廣州市郊區房地產投資環境評價分析

陳鵬

隨著中國城鎮化步伐的加快，城市發展進入了新的演變時期，郊區化成為這一時期重要的表現形式。房地產郊區化是城市郊區化重要的展現形式，是伴隨著市中心用地、人口、交通問題而產生的協調方式，具體體現為房地產企業對郊區房地產的投資。本文選取了國家一線城市廣州市作為研究對象，通過構建評價指標體系，運用主成分分析方法，對廣州市郊區務地產投資環境進行綜合評價。分析得出：廣州市郊區的房地產市場環境以及基礎設施環境較為優越，人口、經濟環境礙于城市發展的固有屬性，現階段無法進行更大程度的調整。結論表明：廣州市郊區務地產綜合投資環境優越，只要政府注重對郊區土地利用的規劃、房地產投資類型的管理以及城市交通體系的改善，郊區房地產投資可以緩解市中心存在的問題。

郊區化 郊區房地產

投資環境 主成分分析

近年來，我國城鎮化進程不斷加快，已經成為經濟社會發展的強大動力。城鎮化使得城市由中心地帶不斷向外圍地區進行蔓延，形成了郊區化現象。在北京、上海、廣州等大中型城市中，經濟、人口以及房地產郊區化現象尤為明顯。在城市郊區化過程中，房地產郊區化進程具有明顯的先導作用，人口、經濟郊區化進程較為緩慢。同時，房地產業也是國民經濟的支柱產業之‘，對于城市經濟的發展以及穩定國家經濟起著重要作用。

結合近些年的研究現狀可以看出，國內對于郊區房地產的研究還處在理論分析階段，采用指標體系對郊區房地產的投資環境進行評價的文章很少。結合近年來國家不斷加大對房地產業的整頓和調控這一背景，本文選取廣州市作為研究對象，借鑒現有的文獻，構建郊區房地產投資環境評價體系，運用主成分分析方法對廣州市11個區進行綜合評價，為廣州市郊區房地產開發提供參考。

實證基礎

對于指標評價的研究方法主要有模糊評價法、相似度法、多因素評估法、層次分析法以及主成分分析法等，每個分析方法都有其側重點和優缺點，由于本文采用的市域數據的限制，鑒于多因素分析以及層次分析法對于數據質量和數量的要求較高，所以采用主成分分析方法。

評價指標體系的構建

根據房地產市場的特殊性以及郊區房地產的發展狀況，按照指標選取的系統性、可比性、針對性、可得性原則，在借鑒已有文獻資料的基礎上，本文從經濟環境、房地產市場環境、人口因素環境、基礎設施環境這四大方面，選取了15項指標對廣州市11個區房地產投資環境進行綜合評價。

為了將此指標運用于分析廣州市郊區房地產的投資環境之中，本文根據廣州市各區的經濟發展水平以及離中心城區的距離作為判別依據，將廣州市的11個區分為了市中心區域、近郊區域以及遠郊區域三大塊區域。

其中，越秀區是廣州的老城區，也是市政府的所在地；天河區目前是廣州商業中心，經濟發展水平最高的區域；而荔灣區和海珠區則是根據離越秀區和天河區的距離較近，并且經濟發展水平較高，因此將其劃入市中心區域。

廣州市郊區房地產投資環境綜合評價

（1）數據的選取與處理

本文選取的數據來源于《2015年廣東省產業發展數據庫》、《2015年廣州市統計年鑒》以及各區2015年的統計公報。經過篩選和匯總得到了2015年廣州市11個行政區的15項指標的數據，本文則采用Z-SCORI：標準化處理方式。

（2）模型的構建與求解

本文采用SPSS19.0對經濟環境、房地產市場環境、人口因素環境、基礎設施環境這三個一級指標分別進行主成分分析。進一步，將得到的主成分作為變量再進行主成分分析得到四大方面的綜合得分和排名。

應用主成分分析方法對廣州市十一個行政區四大類十五個指標進行分析的完整結果，結果中包含了各區各個一級指標的得分還有相應的排名，并在最后給出了房地產投資環境的綜合得分以及排名。從最終結果來看，排名前四的主要是黃浦區、番禺區、南沙區以及天河區。

（3）實證結果分析

1.房地產市場環境是影響郊區房地產投資的最重要因素

可以看到，房地產市場環境排名靠前的行政區如黃浦區、番禺區、南沙還有增城區，它們的房地產投資環境綜合排名都是靠前的。

黃埔區、番禺區是近郊區域內綜合得分最高的，并且在全部的區域內得分也是最高的，說明通過指標分析可以得出近郊區域目前是廣州市房地產投資環境最好的區域。南沙區、增城區則是遠郊區域內綜合得分最高的，在十一個行政區里排名靠前，說明廣州市的房地產郊區化經過多年的發展，已經逐漸擴散到外圍地區。綜合房地產市場環境的分析，郊區房地產的投資環境要優于市中心房地產投資環境。

2.基礎設施環境對郊區房地產投資具有重要推動作用

從基礎設施環境排名來看，近郊和遠郊區域排名要明顯高于市中心區域，這一點是比較讓人難以琢磨的，可能的解釋是：市中心區域經過多年來的建設，基礎設施已經比較完備。

3.人口、經濟郊區化進程緩慢

從人口、經濟環境來看，市中心區域得分是遙遙領先于郊區。

政策建議

（1）加強對郊區土地利用的規劃引導

把郊區土地利用納入廣州市總體規劃和各項具體規劃中，對于郊區土地的各項房地產開發要嚴格限制在具體的規劃用地范圍內。

（2）加強對郊區房地產投資類型的管理

郊區房地產投資類型有住宅投資、企業廠房投資、休閑娛樂投資等等，這些房地產類型或多或少都會改變郊區原有生態環境以及當地人的生活。因此，對于郊區企業的廠房投資應該選擇在郊區人口密度相對松散、對區域生態環境破壞較輕的區域。

（3）加決構建市郊一體化交通體系

政府應該在對郊區交通建設投入方面更趨向于與市中心交通體系的聯系，構建市郊一體化交通體系，實現市中心與郊區交通的多向對接，從而緩解房地產郊區化所帶來的交通壓力。

[1]修大鵬，呂萍，嚴冰燕房地產郊區化特征及其發展模式—以北京市為例[J].房地產開發，2013（04）：24-30