“營改增”對房地產行業的影響及應對策略研究

何欣蔚

摘要：為了適應經濟社會發展的新形勢，全面深化改革，減少重復納稅的環節，近年來我國財政領域實施了營業稅改增值稅的改革，簡稱“營改增”。營改增影響的范圍廣泛，涉及到資產費用、企業效益、行業賦稅等多個方面，同時對房地產行業的影響也是不言而喻的。理解營改增的目的，深入了解營改增所帶來的影響，是把握住營改增給房地產行業帶來的機會，進一步提升房地產行業的發展，優化產業結構的前提。筆者通過在本文中將探討，營改增對房地產行業帶來的影響有哪些，應該如何積極的應對。

關鍵詞：營改增；房地產；策略

所謂“營改增”，其實顧名思義，就是將企業原本所需繳納的營業稅改成為增值稅。這是一項新的財稅改革，通過營改增，可以很大程度上解決我國長期以來存在的重復征稅問題，并且可以在經濟領域，充分發揮政府這一只“看得見的手”。通過營改增，減少了企業的重復繳稅，可以很明顯的提升企業的發展活力，提高企業的經濟效益，有利于企業和國家經濟環境的健康穩定發展。

一、營改增對房地產行業的影響

（一）營改增對傳統企業的影響

1.對企業資產的影響。營改增給企業帶來的影響無非是在稅收上面。對于一般納稅人來說，營改增的實施可以讓房地產行業購進增值稅應稅項目不計入相關的資產費用中，這就意味著，通過營改增，可以明顯的減少房地產企業的資產費用，這也同時說明了，企業在利潤方面將會收到一定程度的打擊。

2.對企業盈利產生的稅收費用的影響。在營改增的正式實施之前，營改增前期曾在部分試點地區進行過小范圍的推廣。據“兩會”指出，營改增在前期試點地區都取得了良好的成效，同時為了全面實現營改增，減少企業稅收問題，2016年，營改增在全國范圍內實施開展。但是，即便是如此，房地產行業作為營改增的受影響者，即便是營改增全國推廣，其所承擔的稅收負擔也是不輕的。根據企業的利潤和所得稅費的算法，房地產行業并不能有效的在營改增的策略中明顯的提高利潤。

（二）營改增在房地產行業的具體影響

1.對施工人員的影響。在房地產行業，從事施工的工作人員一般為來自農村的外來務工人員，而就農民工來說，這個群體和其他的普通勞動群體有著非常大的差別。一般的勞動力有著專門的勞務公司或者勞務部門統一管理，但是農民工不然，農民工區別于傳統勞工的地方就是，農民工具有較大的流動性，也沒有專門管理農民工的勞務公司，這就導致了農民工無法給房地產企業提供相應的增值稅發票。

2.在原材料采購方面的影響。在房地產行業中，原材料的采購是一個非常重要的環節。建筑的原材料的好壞，直接影響到了建筑的質量問題，同時，一個建筑項目的完成需要數以萬計的包括鐵釘在內的零零散散的原材料，這就導致了原材料的單價會直接影響到建筑的成本。在建筑的過程中，可能會發現原材料不夠需要就近采購的情況，這種情況發生的時候，工地負責人一般會指派人員去就近的小型供應商處購買原材料，這就導致了許多無法獲得對應增值稅的發票。如果這種情況發生了，那么營改增也無法幫助房地產行業扣除相應的增值稅，企業仍然需要自己負擔這一部分稅收。

3.對企業風險擔當方面的影響。目前的房地產運作方式中，有很大一部分是采用聯營合作方式的。如果這種聯營合作項目沒有相對健全的會計體系和審核體系的化，那么房地產企業將會面臨很大的風險。通過筆者的多方調查發現，在目前的房地產聯營合作項目中，很少有合法合規的合作項目。大多數項目忽略了核算工程成本，同時因為缺乏納稅人意識，在開相關的材料稅務發票時，給房地產企業帶來了相當大的一部分風險。

