新形勢下中小房企內控管理存在的問題與對策探析

王偉

摘要：2016年以來，在“房子是用來住的，不是用來炒的”樓市基調下，房地產市場調控政策紛紛出臺，給一些積極求生存、謀發展的中小房企帶來了不小的沖擊。體制陳舊、機制老化、觀念落后，在這些企業都不同程度地存在。如何加強內控管理，促進企業提升運營能力和核心競爭力，已成為中小房企度過當今難關的一個現實問題。本文，將對中小房企內控管理存在的問題和解決對策進行探討和分析，希望能為新形勢下中小房企的進一步發展提供一些借鑒和幫助。

關鍵詞：新形勢；中小房企；內控管理；問題及對策

一、新形勢下中小房企面臨的機遇和挑戰

從2016年930限購開始，房地產行業進入新一輪的調控期，中小房企面臨巨大的發展機遇，同時，也帶來了嚴峻的挑戰。一方面，在強勁手腕的調控作用下，一二線城市受限購限價政策持續影響，成交面積出現明顯萎縮且房價漲幅迅速回落；而三四線城市去庫存如火如荼，量價齊升。靠三四線支撐，17年房地產銷售面積增幅相比16年有所收窄，但增速依然不低，截至17年10月同比增加7.6%。

另一方面，銀行信貸政策逐步收緊，對融資渠道的限制擴大至私募資管，使得中小房企存在將大的銷售壓力和債務風險，一旦資金斷鏈，將直接影響項目的開發建設和企業的生存發展；而且，房企集中度越來越高，行業洗牌加速，根據中指權威發布《2017中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，前15家房企占據半壁江山，行業邁向寡頭時代。

目前，政策的緊縮和競爭的加劇，迫使一些房企紛紛效仿低成本、高周轉的開發模式，在全國攻城掠地，試圖做大做強，但這會增大資金需求的缺口和企業的經營風險。如何加強內控管理，支撐企業快速發展，在日益激烈的市場競爭中找到自己的發展空間，已迫在眉捷。

二、中小房企內控管理存在的主要問題

（一）內控環境缺失且不受重視

當前中小房企多是民營企業，這些老板的“土皇帝”觀念深深扎根于腦海中，什么事情都是他們說了算，想改主意就改主意；也有些企業在守業和發展時，仍習慣于創業時那種家族式的管理方式，導致企業內部人控制現象嚴重，內控制度對他們而言幾近失效。當前不少企業的管理者，將業務規模和利潤最大化作為經營目標，而忽視了內部控制的作用，使得內控管理得不到應有的重視。即使制定出一些內控制度，也僅僅停留在“寫在紙上、掛在墻上”的形式上，并沒有去主導實施，“再完美的制度，如果得不到執行，就是一種擺設”，使得內控制度喪失了應有的剛性和嚴肅性。

（二）內控體系不完善、不健全

雖然各企業都先后開展了內控建設工作，但內控體系仍不完善。一是內控制度不夠全面，沒有覆蓋到業務的所有領域或關鍵環節，僅僅局限在某幾個角度上；二是內控制度的建設缺乏統一協調和整體規劃，不少企業多以業務單元為主體進行制定，使得重復建設、無效建設，甚至管理缺位或空白的情況時有發生；三是盲目照搬照抄其他單位的一些內控制度，沒有充分考慮與本企業“經營管理觀念、方式、風格及運營水平”的差異化，“朝秦暮楚”，使得內控管理往往缺乏管理上的連續性，導致員工干事不順暢，影響了內控作用的發揮。

（三）風險識別、防范及控制意識弱

在市場經濟中，風險無處不在、無時不在，特別是隨著國內房地產市場的緊縮和宏觀調控政策的不斷推行，房地產市場所面臨的政策風險和財務風險已日益突出。然而，一些民營企業在薪酬激勵、投資并購、銷售決策等方面都帶有很強的主觀臆斷和盲目性，主要依靠高層領導的感覺和經驗進行決策，沒有建立有效的風險評估、分析和預警機制，一味追大求快，盲目擴張，很容易使資金鏈斷裂，最終將企業帶入泥潭。

