新常態下中小型房地產企業該如何發展

林希 劉燕

摘要：一直以來，中小型房地產企業在我國的經濟展開，做出了突出貢獻，不僅是在稅收方面，還是在緩解我國就業壓力方面，都發揮了很大的作用。在經濟新常態下，房地產企業之間激烈競爭也成為了常態，房企競爭力從“產品力”向“產品力+服務”過渡，以互聯網為代表的新技術、新渠道、新模式改變了商業形態和市場預期，這些都要求企業進一步創新商業模式、優化業務結構、升級產品服務。自身規模，經濟等無法與大型房地產企業相抗衡的中小房地產企業又該如何發展？本文通過對房地產市場現狀分析，提出中小型房地產企業在發展過程中，應該不斷探尋，創新出順應市場變化，適合自身的發展模式。

關鍵詞：新常態；中小型房地產企業；創新發展

一、引言

2014年，習總書記在河南考察中提出了新常態，“常態”指一個經濟體平穩發展狀態。中國在經濟“新常態”下，高科技融入各個行業，推動著經濟的發展，落后的企業必然將被淘汰。

二、中小房地產企業的發展現狀

隨著經濟的發展從高速轉向中高速，傳統的發展模式已經不能順應經濟的發展路徑，部分大型房地產企業開始淡出房地產行業，轉而投資新興產業。低迷的房地產市場環境，讓許多依賴銀行貸款的中小房地產企業面臨著巨大的壓力，不少中小型房地產企業開始通過各種途徑漸漸退出房地產，部分中小型房地產企業將賣出項目和“轉型”理財作為出路。相比之下另一些中小型房地產企業的發展方向更趨向于可持續發展，他們逆勢而上，適應市場發展需求，嘗試通過各種方式，合理利用資源創造新的經營模式，例如融創對綠城的收購，以優勢與同行合作，利用自身強大的銷售能力，從中小型房地產企業發展為一線房企。總之，房地產企業升級轉型已經勢在必行了。

三、中小房地產企業面臨的問題

在經濟新常態下，中小型房地產企業面臨著巨大的發展壓力，首先，以一線城市為例：北，上，廣等土地供應不斷減少，導致土地價格飆升，資金不足的中小房地產企業無法與大型房地產企業相抗衡，拿地似乎成了大型房地產企業之間的競爭，其次，我國二、三線城市的土地供應充足，但商品房需求不大，中小型房地企業若出現戰略失誤，容易導致房產過剩，企業虧損嚴重，甚至面臨破產的危機。以下是對中小型房地產企業發展面臨的問題分析：

1.資金來源減少。我國房地產開發項目資金主要來源于房地產開發企業自籌資金、房地產貸款和預售房款三個方面。預售房款是由借款人支付的首付款和借款人申請的個人住房貸款兩部分構成，隨著我國消費者提前消費意識增強，個人住房貸款占了很高比例，“國家宏觀調控推遲了部分購房者的購房行為，抑制了部分購房需求，導致預售房款減少。[1]“隨著銀行貸款體系日益完善，資質低的中小型房地產企業從銀行貸款開發項目愈發困難，同時國家宏觀調控針對購房者的住房貸款嚴格，資金來源減少。土地資源減少導致城市地價上漲，建設成本增加，項目資金來源卻越來減少，面臨資金鏈斷裂的風險。

2.企業自身管理模式落后。我國中小型房地產企業多為地方性產業，存在規模小，管理水平低，以營利為目標，對自身發展考慮不全面等問題。大型房地產企業無論在自身規模還是在管理模式上都先進于中小型房地產企業，在發展過程中，大型房地產企業發展目標長遠，對自身有著合理的規劃，隨著行業競爭加劇，兩級分化加大，大型房地產企業發展越來越好，中小型房地產企業卻發展越來越困難，最根本的原因是落后的管理模式。

3.面臨去庫存問題。當前全國房地產市場去庫存問題大致分為：一線城市，經濟發展迅速，人口數量多，總體上不存在庫存的問題；部分二線城市因為經濟發展前景好，人口和資源聚集力強，所以房地產易于消化；經濟一般的二線城市和三四線城市，由于房地產供應量過大，城鎮化速度放慢，人口流入少，需求量不大，導致供大于求，所以庫存消化周期長。中小型房地產企業大多屬于地方產業，主要集中在三四線城市和部分經濟一般的二線城市，由于項目的消化周期較長，導致資金回籠周期長，這些中小型房地產企業可能面臨進一步的資金惡化。

四、中小型房地產企業發展方向

在新的經濟常態下，中小型房地產業要想生存，就需要改變自身落后的管理模式，創新發展適合企業自身的戰略模式，從而抓住新的機遇，找到發展出路。

1.創新發展模式，適應新的發展理念。在新形勢下，互聯網，物聯網，人工智能在改變企業的發展模式。面對經濟新常態，企業應該找準自身定位，轉變發展模式，從粗放式擴張到精細化運營轉變，從投資驅動向價值驅動轉變，從單一的住宅開發向綜合開發轉變，通過側重運營，服務等來適應綠色，協調，開發，共享，創新的發展理念[5]。此外，在發展過程中，對城市運營進行研究，從而找到具有價值的信息，將其運用到房地產建設中，可以保證新型城鎮化的整體發展。

2.合作開發，減小投資風險。在發展過程中，對城市運營進行研究，與當地的經營商合作一起開發房地產項目。通過與經營商合作開發，中小型房地產企業可以在一定程度上實現產品差異化，就可以在市場上占據一定地位。在過去的房地產項目開發中，很多企業局限于買賣房子，通過土地的增值獲取利潤，忽略的項目開發后的服務行業。通過與經營商合作，不僅拓寬的企業的業務范圍，從而在根本上保證的開發產品質量。而一定程度上的合作開發可以降低合作雙方的投資經營風險，使商業地產開發以及相關的配套設施建設走向一條可持續發展道路[3]。

3.構建科學的管理機制，提高自身融資能力。企業資質等級的高低影響著企業的融資方式和融資額度的大小。在發展過程中，不僅要規范和完善企業財務規章制度，努力提高自身資質等級，同時應根據企業的融資需求，制定科學合理的融資方案。在信息化社會的影響下，中小房地產企業也可以引進先進的信息化技術和大數據技術，通過對數據分析，直觀形象地了解房地產行業走向，進而對企業營銷手段及發展模式進行優化，為后期發展奠定基礎。

五、結語

中國進入經濟新常態，既是挑戰也是機遇。中小房地產企業由于資產，規模等局限性，在市場競爭中處于劣勢地位。除房地產業務外，中小型房地產企業需要探尋多元化，面對全新的階段和全新的模式，中小型房地產企業能在逆境中創造出新的經營模式，從而提高自身在行業的競爭力，是自身發展的根本出路。

參考文獻：

[1]嚴石.我國宏觀調控對房地產業的影響分析.江蘇科技信息：學術研究.2012.

[2]韓志睿.提高中小房地產企業在市場經濟競爭中的措施分析.《山西農經》.2016.

[3]陳皚.經濟新常態下對房地產企業轉型發展的思考—以宜賓臨港開發區為例.資源與人居環境.2016.

[4]李伯秦.中小房地產企業融資渠道現狀及創新.《經濟研究導刊》.2016.

[5]張玉良.新常態與房地產企業創新轉型.中房網.2015.