（三）對部分企業的現金流和企業融資的影響

房地產行業長期采用“預售制”，正式因為這種銷售模式的執行，使得營業稅成為了房地產行業里的重要的稅目，也是房地產企業中重要現金流項目。

（四）對企業財務管理的影響

營改增之后，不同于之前的模式——企業應付的營業稅當計入當期成本費用，現在的增值稅被劃分到了價外稅，也就是說，房地產企業應該繳納的增值稅轉嫁給了購買方，成本費用不再計入會計處理的范疇。

（五）對房地產企業利潤的影響

同稅務改革之前相比，再相同的業務下，營改增之后房地產所需要繳納的稅款的確減少了，這樣就保證了房地產企業可以進一步維持自己的現金流，有些甚至可以擴充自己的資本積累，有利于整個房地產行業的快速發展。

二、“營改增”下房地產行業應該采取的策略

（一）建立新的稅務籌劃制度

對于新的稅收政策，必然需要新的稅務籌劃制度，只有這樣才能把握當下，適應營改增所帶來的變化，趨利避害，抓住房地產行業新的增長點。

1.深入學習營改增的想過政策。想要適應一個新的政策，并且合理利用新政策并從中找到增長點，以最快的速度了解、學習、掌握該政策的內容是前提也是基礎。在房地產企業，首先企業內部應當組織員工進行相關政策的培訓，向員工傳到積極的信心，從員工做起，以提高整個企業在營改增浪潮下的生存能力和適應能力。

2.詳細籌劃開發成本，并制定稅收計劃。房地產開發，周期長，成本高，項目實現的過程中，需要大量的人力、物力和財力。因此就需要企業在開發之前，做好籌劃。同時為了適應營改增，節省開發成本，企業可以采用增值額均攤的方法降低開支花費。

3.合理籌備物資材料。對于房地產開發所需要的大量原料，在采購的過程中，房地產企業可以通過市場招標的方式來確定供應商。通過招標，企業需要盡可能的明確供應商的報價，原料質量等問題，同時還需要重點考慮供應商如何開具增值稅專用發票的問題，權衡再三，把好原料關。

4.營銷方式的改革。房子建出來賣不出去是沒有用的。房地產企業的重點應該放在銷售上。對于稅收方面，在房地產銷售的過程中，需要繳納增值稅和營業稅兩種稅務。房地產企業需要權衡房價和土地增值稅的關系，合理的制定房價，提高盈利。

5.合理籌劃勞務支出。根據勞務工人的來源不同，房地產建筑行業的勞務工人一般分為兩大類，一種是農民工，另一種是勞務公司委派。勞務公司委派的員工是可以開具相應的增值稅專用發票的，這無疑給企業在之后的納稅環節節省了很大的稅務開支。但是農民工在前文提到，是沒有辦法開具增值稅專用發票，對公司在稅務上也會造成一定的負擔。

（二）積極推動房地產行業的升級

房地產這一行業，因為占用資源眾多，開發周期長，資金周轉慢，一度被認為是傳統企業中的“大哥大”。在這種傳統的房地產模式根深蒂固的情況下，想要積極的適應營改增的新的市場稅務體系是很困難的。因此，要想讓營改增對房地產行業產生積極的影響，就必須加快行業的轉型和升級，把握良好的時機，推動行業的積極健康發展。

三、總結

營改增目前在全國還處在剛開始執行的階段，在房地產行業，營改增在不斷的深入落實。面對重大的稅務環境的變化，企業如果不能積極應對，而是被動逃避或者沿用以前不合理的稅務制度的化，是沒有辦法活下去的。面對變化，房地產行業應該積極的同新的政策相磨合，用敏銳的洞察力把握好新環境下新的增長點，推動房地產行業的更好更快的發展。

參考文獻：

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（作者單位：山東大學（威海）商學院）