“限購令”是抑制房價上漲的有效政策嗎？

劉廣英 涂序平 王曉麗

摘要：2016年以來全國各地針對泡沫化嚴重的房地產市場紛紛出臺了“限購令”政策，以期遏制房價的“過熱”增長。本文以嘉興市為例，采取入戶調查問卷的方式，分析“限購令”對購房者心理與行為的影響，研究實施“限購令”以后的樓市市場變化，并以受訪者的滿意度來檢驗政策的實施效果。實證研究表明，“限購令”在短期內確實能有效抑制房價上漲，但長期后房價會反彈，并不能達到持續穩定房價的效果。本文認為，“限購令”在短期內直接抑制需求發揮其作用，但是持續的實施會降低當地的投資，制約經濟的發展，影響當地的財政收入，會間接助長房價泡沫，這是長期內不能有效抑制房價的根源。

關鍵詞：限購令；房地產；入戶調查

一、引言

為了遏制房地產的泡沫化，貫徹房子“是用來住的，而不是用來炒的”這一理念，全國各地政府先后出臺了“限購令”政策，同時此次限購政策被稱為史上最嚴的限購政策，但是對于“限購令”的實施效果國內外學者存在著很大的分歧。Yu和Lee（2011）認為，韓國政府采取的房地產政策并不能穩定房價，也就是說，“限購令”的實施對房價是沒有調控效果的。Du和Zhang（2015）通過研究上海、北京和重慶實施“限購令”后房地產市場的變化，提出限購政策確實能不同程度地降低房價上漲的幅度。喬坤元（2012）收集了中國70個大中城市2009年3月至2011年12月房地產的房價和交易量的數據并采用倍差法進行比較研究，通過選擇樣本、構造有效對照和對倍差法進行檢驗等一系列實證得出了限購令政策的實施確實會影響房價和交易量。張德榮、鄭曉婷（2013）采用一階差分GMM估計方法來選擇矩陣權重來比較限購城市和未限購城市房價上漲率，并對新建和二手住宅的政策效果進行回歸分析，論證得出限購政策不能有效抑制房產泡沫，只能通過經濟轉型來解決房價問題。韓永輝、黃亮雄和鄒建華（2014）采用DID、類DID和傾向得分匹配法等常規的績效評估方法，使用33個大中城市的月度數據并輔以PSM和其他的穩健性檢驗得出未施行限購政策的房價比施行政策的漲幅高12.7%-13.6%，數據顯示限購政策的實施確實能有效抑制房價，但是房價前期又出現了回調，所以應長期施行限購政策。蔡正喆（2016）認為，限購政策的實施制約了房地產市場的可持續發展，應盡快取消。張子涵（2017）通過上海和深圳實施“限購令”后房價走勢趨于穩定與青島實施限購政策后房價上升勢頭高漲得出限購令的實施效果在一線城市和二線城市有很大的差異。方興（2018）采用DID模型得出房地產的限購政策能有效抑制新建住宅的價格，但是二手住宅的房價不受該政策影響，同時，他的回歸結果顯示，限購政策對中小城市的調控效果明顯超過大城市。

由此可見，不同的學者對“限購令”的實施效果眾口紛紜，是因為他們不能深刻理解“限購令”的影響效果的機制。本文以嘉興市為例，研究出臺“限購令”后房價走勢的基礎上，采用入戶調查的方式，分析“限購令”對住房消費者的心理和行為的影響，從而得出“限購令”的實施效果，并對“限購令”的影響效果機制進行分析。

二、嘉興市“限購令”及其實施效果

（一）嘉興市“限購令”政策

2016年12月以來，嘉興市出臺了限購政策，限購政策規定：本地人購買首套住房，首付比例將不低于30%；非本市籍最低首付比例將不低于50%；本市戶籍家庭購買二套房，有貸款未結清首付將提升到50%；1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭不予出售住房，包括二手住房和新建商品區，同時明確了限購范圍為南湖區、秀洲區和開發區。限購政策還進一步強調，房地產開發企業、房地產經紀機構應憑不動產登記部門提供的購房人家庭住房登記證明簽訂商品住房買賣合同或二手房轉讓合同，違反限購規定的，不予辦理相關房產交易確認手續和不定產登記。

