無錫市房地產價格影響因素的實證研究

于越　周禹含

摘要：文章從無錫市2007-2016年房地產發展狀況出發，結合國內外對學者對影響房價因素的研究，選定了所要分析的七個因素：即土地價格、常住人口數、居民收入、經濟發展水平、利率、物價水平和消費者心理預期，并提出假設。實證研究中應用統計分析和主成分法建立多元回歸模型，驗證了人口、居民收入、經濟發展水平、地價和前期房價是影響無錫市即期房價的重要因素，從而以無錫市為例，為制定政策和調控房價提供了相關建議和理論依據。

關鍵詞：房地產價格：影響因素：實證研究

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）01-54-04

一、引言

房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，一直以來都是業界關注的焦點。進入新世紀以來，全國各地的房地產市場都以迅猛的勢頭向前發展，尤其是經濟較為發達的東部地區，住宅市場更是持續火爆，房價連年飛漲。從房地產本身來看，伴隨經濟社會的進步以及通貨膨脹的加劇，房價適度上揚是正常情況，居民固定資產增值還會進一步拉動消費需求，增強宏觀經濟活力。但我國房產市場價格近十年漲幅過高，在部分地區已經超出了居民的實際購買力，旺盛的投機需求推動房價過快上漲勢必造成房屋供求失衡與泡沫經濟，泡沫嚴重到一定程度，破裂后引發的經濟危機會招致大量的企業倒閉潮，失業下崗潮，政治和社會危機加劇，美國房地產泡沫與次貸危機和東南亞金融危機都為我們敲響了警鐘。同時還應認識到，由于我國區域經濟發展不平衡，各地房產市場表現也不盡相同，部分城市由于開發過度，大量的房地產庫存也制約著經濟騰飛。因此，從供給側與需求側發力，去泡沫和去庫存都是房地產行業下一步發力的重中之重。

在國家宏觀調控下，無錫市房地產市場近幾年表現亮眼，文章從影響房地產價格的若干因素出發，結合無錫市2007—2016年十年的房地產價格市場表現，運用實證分析方法，得到影響無錫市房地產價格的主要因素，并且定量地分析這些因素對房價有怎樣的影響及其影響程度，以便為無錫市房地產市場發展提供建議，為其他地市房地產價格調控提供借鑒與參考。

二、文獻述評

目前，國內外學者基于不同角度對影響房地產市場價格波動的因素展開了大量的研究。Abraham等（1992）對美國三十個城市的實證分析表明房地產價格的上漲與就業率、收入及建設成本有直接關系。Michael White，Diana Kasparova（1996）建立了供需模型來量化住宅價格，根據部分歐盟國家生產總值、貨幣政策等宏觀因素分析房價變動曲線。Wheaton和Nechayev（2008）通過對美國59個城市在1998—2005年間的統計數據進行分析，認為利率并不能很好地解釋房價的波動，且兩者存在著復雜的關系。英國Noah KofiKarley博士結合加納的住房問題提出居民住房消費能力是房地產發展至關重要的條件。貝爾特拉提和莫拉那（Beltratti&Morana，2010）研究發現影響歐美、加拿大等G7國家40%的房價變動變量是股市波動、通貨膨脹、利率政策和原油價格，主成分分析法進一步說明各國房地產市場已經具備某種宏觀聯動。

由于房地產價格調控出現了新的政策，我國對房價的研究也開始由以往的理論研究轉變成現在的實證研究。在對房地產價格的影響因素研究中，賀勝兵（2006）、白霜（2008）、齊千（2011）、安輝、王瑞東（2013）、湯文彬（2016）都發現諸多影響房地產價格變動的重要因素。賀勝兵（2006）從需求和供給出發，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。而北京、上海、武漢的實例證明住房建造成本和地價從供給影響房價。白霜（2008）通過對除港、澳、臺外的31個省（市、區）的經濟基本面和房地產價格的Panel數據進行實證分析，認為房地產價格的主要影響因素除消費者購買力外，還包括產品成本、企業數量、人均資源占有量、投資狀況以及稅收政策。齊千（2011）在此基礎上加入了利率和房地產開發投資額因素的影響。安輝、王瑞東（2013）綜合考察了經濟基本面與非經濟基本面對房地產價格的影響，認為土地政策和保障房政策對房地產價格的影響雖然存在一定時滯，但對房地產價格的影響是長期的且效果明顯。湯文彬（2016）從現代資產定價理論和供求理論實證分析了不同層級城市影響房價的主要因素。

