位：深業南方地產（集團）有限公司】