基于ISM模型的低碳物業管理影響因素分析

包紅霏 李行

〔內容提要〕 基于沈陽市物業管理的現狀，在對12項影響因素識別基礎上，利用ISM模型對沈陽市低碳物業管理主要影響因素進行分析，對各影響因素分層整理，確定影響因素之間的邏輯關系。結果顯示：有關低碳物業的宣傳活動，低碳物業管理行業標準，企業的低碳物業管理規章制度，有關低碳物業的內部員工工作職責與制度，示范項目的創建與評選為低碳物業管理的關鍵影響因素。據此結合房地產開發全過程，提出有針對性的政策建議，以期為推進社區物業管理建設邁出有益的一步。

〔關鍵詞〕 解釋結構模型 低碳物業管理 影響因素

深圳在2011年6月頒布《深圳市綠色物業管理導則（試行）》，其中對“綠色物業管理”給出了定義：低碳物業管理是指在保證物業服務質量等基本要求的前提下，通過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類物業運行能耗，最大限度地節約資源和保護環境，致力構建節能低碳生活社區的物業管理活動。沈陽市在低碳物業管理實踐中取得很多成果，如沈陽市低碳試點社區在原有的326個市級綠色社區（環境達標社區）中開展創建，旨在擇優建設一批國家級低碳示范社區。但與其他發達地區相比，相關的專業性法律法規有待健全，政府監管方面也相對薄弱。

就全國范圍來看，針對低碳物業管理理論研究和法規建設還有待進一步深入，對構建低碳物業管理模式的綜合評價體系的研究還存在空白，缺乏定性研究和定量研究。鄭文博，孔凡文（2011）指出低碳物業管理是低碳房地產的售后服務，解決了后期的設備維修、綠化維護等難題，但對低碳物業管理的影響因素缺少深入探討；魯陽（2012）提出建立系統完整的低碳物業服務模式，但僅局限于描述性研究，并未進行相關統計分析。鑒于此，本文旨在通過ISM模型分析沈陽市低碳物業管理影響因素之間的關聯性，建立影響因素系統層次結構，探討直接因素和深層因素，以期為政府部門以及物業企業提供決策參考。

一、ISM方法概述

（一）ISM模型的應用原理

ISM模型的基本思想是根據需要分析的問題，找到導致問題發生的各項要素，并通過階層結構反映因素之間的關系。在ISM模型構建的過程當中，需要運用MATLAB等軟件進行數據分析，根據數據的分析結果，找到因素之間的內在聯系。具體操作流程如下。

1.針對研究對象和所要解決的問題，成立專家組。

2.向專家組成員解釋已識別出的影響因素。

3.根據專家組成員確定的影響因素之間的關系，建立初始鄰接矩陣。

4.運用布爾運算，計算最終可達矩陣。

5.對最終可達矩陣進行層級分解，建立影響因素階層結構模型。

6.分析和評價沈陽市低碳物業管理影響因素。

（二）影響因素鄰接矩陣的建立

1.確定影響因素之間的關系。影響因素之間的關系有三種：直接關系、間接關系和無關系。圖1中，A、B、C節點代表影響因素，節點A-B之間的箭頭表示因素A對因素B有直接影響，節點B-C之間的箭頭表示因素B對因素C有直接影響，節點A-C之間的連線表示因素A對因素C有間接影響。

通過向專家組成員發放調查問卷，在因素關系表述中，I表示上位因素對下位因素有直接影響，A表示下位因素對上位因素有直接影響，X表示兩個因素之間互相影響，O表示兩個因素之間無影響。最終，形成沈陽市低碳物業管理影響因素的初始關系。

2.建立影響因素之間的初始鄰接矩陣。根據以下規則將沈陽市低碳物業管理影響因素之間的初始關系轉化為初始鄰接矩陣A：每個影響因素均自相關，即當i=j時，Aij=1。

在初始關系圖中，若Sij=I，則Aij=0，Aji=1。

在初始關系圖中，若Sij=A，則Aij=1，Aji=0。

在初始關系圖中，若Sij=X，則Aij=1，Aji=1。

在初始關系圖中，若Sij=O，則Aij=0，Aji=0。

（三）計算最終可達矩陣

最終可達矩陣可以對初始鄰接矩陣進行布爾運算得到，計算規則為A1=（A+I），A2=（A+I）2，An=（A+I）n，當An=An-1時，得最終矩陣R=An-1。

（四）建立影響因素階層結構

1.確定各個影響因素的可達集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni）。其中，R（ni）代表受Ri影響的因素集合，Q（ni）代表影響Ri的因素集合，T（ni）=R（ni）∩Q（ni）。

2.對影響因素進行層次劃分。首先，根據T（ni）=R（ni）的原則進行第一層（L1）分解，確認第一層的影響因素。其次，去掉先行集中L1層的因素后，繼續根據T（ni）=R（ni）的原則，確定第二層（L2），以此類推。

3.繪制解析結構模型圖。根據最終分解結果繪制出影響因素結構模型圖，用箭線指示出影響因素之間的內在聯系。

二、沈陽市低碳物業管理影響因素ISM模型構建

（一）影響因素識別

本文在分析國內外許多學者研究成果的基礎上，以沈陽市物業管理行業為目標對象，結合房地產開發全過程，對物業管理企業的管理人員、技術人員以及高校專家學者進行問卷調查，得出12個較為重要的影響因素（見表1）。