綜上可見，國內外的眾多學者關于房地產價格影響因素研究范圍主要從消費者需求及房地產市場供給、政策、宏觀經濟等三個方面進行研究。國外學者研究起步較早，研究角度多樣；國內研究從我國國情出發，成果也頗為豐富，但相較國外起步稍晚，且目前針對區域房地產價格影響因素的研究較少，結合學者們的研究角度和實際情況，文章擬從影響無錫市房地產價格供需雙方具有代表性的影響因素出發進行分析，希望通過理論分析和實證檢驗，定性與定量結合地說明不同因素對單一地區房價的影響程度。

三、理論基礎與研究假設

無錫市房地產價格受多種因素影響，根據綜合文獻和前期調研的結果，文章確定影響無錫房價的主要因素是土地價格、常住人口數、居民收入、經濟發展水平、利率、物價水平和消費者心理預期。具體分述如下：

（一）土地價格

土地資源是房地產開發的源頭，土拍的價格直接影響建造成本，構成了價格底線。受無錫對土地開發面積的供給側限制，地價的攀升傳導到消費者層次就是房價的上漲。因此，文章提出假設：

H1：房地產價格與土地價格成正相關。

（二）常住人口數

常住人口數反映了購房的潛在需求，伴隨本地放開二孩政策和外地人口的不斷涌入，常住人口數增加使購房的需求側進一步受刺激，供小于求勢必導致房價上升。因此，文章提出假設：

H2：房地產價格與常住人口數成正相關。

（三）居民收入

馬斯洛需求層次理論中，住房是第二層次的需求，人均可支配收入越多，居民改善生活環境的欲望越強烈，同時進行大宗資產投資保值增值的意愿有了與之匹配的購買力，從需求側拉動房價上升。因此，文章提出假設：

H3：房地產價格與居民收入成正相關。

（四）經濟發展水平

城市的經濟發展水平宏觀影響房地產市場活躍程度，經濟發展水平高，多層次產業協同發展會增加更多的就業機會，間接從人口角度促進房價上漲，同時城市的經濟水平還影響宜居城市建設，無錫近幾年房價節節攀升與經濟騰飛有著密不可分的關系，回歸分析中表征經濟發展水平的是GDP。因此，文章提出假設：

H4：房地產價格與城市GDP成正相關。

（五）貸款利率

貸款利率作為金融市場的一種主要貨幣政策手段，同樣影響著房地產價格，貸款利率越高，購房者迫于還貸壓力購房需求越低，貸款利率越低，減輕的還貸壓力會吸引更多的人置業。因此，文章提出假設：

H5：房地產價格與貸款利率成負相關。

（六）物價水平

物價水平直接影響房地產價格，通貨膨脹會從土地、建材、人工等方面抬高開發成本，同時給投機者以購房增值利好的心理預期，從而提高房地產價格。因此，文章提出假設：

H6：房地產價格與物價水平成正相關。

（七）消費心理預期

購房者常會根據前期房價預測即期乃至后期房價走勢，存在“買漲不買跌”的觀點，因此前期房價亦會通過消費心理預期影響投機需求，影響即期價格。因此，文章提出假設：

H7：即期房地產價格與前期房地產價格成正相關。

四、研究設計

（一）樣本選擇

五、實證分析

（一）描述性統計分析首先對各研究變量進行描述性統計，統計結果見下表

由表1可知，自2007-2016年間，無錫市房地產均價從4135元每平方米漲到10364元每平方米。平均每年漲幅為604.9元每平方米，影響房價的因素數值上也有不同程度的上升，其中人均可支配收入、GDP標準差較大，十年間變動幅度較大，證明無錫市經濟發展迅速，人民生活水平得到了明顯提高。

（二）相關性檢驗

主要變量的相關性檢驗結果見表2：

由表格可見，其中N_t與I_t-1相關系數0.8516，N_t與GDP_t相關系數0.9334，I_t-1與GDP_t相關系數0.9779，N。與P_t-1相關系數0.9659，I_t-1與P_t-1相關系數0.8478，GDP_t與P_t-1相關系數0.9369，都表明變量間存在很大程度的多重共線性，為排除該問題對模型構建的影響，我們采用主成分分析法來篩選考察變量的組成。

由Cumulative可見，前三個特征值的累計貢獻率已達到90.99%，即可用前三個主成分代替原始的7個變量。

前三個主成分分別為：

將各年相關變量值代入即可得到compl，2，3的對應值。

（三）回歸分析

經過逐步回歸得到

模型P值為0.0043<0.01則模型高度顯著，得到回歸模型如下：

（四）實證結果與分析

通過實證分析得出Y=3167.41096+0.08905*N_t+0.09037*I_t-1+0.09311*GDP_t+934.01591*C_t+0.08726*P_t-1+σ，即無錫市即期房地產價格與常住人口數量、人均可支配收入、GDP、地價和前期房地產價格成正相關，與物價水平、貸款利率相關關系不如以上因素顯著而被排除，較好地支持了假設一、二、三、四、七。由各變量的系數均在0.09左右可以看出，常住人口數量N_t、人均可支配收入I_t-1、GDP。和前期房地產價格P_t-1對即期房價的影響較為接近且并不起到主要作用，而土地價格的眈例系數為934.01591，對無錫市房價的影響能力很強。

