商業銀行個人住房貸款問題思考與分析

郭雅楠

摘 要：隨著商業銀行個人住房貸款業務的不斷發展，房地產市場顯現了泡沫化的趨勢，商業銀行個人住房貸款業務的風險性不斷增強。本文將分析商業銀行個人住房貸款業務的風險來源，并研究應采用何種方式來規避風險。

關鍵詞：商業銀行；個人貸款；風險

一、前言

由于近年來經濟高速發展，物質生活水平大幅度得到了提高，住房的價格也隨之不斷地上漲。個人住房貸款業務，是在當前經濟迅速發展的時代背景下產生的，商業銀行提供的，為了滿足購房者購房需要而提供的業務。商業銀行個人住房貸款業務，已經成了購房者和商業銀行雙贏的一種途徑。個人住房消費貸款業務在為購房者提供便捷的同時，也因其能夠為商業銀行帶來持續的收入而成了商業銀行目前的一項重要業務。

個人住房貸款有著顯而易見的好處，但是現存的個人住房貸款制度也存在著不容忽視的弊端，比如缺乏對高風險的風險防范機制、信用體系不完善等。歷史上發生的多次次貸危機，表明了住房貸款業務存在著很高的風險。要想更好地發展商業銀行個人住房貸款業務，就必須解決如何降低借貸人信用風險，如何對借貸人進行合理的信用評估以及如何制定適宜的內部管理規則等問題。提高信貸資金收回的比例，將是銀行發展個人住房貸款業務要面臨的首要問題。

二、商業銀行個人住房貸款的含義與特征

根據《個人住房貸款管理辦法》，個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人在辦理業務時，需要提供擔保，可以是所購房屋的房產權益，也可以是已有房屋的產權。當借款人將商業銀行發放的全部貸款都還清時，就不必再提供擔保了。

個人住房貸款的類型有以下三種：①委托貸款，又稱為公積金貸款，是指商業銀行接受住房公積金管理中心的委托，為購房者提供相應的住房貸款。委托貸款因為具有一定的政策性，因此利率很低。②自營貸款，是指憑借信貸資金而為購房者提供貸款。③組合貸款，是委托貸款和自營貸款的結合。

商業銀行個人住房貸款業務中貸款只能用于購買房屋，貸款金額一般比較大，貸款期限比較長，一般在十年以上。在還款方式上，貸款人需要每月償還一定的貸款本金及利息。

三、我國商業銀行個人住房貸款的發展情況

在商業銀行個人住房貸款發展的早期，相比于企業貸款，個人住房貸款的貸款拖欠比例普遍較低。隨著購房熱潮，商業銀行個人住房貸款業務的規模相應地不斷擴大。因此，商業銀行普遍把個人住房貸款業務作為一種充滿前景的低風險信貸品種而大力發展。

雖然個人住房貸款的貸款拖欠比例不高，但是在近些年商業銀行個人住房貸款業務的發展中卻不斷升高，個人住房貸款業務的風險開始增加。房地產行業本身的不確定性更是加劇了這一風險。為防止風險的進一步蔓延和爆發，加強風險評估、完善相應制度刻不容緩。

四、我國商業銀行個人住房貸款存在的風險

1.信用風險

信用風險是指借款人因客觀情況無力還款被迫違約或雖然有能力還款但主觀上放棄還款，從而導致銀行收不上本息，因此遭受一定虧損的可能。我國目前還沒有可供商業銀行合理評估貸款人情況的信用體系，信息庫資料的導入還不夠全面，相關信用體系還處于建設階段。信用體系的缺失，直接導致商業銀行在對借款人進行評估時存在很大的困難。在判斷是否提供個人住房貸款業務的過程中，商業銀行只能簡單粗略地對借貸人的基本情況進行定性分析，沒有辦法做相對精確的定量分析，這就極大地增加了借貸人不償還貸款的可能，增加了信用風險。同時，商業銀行只能進行靜態審查。而現代社會經濟生活頻繁，醫療衛生、商業投資等方面的支出都有可能導致借貸人支付能力惡化或者突然下降。靜態審查由于只審查借貸人在辦理個人住房貸款業務時的還款能力，因而無法及時避免上述情況的出現。

目前來看，我國的借貸信用意識還有待于進一步增強。借貸人為了能成功辦理個人住房貸款業務，會給商業銀行提供虛假的個人資料，這就成為了銀行審查過程中的又一大困難。而且，部分借貸人在發現拖延還貸或者不還貸能帶來更高的收益時，就會拒絕還貸。一旦錯誤的評估過多，將直接導致本就是負債經營的銀行產生資金周轉上的障礙。