（二）影響因素評價

1.影響因素鄰接矩陣的建立。一是確定影響因素之間的關系（見表2）。二是建立影響因素之間的初始鄰接矩陣（見表3）。三是計算最終可達矩陣（見表4）。

2.影響因素階層結構。一是沈陽市低碳物業管理各個影響因素的可達集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni），結果如表5所示。二是對影響因素進行層次劃分。根據T（ni）=R（ni）的原則，最終能夠將沈陽市低碳物業管理各個影響因素劃分為3個層次，如表6所示。三是繪制解析結構模型圖。根據影響因素最終分解結果，通過增加虛；節點進行適當調整，繪制出沈陽市低碳物業管理影響因素解析結構模型圖，如圖2所示。

（三）影響因素評價結論

1.從ISM總體框架分析得出：沈陽市低碳物業管理的12個影響因素系統分布于三個層次，由高到低依次命名為L1、L2、L3，各層級因素之間存在遞進關系，位于高層次的風險因素受低層次的因素影響。各層的具體含義和內容如下：L3層屬于深層（根本）影響因素，包括有關低碳物業的宣傳活動、低碳物業管理行業標準、企業的低碳物業管理規章制度等，側重制度和管理的層面；L2層屬于中層影響因素，包括節水技術、節電技術等方面，側重技術層面；L1層屬于直接（基本）影響因素，主要指是提供低碳專項服務方面。

2.對L3層分析得出：L3層是深層（根本）影響因素，側重制度和管理層面的因素能夠通過因素間關系向上傳遞，最終影響沈陽市低碳物業管理的發展，因而應優先考慮。

3.對L1層分析得出：L1層主要是提供低碳專項服務方面的因素，是影響沈陽市低碳物業管理的基礎因素，是L3層的結論，也意味著這一項因素是沈陽市低碳物業管理的最終目標。

4.對L2層分析得出：L2層包含的各項技術因素屬于中層影響因素，起承上啟下作用，L1層需要L2層的支撐，此外這五項因素之間聯系比較緊密。

5.在ISM結構模型L3層存在一個強關聯的影響因素集，即低碳物業管理行業標準，企業的低碳物業管理規章制度，有關低碳物業的內部員工工作職責與制度和示范項目的創建與評選。強關聯的影響因素集意味著內部影響因素之間相互影響，具有反饋效應放大的作用。因此，在影響因素管理過程中應將強關聯的影響因素集視為一個整體，提升影響因素管理效果。

三、基于房地產開發全過程的低碳物業管理模式構建

物業管理企業在不同時期由不同主體實現，整個房地產開發建設過程以開發商為主體，對低碳物業管理涉及較粗淺，可能造成后期物業管理的困難。鑒于此，本文擬結合房地產開發全過程對ISM解析結構模型進行分析，尋找突破點，構建全生命周期的低碳物業管理模式。

（一）規劃與設計、建設階段

根據ISM結構模型L2層影響因素分析，物業管理企業在早期介入階段就應與開發商協商，針對節水技術、節電技術、節能技術、低碳式的垃圾處理以及社區綠化方面提出意見，如雨水收集系統、太陽能路燈等，為后期的低碳物業管理打下穩固的基礎。

（二）房地產開發項目使用、老化階段

根據ISM結構模型L1層影響因素分析，提供低碳專項服務貫穿于房地產開發后期階段。在這一時期，物業管理企業與小區業主都應參與到低碳物業管理中去。企業可在小區內提供自行車修理及出租服務站點或者電動車充電站等來倡導居民綠色出行，尤其是近兩年來共享單車的興起為低碳物業專項服務提供了可借鑒的模式；再者通過為小區居民或者一些辦公場所提供空調清潔服務，緩解空調保養不善導致高耗能的狀況；提供節約用水的科學洗車服務，建立智能停車場等。

（三）房地產開發全過程階段

在ISM結構模型中，L3層即深層（根本）影響因素是低碳物業管理行業標準，企業的低碳物業管理規章制度等，這些因素是影響低碳物業管理的關鍵因素，貫穿了房地產開發的全過程，因而需要重點考慮，具體措施如下。

1.政府建立低碳物業管理行業標準。沈陽市政府可以制定出臺低碳物業管理的相關準則，物業管理行業發展規劃等政策，建立綠色物業管理標準化體系和評價體系，引導物業服務企業的經營管理模式向綠色物業管理發展模式轉變，以此來提高沈陽市低碳物業管理水平。

2.企業制定低碳物業管理規章制度。物業管理企業可以在企業內部建立低碳物業管理規章制度，明確企業相關低碳措施，并要求全體物業管理人員及職工嚴格自覺遵守，對日常工作進行規范和制約，不斷查缺漏洞，優化解決方案。

3.加強對低碳物業管理理念的宣傳及人才的培養。在物業管理初級階段就要對居民進行“低碳住宅”“低碳交通”“低碳消費”等低碳物業管理理念方面的積極宣傳，提高居民整體的綠色意識。政府可以通過新聞會議、媒體、網絡等平臺加強對低碳物業管理的宣傳教育；物業管理企業開展社區活動可根據居民低碳生活方式的特點，如在小區內帶頭舉行以每個單元為代表的低碳物業管理知識競賽、趣味小測試等。此外，要加強相關人員培訓工作，對員工進行內部培訓和上崗專業培訓，重視繼續教育，提高人才的整體素質。

4.示范項目的創建與評選。在各小區中開展“低碳物業示范小區”創建與評選活動，引導廣大群眾投身“低碳物業示范小區”活動，擴展評選活動的社會影響。如2013年深圳市政府為促進深圳市低碳物業管理可持續發展，組織相關低碳物業管理評審專家對實現低碳物業管理試點項目開展評審工作，評出優秀示范項目，為其授予星級標識，取得了明顯成效。因而，沈陽市可借鑒深圳市的有關示范項目的經驗來提升本市低碳物業管理的發展水平。

（作者單位：沈陽建筑大學）

責任編輯：宋 爽