因此我們可以推測，隨著常住人口數的增加、居民收入和城市GDP的增長、地價的攀升和前期房價上漲帶來的心理預期，需求加大，供給縮緊，即期房地產會上漲，而物價水平和貸款利率影響程度較低，有待進一步深入研究。同時，綜合來看，在統計數據準確和模型設計合理的情況下，地價上漲成為房價上漲的決定性因素。以上結果說明，供給側和需求側的雙向因素共同發力促進無錫市房價上漲，而地價上漲是直接誘因。

五、結論與建議

文章深入分析了影響無錫市房地產價格的重要因素，實證研究表明：影響無錫市2007-2016年房地產價格的因素是綜合性的，從回歸模型來看，人口數量、GDP、人均可支配收入、地價和前期房價與即期房價成正相關。GDP人均可支配收入的增加表明區域經濟和居民生活水平的提高，房地產作為一種商品，在經濟繁榮時售價也會相應上揚。人口增加使得城鎮化速度加快，直接拉動住房需求。同樣，前期房價的走高反映了消費者的心理預期，無論是出于投機需求還是實際居住需求都給房地產業帶來了較好的行情。當然，就分析結果看來，影響無錫房價的供給側驅動力主要是土地價格，土地購置成本的增加使得商品房建造成本也相應上升，帶動售價水漲船高。而貸款利率、物價水平雖然在前期理論分析部分與房價有所關聯，實證分析部分的相關性并不如其他因素顯著，因此，政府調控房價的主要發力點可以放在影響較大的因素上，對癥下藥。

根據實證分析的結果，在無錫市房地產市場的實際情況基礎上，對無錫市今后房價調控和其他城市樓市改革提出如下政策建議：

（一）結合人口政策和城鎮化水平，因地制宜出臺保障措施

人口與房地產價格波動成正相關，相應對于無錫市，在經濟高速發展和二孩政策放開后，外來人口來錫務工定居的數量和本地人口出生率都會有所增長，家庭成員和家庭數目的增加都會從需求側拉動房價，政府應當加大經濟適用房的建設力度，緩解房屋需求剛性，保障中低收入階層利益，改善民生。對于房地產庫存嚴重的中西部地區，推進農村土地制度和戶籍制度改革，鼓勵農民進城買房，同時加大購房優惠力度，刺激購房需求，加快新型城鎮化進程。

（二）多種經濟手段協同發力，促進區域經濟騰飛，切實提高居民收入

地區生產總值和人均可支配收入都與房價成正相關，在無錫市經濟高速發展期間，人民的收入增加了，房地產市場也供銷兩旺，這是一個良好的循環，對中西部地區去庫存有一定的指導意義，結合地域特色大力建設產業經濟和區域經濟，提升人民生活水平和幸福感，從而從源頭上增強消費者購房能力。

（三）規范土地交易市場，嚴格控制土地供給量

土地價格是影響房地產價格的主要因素，而當前我國土地供給制度仍有缺陷，地方政府對土地出讓資金的財政依賴度較高，因此更應該嚴格把控規劃、審批和交易等環節，從源頭上打擊“囤地”“圈地”等違法投機行為，避免房地產供給超標，空置率過高加劇樓市泡沫。同時調節土地供給結構，加大保障房建設用地規劃，平抑房價。

（四）合理引導購房需求，通過宏觀調控抑制投機需求

高漲的前期房價會給投機者帶來利好預期，炒房行為會抬高即期房價，因此對于房地產業亟待去泡沫的東部地區，應當采用宏觀調控政策來限購、提高投機者購房門檻。政府還應規范市場經營行為和消費行為，加大對違法違規行為的打擊力度，促進政策信息公開透明化，減少信息不對稱，引導消費者樹立正確理性的購房觀念，量力而行。剛性購房者應關注樓市動向，結合國家房地產調控政策選擇合適的購房時機。

目前，我國經濟處于新常態背景下，房地產行業也進入了發展的新時代，縱觀無錫市房地產市場的發展歷史，其價格受到多種因素影響，通過對這些因素定性定量分析，我們可以在房價的波動范圍中合理預測未來變化趨勢及規律，更好地指導實踐，并為其他區域去泡沫、去庫存、建立房價調控機制提供借鑒。