2.業務風險

商業銀行在辦理個人住房貸款業務的過程中，所承擔的風險不僅僅包括因無法正確評估借貸人資產狀況而產生的信用風險，還包括房地產市場內在不確定性帶來的風險，以及政府調控政策不確定所帶來的風險。房屋始終是價格較高的商品，且常常因為區域經濟發展速度的提高而伴有一定的漲幅。這就導致了還貸的期間會比較長，一般處于十至三十年。而且購房者為了維持一定的生活的質量，還會承受相當大的壓力。這些因素的層層疊加會導致購房者按時還貸的可能性不斷降低。一旦房地產市場出現一定的波動，比如房屋跌價，借貸人就會缺乏堅持還貸的動力，虧損最終主要由銀行承擔。商業銀行的業務風險的大小與市場行情的變化緊密相關。

3.內部管理風險

對于商業銀行個人住房貸款業務，除了要考慮外部因素所帶來的風險，也要客觀認識到內部管理上存在的不足。首先，銀行在整個貸款業務辦理的過程中，始終存在著對借貸人情況審查的不足。銀行判斷是否為借貸人辦理業務時，對借貸人的資產與資格的審核不夠細致全面。銀行工作人員在辦理業務的過程中，僅僅是按照常規的步驟進行簡單的審查，缺乏對借貸個人的具體經濟情況以及購房用途的審查。由于缺乏動態審查機制，銀行也無法及時了解借貸人支付能力的變化情況。

其次，銀行內部負責風險管理預警的專業人員的數量無法滿足風險評估工作的需要，銀行內部的業務人員也存在著為了提高自己業務量而忽視借貸人資格審查的情況。由于商業銀行本身對個人住房貸款體系的設置就不夠完整，就可能導致業務人員放貸給滿足基本借貸要求而實際上并不具備充足還貸能力的人。

最后，商業銀行沒有對被抵押房屋的變現風險進行全面詳細的評估。如果房屋還沒有完工，銀行就無法立即進行變現；如果房屋已經完工，購房者拒絕還貸且堅持居住在房屋中，即使銀行提起訴訟，在實踐中也很難做到強制處置，銀行還是要蒙受損失。

五、完善我國商業銀行個人住房貸款制度的建議

1.完善個人信用體系

個人信用體系在評估貸款人實際還款能力時具有極其重要的作用。完善個人信用體系，將有利于商業銀行做出正確的判斷。個人信用體系需要綜合考慮借貸人的家庭收入情況、是否有過不良信用記錄等。相關的信用信息資料越全面，商業銀行可供分析的資料就越充足，商業銀行對借貸人的選擇結果就會越可靠，應發放貸款數額的確定就會越合理。商業銀行行業內部也應建立完善的信用體系，在綜合考慮個人住房貸款業務特殊性的條件下，科學設置所需要參考的因素，詳盡收集影響借貸人支付能力的資料。

商業銀行在進行信用體系的設置時，要充分注意運用定量分析與動態分析的方法，以規避一部分可以預測的風險。如果僅僅完善現有的定性分析和靜態分析辦法，仍然無法從根本上提高風險預測的準確度。商業銀行也可以根據實際情況設置一些獎懲制度，如對按時還貸的借貸人，給予適當延長還款截止日期的權利；對拒絕還貸的人，限制其借貸的數額，公布信用差的借貸人的名單，進行追責。

2.優化商業銀行的內部控制管理

商業銀行在業務辦理的過程中，需要始終堅持對借貸人資格的嚴格審核，要不斷加強對借貸人支付能力的審查。在借貸人還貸的過程中，注意動態審查方法的運用，對借貸人生活情況的變化有及時的認識。在人員設置上，增加內部風險控制人員的數量，以便完善商業銀行信用評價體系，從而對風險有更準確的認知。提高個人住房貸款業務辦理人員的業務素質，提高業務人員在業務辦理過程中對借貸人實際經濟情況核查的意識。在對業務人員進行評價考核時，不應只局限于業務量這一簡單的標準，還應該考慮每一筆業務的還貸率等指標。這樣就可以避免業務員因一味追求業務量，忽視業務質量，導致為還貸能力不足的人辦理業務的情況。

3.維持房地產市場的穩定

雖然市場經濟的發展，需要依靠市場自身的調節機制，但是房地產市場由于其特殊性，是一個需要適當增強管理的行業。政府相關部門應該及時對房地產市場進行調控，以便維持房地產行業的穩定秩序。政府對房地產行業的調控，不僅僅能為房地產行業的發展提供保障，也能降低商業銀行個人貸款業務中存在的風險，有利于金融體系良性健康發展。

政府在調控過程中，要注意對房價的調控力度，保證房價在一個合理的價格區間內。政府也要充分注意對購房者的保護，防止借貸人因突發事件發生支付能力的降低而對償還貸款抱有消極的態度。金融風險的發生與政府不及時進行調控有著密不可分的關系，政府要充分考量市場情況，采取切實可行的政策措施，來降低商業銀行的業務風險，以保證金融市場的穩定發展。

參考文獻

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（責任編輯：王文龍）