我國不動產(chǎn)評估的市場運作模式變革

摘要：本文基于不動產(chǎn)評估市場的現(xiàn)實情況，探析當下不動產(chǎn)評估的基本運營體系及其存在的問題，進一步提出適用于我國市場特點的不動產(chǎn)評估變革方案，旨在為不動產(chǎn)評估的健康運營和持續(xù)發(fā)展提供借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)評估；運作模式；變革

引言

在市場經(jīng)濟深入發(fā)展的背景下，我們國家的住房制度、土地制度也正在完善的進程當中，不動產(chǎn)評估作為服務于不動產(chǎn)交易的中介方對我們國家健全各項經(jīng)濟制度起到了非常積極地作用，完善的不動產(chǎn)評估體系有利于國家以科學經(jīng)濟的方法利用不動產(chǎn)資源、深化土地規(guī)劃改革。回顧過去幾十年的發(fā)展，我國不動產(chǎn)評估市場的運營情況蒸蒸日上，但是其中仍存有不少需要解決的問題，具體包括：市場競爭紊亂、準入標準不明確等等。因此，為了形成不動產(chǎn)市場的有序運營環(huán)境，應當盡快深入不動產(chǎn)評估的運作模式研究，推進其運營模式改革。

1.國內(nèi)不動產(chǎn)評估的發(fā)展現(xiàn)狀

在過去的十幾年中，我們國家房地產(chǎn)評估市場的沿革歷程可以概括為：不僅實現(xiàn)了評估機構(gòu)從無到有的突破，還在較短的時間里完成了市場從秩序紊亂到合理有序競爭的轉(zhuǎn)變。當下的不動產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀可以歸納為如下幾點：第一，法律制度健全。在不動產(chǎn)評估行業(yè)興起的過程中，有關(guān)部門陸續(xù)出臺了包括《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等一系列規(guī)章。這些法律文件不僅明確了不動產(chǎn)評估的準入條件而且對不動產(chǎn) 估價的從業(yè)人員規(guī)定了資質(zhì)制度。第二，打破市場壟斷。過去的不動產(chǎn)評估權(quán)限一般限于事業(yè)單位或者政府部門，但是新世紀以來國家陸續(xù)出臺文件逐步開放評估主題的權(quán)限，只要是符合成立公司條件的評估從業(yè)人員都可以申請成立具備民事權(quán)利的法人機構(gòu)。第三、不動產(chǎn)評估機構(gòu)在市場中主動性較弱。縱觀行業(yè)總體情況，我國的評估機構(gòu)在不動產(chǎn)交易市場中作為提供服務的第三方機構(gòu)，其主動性較弱，多數(shù)初具規(guī)模的企業(yè)在很大程度上受制于業(yè)務對象。

2.不動評估市場的運作模式

和過去特點機構(gòu)壟斷控制的評估市場運作模式對比，當下的不動產(chǎn)評估業(yè)務被分割為四大模塊：不動產(chǎn)抵押、不動產(chǎn)交易、糾紛處理以及拆遷補償。盡管從理論上來看，只要評估機構(gòu)具有資質(zhì)要求就能夠進行交易，但是在實際的操作中，入圍、搖碼、指派等操作降低了不動產(chǎn)評估市場的透明度。盡管這種業(yè)務劃分和指定相結(jié)合的市場運作模式開放程度遠遠高于傳統(tǒng)的壟斷操作，但是由于指派操作內(nèi)在的隱蔽特性，當下的運作模式存在一些問題：一方面容易滋生腐敗。由于不動產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)按性質(zhì)進行類型劃分，如果服務機構(gòu)想要和具體部門對接某一類業(yè)務，就必須處理好同特點部門的關(guān)系。在這個拉攏關(guān)系的過程中，市場容易出現(xiàn)行賄等腐敗問題。市場競爭主體如果傾注過多精力經(jīng)營社會人脈關(guān)系，在業(yè)務進程中則很難專注于提高評估質(zhì)量，非常容易出現(xiàn)評估不準確的問題。另一方面，由于不動產(chǎn)評估業(yè)務的督察成本問題以及督察手續(xù)問題，有關(guān)部門在實際操作中發(fā)現(xiàn)具體條例的實施難度較大。此外，基于當下運營模式的隱秘性，監(jiān)管部門很難糾察出不符合規(guī)范的操作。

3.不動產(chǎn)評估的運作模式變革

本文基于當下不動產(chǎn)評估運作中存有的問題，嘗試提出運作模式的變革方案。第一，新型不動產(chǎn)評估應當以市場的健康運作為導向，遵循提高評估行業(yè)社會公信力的設計原則，力求讓不動產(chǎn)估價從業(yè)人員在交易中把握市場的主動權(quán)從而鼓勵這些專業(yè)人員充分發(fā)揮其機能為土地資源的再分配做出積極貢獻。第二， 新型的不動產(chǎn)評估市場運作模式應在以統(tǒng)一的交易平臺為基礎，取消估價方和委托方的利益往來，以估價準確性為核心的服務質(zhì)量是新型運作模式下服務機構(gòu)之間的競爭關(guān)鍵點。落實這套運作模式的基本操作首先要倡導行業(yè)協(xié)會建立起統(tǒng)一的交易平臺作為市場中心，其次需要規(guī)定所有的業(yè)務往來都應該在公開平臺上開展。在新的運營模式中，評估服務機構(gòu)市場依據(jù)市場中心開具的憑據(jù)和委托方洽談業(yè)務，最后形成的不動產(chǎn)評估報告也應當經(jīng)由市場中心蓋章生效。第三，運作模式的檢驗改革。新型運作模式的檢驗主要包括市場和評估機構(gòu)內(nèi)部兩個模塊。以土地拆遷估價為例，市場檢驗的方式如下：負責拆遷的部門先將標的物的基本信息以及對服務方的要求交由市場中心，市場中心從性質(zhì)角度對標的物所屬類型進行劃分，從而根據(jù)委托方的需求尋找符合條件的評估機構(gòu)。而評估機構(gòu)檢驗的具體內(nèi)容是：在傳統(tǒng)的運作模式下，出于削減拆遷補償款的目的，許多委托方會向服務方提出不合理的要求，需要對方按照委托方的需求開具評估報告。在新的運作體系中，違規(guī)開具報告被市場中心發(fā)現(xiàn)的概率大大提高，因此評估機構(gòu)不會輕易為了合作機會而向委托方妥協(xié)。

4.總結(jié)

經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，我國的不動產(chǎn)評估體系逐步確立并且正處在不斷完善的狀態(tài)中。當下的不動產(chǎn)運作模式存在一些弊病，因此不動產(chǎn)評估交易的透明性有待提高，在新的市場運作模式引入統(tǒng)一的交易平臺和市場中心可以避免委托方和服務方之間進行不必要的利益聯(lián)系，從而使不動產(chǎn)評估運作更加公開、公正。

參考文獻：

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[2]王彥龍.不動產(chǎn)估價評價機制探究[J].中國市場，2016（20）：153-154.

作者簡介：

王慶芳（1983-），女，江蘇省南通市人，民族：漢 ；職稱：經(jīng)濟師、工程師，學歷：碩士研究生。