對我國當前經濟形勢下的房地產金融的探討

王林榮

[摘 要]本文針對我國房地產金融市場現階段存在的問題進行逐一分析，并且提出經濟形式下房地產金融存在的必要性。在這一基礎上，與實際情況進行結合，提出房地產金融模式在經濟形勢背景下的構建以及發展，為我國房地產行業的整體發展起到良好的推動作用。

[關鍵詞]經濟形勢；房地產；金融行業

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

在當前社會經濟不斷快速發展的背景下，房地產行業在其中的整體發展勢頭比較良好。由于房地產行業本身屬于一種高度資金密集型產業，所以在其發展過程中，房地產行業所擁有的資金，對該產業的整體發展而言，具有實質性作用。但是當前由于受到一些經濟條件和因素的影響，所以導致行業在發展過程中，不僅需要面臨資金問題，而且還需要面臨銷售的壓力。因此，針對這一形勢，需要對當前經濟形勢下房地產金融的整體發展情況進行分析，在保證能夠有效規避其中存在風險問題的基礎上，能夠推動房地產行業的穩定發展。

1 我國房地產金融市場現階段存在的問題分析

1.1 房地產信貸增長速度過快

現階段，我國大多數房地產開發商在針對房地產行業進行開發的時候，自己持有的資金數量相對比較少。這些房地產開發商獲取資金的來源基本上都是需要依靠銀行在其中的支持，通過這種銀行信貸間接融資的方式實現，這種方式會直接導致企業自身的負債率普遍比較高。經過相關數據統計結果可以看出，在2012年10月末的時候，房地產開發貸款的余額已經達到1.76萬億元左右。除此之外，在現代社會發展過程中，由于房地產行業的整體銷售量嚴重下滑，所以對房地產的整體抵押貸款風險也造成嚴重的影響。

1.2 過度競爭

當前在我國社會經濟不斷快速發展的背景下，在房地產貸款方面，特別是個人住房貸款方面，這些都是現階段各大銀行在日常經營管理過程中的優勢資源。同時，這也是導致商業銀行相互之間激烈競爭的最根本原因之一。在這種大環境背景下，很多商業銀行為了能夠在市場中占據有利位置，搶占一定的市場份額，基本上都會選擇通過一些違規操作的手段。比如對貸款標準進行降低處理，或者是在審核過程中，減少一些審查的基本步驟等，這些違規操作，會對銀行的整個資產安全造成不同程度的影響。由此也可以看出，在現階段我國房地產市場當中，仍然存在很多問題，特別是內部的不穩定性。與此同時，由于受到經濟的影響，所以有部分購房人的收入越來越高，這樣就會導致這些購房人自身的貸款成本越來越高。一旦遇到一些金融危機等事件的發生，那么經濟的增長勢必會被破壞，這樣不僅會導致房地產價格越來越低，而且還會造成銀行自身的損失影響。

2 經濟形勢下房地產金融存在的必要性

在當前市場經濟形勢的影響下，市場本身并不是萬能的，政府在其中要起到的良好的監管性作用。在房地產行業的發展過程中，大多數的資金都是來源于商業銀行的貸款，如果在這種狀態下，政府沒有及時采取有針對性的措施對整個過程進行監督，同時還沒有對整個風險進行引導，那么勢必會導致金融機構在投資房地產行業的時候，受到嚴重的威脅。特別是在當前金融創新的整個發展趨勢過程中，應當科學合理地落實一系列與金融相符和的監管措施，真正將監管的作用和價值發揮到實處。

3 構建經濟形勢下的房地產金融發展模式

3.1 有利于完善我國房地產金融架構

房地產信托投資基金無論是為房地產開發商的開發或者是對銀行的投資而言，具有非常重要的影響和作用，其可以說是具有代表性的一種金融機構。房地產信托投資基金不僅能夠對市場信用起到一定的作用和影響，而且還能夠實現對銀行信用的一種補充。該基金在美國落實的時候，其不僅可以被看作是能夠參與到房地產一級市場金融活動當中必需品，而且還能夠適當參與一些二級市場活動。在某種程度上，房地產信托投資基金已經逐漸成為房地產金融在發展過程中的重要標志性產物，同時也是推動房地產金融二級市場科學合理運作的重要推動力。該信托基金在實際運作過程中，可以直接將投資者的資金結合實際情況之后，納入到房地產行業當中，這樣有利于從根本上實現對商業銀行的金融補充。由此可以看出，我國在實踐中逐漸推出和落實這種信托基金，不僅有利于從根本上促使我國現階段房地產金融體系的完善性，而且還能夠推動我國房地產金融逐漸朝著成熟化的方向發展。

3.2 有利于分散和降低系統性風險

銀行與市場在面對風險進行分析和具體處理時，需要采取不同的措施，同樣兩者在面對風險時，所需要承擔的方式也具有明顯的差異性。在當前我國商業銀行的日常經營管理過程中，在針對一些風險進分擔時，利用跨時分擔的方式比較有效，這樣有利于直接風險在未來和現在兩者之間進行科學合理的分配。但是房地產信托跨空間風險的整體承擔能力相對比較強，這種方式在實際應用過程中，可以實現在不同主體相互之間的有效分攤。其實，跨時風險的出現就是表明我國商業銀行在日常經營管理過程中，其所需要承擔的風險類型主要是信用風險。但是其擁有的資產交易性相對比較差，而且整個調整難度也比較大，只能在現階段以及未來這兩個因素條件之間形成有效的分配。這種方式很難在實踐中對現階段存在的問題起到良好的解決和處理效果，如果是在某一個時間段出現的風險，該風險已經嚴重超出了警戒線，那么勢必會導致更加嚴重的危機。房地產信托基金的存在以及在實踐中科學合理的利用，可以實現對風險跨空間的有效分散。其一旦出現分散其實就是指在不同的主體之間，可以實現風險相互之間的有效分配，這樣能夠將風險自身的扁平化功能充分體現出來。這樣不僅能夠從根本上保證市場當期累積的一些風險得到妥善處理，而且還能夠最大限度保證房地產金融行業的整體發展。除此之外，房地產投資信托基金在當前經濟形勢的發展下，將其科學合理地利用，可以被看作是我國當前房地產市場信用發展過程中的必要前提條件。通過這種方式，不僅有利于從根本上降低系統自身的運行風險，而且還能夠促使房地產金融系統在構建和具體應用過程中的風險逐漸被分散和劃界。在保證我國金融體系的安全性和穩定性得到有效提升的基礎上，能夠最大限度保證房地產金融的未來可持續發展。

除此之外，由于房地產投資信托基金本身具有一定的保值增值功能，同時房地產的投資收益具有一定穩定性。所以根據房地產的這些特性，以及必要的條件，能夠對一些非系統因素的影響進行有效控制，這樣不僅能夠從根本上推動我國城市化的規劃建設和發展，而且還能夠促使我國國民經濟的有效增長。

4 結語

綜上所述，在當前我國經濟形勢下，將房地產投資信托基金科學合理地融入其中，這樣不僅能夠避免我國單一融資體系影響下的銀行政策會對房地產行業的整體發展造成嚴重的沖擊影響，而且其能夠對房地產金融的協調發展起到良好的推動作用。與此同時，通過這方式的有效落實，還能夠促使房地產行業的一些高收益投資者能夠有一定的機會參與到投資當中，對我國整個金融體系的矛盾起到良好的緩解性作用。

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