（四）內部信息溝能不暢和信息孤島現象

流暢的信息溝通，是一個內控系統有效發揮作用的必要保證。沒有溝通，就沒有管理。然而溝通不暢，幾乎是每個企業都存在的問題。當前，企業大多為直線型的職能組織，其信息流動一般為單向行走，極易造成信息在傳遞過程中放大或縮小，加之下情要通過重重關卡才能上達，一些信息在利益的驅使下，中間傳遞層往往有意無意地對信息進行篩選過濾，甚至未見反饋至治理層便已被扼殺，最終導致信息失真和不對稱。同時，業務信息、財務信息與管理信息各自為政，相互之間缺少必要的信息傳遞與共享通道，再加上一些業務活動存在許多不規范的行為，常常無法以原貌呈現在其他人員的面前使之出現“信息孤島”。

（五）內控管理缺少有效的審計監督機制

內部審計作為內部控制的重要組成部分，是企業改善經營管理、提高經濟效益的自我需要。然而，在現實中，一些企業的內部審計形同虛設，沒能真正發揮其應有的職能。一是一些企業內審部門，大都由財務部門負責，只是充當各種業務的鑒證和復核功能，影響了內部審計的獨立性和權威性。二是內審體制不健全，對于審計過程中發現的問題，經營層聽之任之得到不到及時的糾正，而且屢審屢犯，尾大不掉；三是對股東負責的內部審計，往往受到經營管理層的巨大壓力和財源依賴，致使審計人員難以保持完整意義上的獨立。

三、加強中小房企內控管理的對策分析

（一）改善內控環境，提高管理者的內控意識

內控環境是企業實施內控管理的基礎，控制環境的好壞直接影響內控管理的成敗；企業要加強內控管理，必須把改善內控環境作為首要考慮的因素。首先，治理層要加強對內控管理的重視，將內控建設提升到企業戰略發展的高度，為內控的實施創造良好的環境；其次要讓管理層樹立正確的內控管理觀念，通過“引進來、走出去、內部培訓”等多種途徑提高其對內控重要性的認識；同時，要加大內控宣傳，打破慣有的“特權思想”，避免自覺不自覺地凌駕于內控制度之上，全力維護制度的權威性和剛性，促進內控工作的落地。

（二）健全內控制度，為企業的良性發展提供基石

內控制度是一個動態的系統工程。企業應根據市場環境的變化、內控管理的基本要求和企業自身戰略的需要，對企業的內控制度和流程進行統一規劃和通盤考慮，避免各部門條塊分割，“各管一攤”，使得業務運缺乏整體推動力；同時，要強化內控制度的執行，“沒有執行就沒有競爭力”，嚴格按制度、流程辦事，從“人治”轉向“法治”，并將內控制度的完善性和執行的合規率，納入相關業務單位的經濟考核（占比至少10-15%）。

（三）加強內部信息溝通，全面提升管理水平

信息與溝通是內控管理的重要一環。企業要想發展壯大實現良性發展，就必須優化內部組織結構、健全溝通渠道、改善溝通環境、建立溝通渠道，讓信息流動無障礙；同時，要順應當前的經濟和科技形勢，積極順應“互聯網+”經濟發展及大數據信息處理模式，在企業內部加強信息化建設，積極引用ERP、SAP等財務管理軟件實現與企業內控管理的結合，使得信息采集、加工和最終結果呈現能夠在整個系統中進行共享，保證信息能夠得到及時、真實和準確的反映和溝通，提高企業經營決策的質量和效率。

（四）建立有效的風控機制，降低企業風險

中小房企規模小、融資能力弱、抵御風險能力差，而且房地產市場政策不確定性的因素較多，因此更應該加強風險管理。首先，要樹立風險意識，根據董事、經理及其他高級管理人員的風險偏好，設定合理的風險控制目標；其次，要搭建風險控制運行體系，明確相關部門的管理職責，對風險進行分級管理，建立業務的風險防范手冊；同時，在重要業務事項決策之前必須深入調研和準確測算，避免盲目決策或決策錯誤，確保企業實現預期目標與效益。

（五）提高審計地位，加強內部審計的作用

強化內控管理，必須加強內部審計的監督作用。首先應提高內部審計的地位，授予其更高的監督職權，使之獨立于經營管理層而直接對董事會負責，保證內部審計的獨立性和權威性；其次，要讓審計工作由原查錯糾弊轉向重點業務事項，如預算編制與考核、激勵體系設置、以及投融資決策等活動，并聚焦財務收支審計、內控建設審計、經濟責任審計和高管離任審計，向管理要效益。

參考文獻：

[1]宋雯雯.房地產開發企業內部控制存在的問題及改進建議[D].首都經濟貿易大學，2016.

（作者單位：正黃集團有限公司）