“京津冀一體化”下四線小城房地產業現狀

梁振

摘 要：京津冀一體化為相對落后的承德地區帶來了許多機遇，帶動了經濟發展，有效地促進承德地區房地產市場的快速發展，但是京津冀一體化也給承德房地產市場帶來了挑戰，它催生了大量的短期投資行為與投機性需求，對承德房地產業的健康發展造成了威脅。本文總結京津冀一體化背景下承德房地產市場產生的現狀，為承德地區房地產市場健康有序發展提出一些建議。

關鍵詞：京津冀一體化；承德；房地產

2015年，中央政治局審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》，“京津冀一體化”進入全面實施階段。2017年，國家級重大戰略規劃京津冀協同發展進入提速階段。京沈高鐵即將開通，承德將進入環北京一小時交通圈。而承德市作為一座四線小城，在“京津冀一體化”體系中的定位是生態涵養區，京津冀一體化對承德有何影響，淺述“京津冀一體化”下承德房地產業現狀。

一、承德房地產主要運行情況

（一）房地產投資明顯增長

2017年，房地產開發累計完成投資152.9億元，同比上漲12%。其中：住宅投資109.5億元，同比增長12%，占全部房地產業投資的71.6%；商業用房投資27.4億元，同比增長11.9%。

（二）新開工面積擴大

房屋施工面積1527.4萬平方米，同比上漲5.4%。其中：住宅施工面積1134.4萬平方米，同比上漲2.2%，商業用房施工面積208.6萬平方米，同比上漲10.2%。新開工面積420萬平方米，同比上漲20.5%，其中，住宅新開工面積284.3萬平方米，同比增長13.4%，占全部新開工面積的67.7%，商業用房新開工面積70.7萬平方米，同比上漲33.5%。

（三）企業資金充裕

2017年，房地產企業實際到位資金236.8億元，同比上漲25.0%。其中：國內貸款32.9億元，同比增長48.2%；自籌資金90.1億元，同比下降5.1%；定金及預收款43.5億元，同比增長37.5%；個人按揭貸款20.9億元，同比增長22.0%。

二、房地產市場運行特點及問題

（一）資本涌入加劇

相比其他投資領域，房地產市場具有高預期回報率、回收周期短和低風險性等特征。資本系統都樂于向房地產商及購房者投放貸款，從而加強了房地產的融資能力。從資金來源看，本年國內貸款、定金及預收款和個人按揭貸款均大幅上升，分別為32.9億元、43.5億元和20.9億元，增長48.2%、37.5%和22.0%，占實際到位資金的13.9%、18.4%和8.8%。房地產開發企業實際到位資金236.8億元，同比上漲25.0%，大量資金涌入房地產企業。作為環北京限購圈中最晚限購的城市，大量炒房資金涌入承德房市，進一步加大了承德房企的資金儲備。

（二）房價高位運行

房地產具有較好的保值增值的功能，其投資屬性在房價上漲中不斷放大。據中國房地產協會發布數據顯示，截止17年12月份承德市住宅平均價格為9258元/㎡，同比上漲38.3%。房地產投資投機因素會產生大量的概念供給，通過炒作概念、夸大區位優勢，導致房價大幅增長的局面。承德作為環北京限購圈中最晚限購的城市，大量炒房資金涌入，抬高房價，當地居民被他人帶動，跟風買房，致使承德房價在17年6月達到頂峰，承德市住宅平均價格為9819元/㎡，同比增長58.9%，此后一直保持高位運行。房企資金充裕，實際到位資金是完成投資的1.55倍，基本不存在因資金壓力下調房價的可能。并有“京津冀一體化”進程的推進，京沈高鐵即將開通等利好因素，房價高位運行的態勢一段期內不會發生改變。

（三）人口紅利消退

人口規模及結構變化直接影響當前及未來的房地產市場發展態勢。近年北京清除了大量城市違章建筑和產業外遷，在這種情況下，使得周邊三四線城市人口也出現流入，還有部分務工人員返鄉養老，但是從整體上看，人口流動趨向二線城市，二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發展空間，這一趨勢在短期內不會發生改變，未來年輕人仍然會選擇加入二線城市而不是返回家鄉。承德市作為一座四線城市，與周邊京、津、唐地區相比，承德市社會經濟發展相對滯后，產業結構單一，居民收入偏低，能夠提供的就業崗位數量與層次相對不足，造成以年青人為主體的人口凈流失。2017年末，承德市戶籍人口380.2 萬人，比上年末減少3.1 萬人，同期常住總人口356.5萬人，較上年增加3.32萬人，增速為0.94%，比戶籍人口少23.7萬人，是河北省人口凈流出最嚴重的設區市之一，且15-59歲勞動力資源人口占常住人口的64.26 %，比上年下降0.74個百分點。由人口帶來的住房剛性需求減退。

（四）房市需求衰退

雖有“京津冀一體化”進程的推進，京沈高鐵即將開通等利好因素，但繼承德限購令等一系列政策出臺后，承德房市主要面對的是當地居民。當地居民收入偏低，購買力有限，人口增長緩慢，房市火爆過后，實際上透支了未來很長一段時間的購房需求，是以短期內承德房市將進入“需求衰退期”。從數據上看，2017年承德均人均可支配收入17755元，比全國、北京市、河北省分別低8219元、39475元、3729元，位于全省末位，對比承德高位運行的房價，當地居民購買力有限，在購買房產后很長時間內沒有再次購買的能力。

三、對承德房地產業健康發展的建議

（一）借助“京津冀一體化”的東風大力發展經濟

房地產行業的發展歸根到底就是錢和人的問題。現應借助“京津冀一體化”的東風大力發展經濟，在京津冀協同發展轉移承接上，吸收京津冀在人才、科技投入、發展水平、創新能力和資源稟賦等方面的優勢，將引進積極培育、大力發展戰略性新興產業和促進新舊動力加快轉換緊密融合。盡快把“十大綠色產業”打造成為承德的支柱產業、主導產業，同時將對接京津產業發展引進的項目做大、做優，刺激經濟發展，擴大就業規模，從根本上保障房地產業發展。

（二）發揮好政策調控與市場干預的雙向調節作用。

政策是影響供需預期的主導因素，保持房地產業穩定發展，需要一整套穩定持續的政策體系。對供給與需求的雙向限制，引導投資行為，合理引導預期，不僅對抑制房地產過熱起到了積極作用，同時對經濟發展也起到了現實影響，以保持房地產市場穩定。要強化市場調節，政府應同時具備市場手段，通過積累一定量的物業資源，調節市場供給量，主動形成新的市場干預，轉變單一政策調控的工作機制。

參考文獻

[1]《承德市統計年鑒》，2017年9月第一版

[2]《承德市2017年國民經濟和社會發展統計公報》，2018年2月1日

[3]《中國2017年國民經濟和社會發展統計公報》，2018年2月28日

[4]《河北省2017年國民經濟和社會發展統計公報》，2018年3月12日

[5]姜超、宋瀟，《人口流出下的房價上漲和消費增長--理順三四線城市人口、房價與消費》，華爾街見聞，2018年4月