全國各地頒布的“限購令”和嘉興市的大同小異，都對購房數量和購房資格做出了限制，不過由于各地的實際情況不同，限制條件也有所不同。

（二）“限購令”對房價的影響

從嘉興市房產均價來看，在2016年6月—2017年12月一年半的時間里，嘉興市的房地產價格持續上漲，但就其變化的整體趨勢而言，房價雖然仍在上升，但曲線幅度明顯趨于平緩，這就意味著政府的“限購令”在一定程度上緩和了房價上漲的態勢；從環比漲跌幅來看，房價的環比漲跌變化有三個階段：首先是7月份房價的暴漲引起的環比漲跌迅速上升，達到了5%，也就是說，房產泡沫剛剛膨脹時的房價達到了蕭條時期的105%，其次是環比漲跌的基本平衡階段，這期間房價維持在較高的價格水平之下；最后是在12月后出現了明顯的下降，緊接著房價處于上漲再回落的循環波動中。由此可以說明，在2016年12月政府出臺“限購令”后在短時間內確實抑制了房價的上漲，但是在2017年3月房價又突然爬升，之后一直處于上漲-回落-上漲-回落的大幅度波動的狀態，這表明長期內“限購令”并不能持續地穩定房價，尤其是在現階段下，房價并沒有呈現出下降的態勢。實證的結果顯示，“限購令”的實施在短期內頗有成效，可是長期以后并不能穩定房價，達到有效抑制房價上漲的效果。

（三）“限購令”對住房消費行為的影響

本次采用實地發放問卷的調研方式收集數據，共發出問卷125份，剔除無效問卷25份，回收有效問卷100份。問卷調查從2018年3月17號開始，到3月22號結束，歷時5天。表1為本次填寫問卷的人口特征變量的描述性統計，表2為填寫問卷的人口消費行為的描述性統計。

1、描述人口特征變量性的統計分析

從表1可以看到，本次調查的人口分布比較均勻，各個年齡階段都有涉及，而且根據統計結果顯示，75%的受訪者都是已婚一族，而已婚的普遍都是有房產的家庭。同時，一半以上的被訪者的教育程度都在高中及其以下，說明被訪者的教育程度普遍偏低，且半數以上都是擁有一套房產，無房的也不在少數。

2、“限購令”影響住房消費行為的統計分析

表2是對消費者心理與行為的描述性統計，從中可以得出如下結論：首先，“限購令”政策的實施是符合民意的，大多數人都是持贊同態度，其次，限購政策的實施并沒有取得良好的效果，67%的受訪者認為限購政策實施的力度不夠，并沒有發揮抑制房價的作用；再者，極少一部分的居民預計在“限購令”的實施下房價會有所下降，從另一面驗證了目前的限購政策在抑制房價的效果上并沒有給消費者很大的信心；最后，大部分的市民對樓市是持觀望狀態，即暫時沒有購房需求。

由于絕大多數的消費者今年的購房計劃是持觀望狀態，36%的受訪者是等房價回落再購買，這也就是說，在現階段他們對房產市場的參與并不積極，在這種心理與行為之下，需求不足會使得房價下跌；但是房價回落時，很大一部分消費者又會積極參與房地產的搶購，抑制的需求爆發，房價再次上漲。由此可知，“限購令”的實施短期內會抑制房價的“過熱化”，但是由于市場存在著房產的剛性需求，較長時間內，樓市未來的價格難以調控，上漲的態勢也難以徹底遏止。

三、“限購令”的影響效果的機制分析

基于以上對房價走勢和對住房消費者心理與行為的影響分析，本文認為“限購令”政策在短期內能對房價起到一定性的抑制作用，但是長期以來并不能有效地發揮作用，這是由“限購令”本身的傳導機制所引起的。

