探究房地產企業全面預算管理問題

涂競

摘要：目前，房地產企業的全面預算管理存在各種問題，如：缺乏戰略性的導向、預算體系不完善、預算信息及數據不科學等。因此，需及時完善房地產的企業預算管理體系，積極調整預算周期，以規范預算管理。

關鍵詞：房地產企業 全面預算管理 存在問題 管理途徑

全面預算管理是房地產企業最為主要的組成部分，指在戰略發展目標的引導下，為提高企業經濟效益、管理力度，合理配置房地產企業資源，通過預算編制、控制過程等相應活動，來實現對房地產企業資金、經營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產企業的不斷發展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問題角度出發，總結有效管理途徑。

一、房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）缺乏戰略性的導向

近年來，隨著我國國民經濟水平的提高，城市開發項目越來越多。但大多數的房地產企業在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無法為房地產企業提供可靠的成本預算依據。

（二）缺乏完整的管理體系

由于房地產企業的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經由承包商編制，然后再由發包方確認、調整。就當前的房地產企業來說，其預算管理大多處于松散狀態，承包商、發包商等缺乏實質性的聯系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發揮作用。

（三）全面預算管理模式不完善

在傳統的預算管理中，對于跨期經營的項目管理，通常將經濟效益作為銷售目標。雖然傳統的管理模式有著一定的優勢，但隨著企業資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經濟效益的企業易出現管理效率降低現象。

（四）預算編制、評估等機制不足

大多數的房地產企業預算管理、編制人員為財務人員，該人員憑借企業的資金流動來控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業財務管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來說，極少企業能主動控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業工作人員的積極性、主動性。

（五）預算數據、信息不科學

房地產企業對于自身數據、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業來說，新項目開發期間普遍存在搶項目進度、未按照設計圖紙進行施工等現象，最終出現各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說明新城開發項目缺乏全面、科學的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產企業全面預算管理中較為常見的問題。

二、完善全面預算管理的途徑

（一）建立、健全預算管理體系

通常來說，以企業戰略為核心的管理模式是企業較為主要的模式。對于全面預算管理來說，主要的目的是管理企業的未來，即借助財務數據來描述企業的戰略性目標、方案，是確保企業目標順利實現的關鍵。將企業的發展戰略作為工作的出發點、落腳點，不但能提升企業價值觀，還可實現企業的長遠目標。房地產作為經濟市場中較為新型的行業，更是應該積極評估財務風險、市場環境等，加強企業戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發為預算管理提供幫助。

（二）完善預算管理體制

對于企業全面預算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業的財務管理、全面預算管理并不存在等同關系，所謂的財務管理僅是財務人員管理企業資金的流動量；而全面預算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產企業還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業現存管理層，不但不利于企業預算的編制、評估，還影響到預算實施的重要性。在新型社會經濟的影響下，對全面預算管理有著強烈的要求，需專業化的人才執行，導致傳統企業內部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預算管理是強化企業管理的關鍵。房地產企業的預算管理并未綜合部署企業資源，僅單純性的進行預算編制、控制過程等。為從根本上完善企業的預算管理，需根據相關規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。

（三）完善、規定項目開發成本及費用標準

相對完善的企業成本、費用體系是確保企業工作順利進行的關鍵。房地產企業需根據自身行業特點、開放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發提供可靠依據。

（四）改善預算管理模式，調整預算周期

房地產企業要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產企業投資資金多、周期長，需根據具體健康建立針對性的財務管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點，新的項目開發時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產企業預算編制過程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進行編制。另外，為有效指導企業的未來發展，還需根據新型開發項目周期，根據該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預算管理方案；第三點，為保證企業全面預算管理的準確度，企業的相關部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關信息、數據，提高對新型開發項目的敏感度，從根本上解決企業開發項目信息、數據不對稱現象。同時，還需積極完善企業的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。

（五）完善預算管理監督、考核體系

一方面，引進外來先進、全面的預算管理系統不僅能提高工程質量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產企業根據項目所在地的實際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個部門嚴格執行相關規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務管理為主要目標，雖然能提高企業財務部門的管理效率，但就現在新型的經濟形勢來說，房地產企業需在原有基礎上適當添加非財務性內容，如：員工、客戶之間關系的評估。此外，企業還需綜合性的評估經濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業內部情況，還可橫向比對企業外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。

三、結束語

綜上，全面預算管理作為房地產企業的重要部分，對于加強企業資金管理，提高經濟效益來說意義重大。這就需要企業在認清自身企業特征同時，建立一套完全符合企業的預算管理體系，并通過對企業資源的優化、整合，來提高全面預算管理的有效性。

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