（一）“限購令”影響效果的短期機制

房地產的供需關系直接影響房產價格，土地一級市場的壟斷以及土地資源的稀缺性使得住房供給有限，而中國傳統的婚姻觀念和城鎮化進程的快速發展使得樓市的剛性需求上漲，在供給與需求的“博弈”中供不應求，刺激住房價格一路攀升，而限購政策正是通過對住房消費者的購買數量，購買資金和購房資格來限制住房消費者的購房需求，達到抑制房價上漲的效果。這種直接抑制需求的機制是嘉興市“限購令”抑制房價上漲的根源所在。

（二）“限購令”影響效果的長期機制

1、間接減損財稅機制

限購政策是中央政府宏觀調控房地產市場而出臺的政策，但是執行的主體主要是依靠地方政府，而土地的財政收入作為地方政府很重要的收入來源以支撐當地的支出，這就意味著“限購令”的長期執行會降低住房價格和住房成交量進而影響其土地稅收，打擊了當地政府持續執行“限購令”的積極性，消極限購是制約“限購令”發揮效果的根本原因。

2、直接抑制增長機制

限購政策的實施會降低房產的投機，進而影響到整個房地產的投資。而房地產行業又與鋼鐵、水泥等重工業聯系密切，這種關聯效應會使得房地產行業的不景氣會聯動地降低與之有關行業的銷量與經營業績，最終影響到這些產業的工作人員的薪資與福利水平，反過來又作用于消費市場，導致整個市場的消費和投資雙重下降，對當地的經濟增長不利。迫于經濟下行的壓力下，政府會降低“限購令”的執行力度，甚至可能被迫取消，名存實亡，因此長期內對房價的影響微乎甚微。

3、間接助長泡沫機制

政府出臺“限購令”是為了抑制需求進而達到抑制房地產泡沫過度膨脹的目的，但是由于限購政策自身傳導機制會對經濟增長產生不利的影響，“限購令”不能有效落實甚至會被迫取消，此前被抑制的需求呈現井噴式爆發，而被雪藏的供給難以滿足需求的短期增加，此時供需之間的矛盾比限購之前更為劇烈，在需求的強力刺激下，房價過度上漲，泡沫繼續增大，并最終引起房地產的劇烈波動。

四、研究結論與建議

（一）研究結論

1、“限購令”對房價有抑制效果，但效果有限

無論是從嘉興市房產均價的走勢和環比漲跌的變化分析，還是從住房消費者的預期和今年的購房計劃分析，都說明了“限購令”在短期內確實能抑制房價上漲，但抑制效果是有限的，長期內無法發揮作用，這是由“限購令”的傳導機制決定的。“限購令”本身能直接有效地抑制需求，所以能夠抑制房價“過熱”，但是它同時間接地抑制了投資和制約了經濟的發展，長期內不能有效地被落實，是其無法有效抑制房價的根源所在。

2、“限購令”執行力度不夠

從嘉興市房產均價的走勢可以發現，房價仍然處于緩慢上漲的態勢，側面說明了“限購令”的執行力度不夠大，不能穩定房價。從住房消費者對“限購令”的執行態度和對房價的預期來看，絕大多人認為“限購令”執行力度不夠到位，使得他們預期房價還會上漲。

（二）政策建議

基于上述的實證研究，本文提出三點房地產調控的建議：

1、建立“市場調節”和“政府調控”的長期互動機制

房地產的泡沫不是一蹴而就的，政府要對房地產進行調控也不是一朝一夕就能完成的，因此要建立起“市場調節”與“政府調控”的長期互動協調機制。政府往往是在房產泡沫形成和膨脹的時期才會特別出臺政策來控制房價，雖說亡羊補牢，為時未晚，但是市場調節供需，政府加強對房地產市場的監控和干預，防患于未然，在泡沫形成初期遏止，維持房地產市場的穩定。在現階段，僅僅依靠市場的力量已經無法穩定房價，國家應加強“限購令”等調控政策的執行力度，切實落實到房地產市場，形成市場進行資源配置，政府干預供需的協同作用機制。