關于房地產泡沫成因及應對措施

張俊松

【摘要】房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產價格與實際價值嚴重背離，且表現為售價畸高、持續高漲的一種經濟現象。房地產泡沫不僅會引發生產和消費危機，而且會導致經濟和社會結構的失衡，暴露出更深層次的社會問題，對于國家宏觀經濟的穩定和可持續發展造成嚴重破壞影響。近年來，國家采取了一系列的調控措施，房地產價格增長趨勢得到了明顯遏制，但是一、二線城市的房價仍然居高不下，探究房地產泡沫的應對措施迫在眉睫。

【關鍵詞】房地產泡沫 現狀分析 形成原因 應對措施

房地產行業一直以來都是拉動國民經濟增長的主要動力之一，但是長期依靠房地產的拉動效應，容易對其他產業產生“擠出”效應，不利于產業結構的轉型升級，繼而引發房地產泡沫經濟。 文章首先對房地產泡沫的成因進行了分析，隨后結合個人工作經驗，分別從強化開發貸款管理、完善房地產信息機制和重視發揮監管作用等方面，就如何應對房地產泡沫提出了幾點建議。

一、房地產泡沫的成因分析

（一）土地資源的稀缺性

土地資源是房地產行業賴以生存和發展的主要因素，對于房地產企業來說，誰拿到了高價值的土地資源，誰就掌握了市場競爭的主動權。但是隨著城市化進程的深入推進，城市內部可利用的土地資源變得十分有限，土地成本大幅度上漲。早期城市化進程中，房地產開發企業還可以通過購買、長期租賃等形式，將城市郊區的農業用地、林業用地轉變為建設用地，但是近年來耕地保護力度的增加，也使得建設用地資源逐漸減少。在供不應求的大環境下，房地產價格持續上升，引發了房地產泡沫。

（二）房地產供給結構不合理

我國房地產行業在經歷一段時間的高速發展后，行業內部的一些問題也逐漸暴露出來，僅從供給結構上看，其不合理的地方主要體現在兩個方面：其一是同一區域內商品房檔次結構的失衡。例如，部分開發商為了追求自身利益的最大化，大量開發一些大戶型、高檔次的商品住房，導致其價格遠遠高于市場均價，除了少數人群能夠消費外，多數的工薪階層不具備這些高檔商品房的消費能力。與此同時，城鎮化的發展使得外來人群數量急劇增加，對于普通房屋的需求量增多，使得房屋供需矛盾進一步激化；其二是不同區域內房地產供給結構失衡，主要表現為大城市房價高、供給量不足而需求量激增，中小城市房價便宜、供給量充足但是市場疲軟。

（三）主管部門的監管不到位

我國房地產行業由住建局、規劃局、國土資源局等負責監管，（沒有設立規劃局的由住房和城鄉規劃建設局負責），本應各施其職，協同監管，但是各施其職做得不錯，協同管理就不太協調了，造成房地產泡沫經濟崩盤，而引發一些社會矛盾。比如大竹縣北門轉盤桓源上城開發項目及原水電開關廠云洲花園開發項目因為資金鏈斷裂，開發商違法一房多賣，導致嚴重社會問題。

二、新時期房地產泡沫的應對措施

十九大報告指出：現階段我國社會的主要矛盾是人們日益增長的美好需求和不平衡不充分發展之間的矛盾，而房地產泡沫則是這一矛盾的集中體現。十九大報告明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在十九大以前，國家也出臺了多項調控策略以預防房地產泡沫的出現，并且取得了一定成效。就個人來看，今后可以從以下幾方面預防房地產泡沫。

（一）強化對房地產開發貸款的管理

在進行房地產開發的過程中，通常情況下的投資企業并沒有過多的運行資金，這就需要向銀行進行大量資金的貸款，進而滿足房地產開發的資金量需求。所以，加強銀行的放貸管理，可以有效防止一些開發商進行盲目的投資。銀行方面應對房地產開發貸款的產生條件進行嚴格控制，對不符合條件的開發企業不予放款。在我國大力實行房地產市場限購限貸政策的基礎上，對于個人申請購房貸款的，一律按照相關的標準化流程進行管理，杜絕走后門、開小差的現象。同時，要強化個人征信審核，對于存在不良信用行為的要提高防范措施。同時，也需要根據國家相關政策做出適應性調整，確保貸款管理松弛有度。對于逾期不能歸還貸款的，可以申請相關行政部門執行強制措施，以保障資金安全，這也是杜絕房地產泡沫蔓延和發展的有效措施。

（二）發揮主管部門的監管作用

想要確保房地產價格得到有力的控制，就必須要將主管部門的監督管理作用充分的發揮出來，并對稅收體制進行不斷的完善，進而增強地方政府部門對房地產價格控制的效果。另外，在制定地方政府部門的考核制度的時候，應將房地產價格的漲幅情況合理地納入其中，并將其作為一個非常重要的考核指標，這樣就能夠使地方政府部門非常積極的對房地產價格進行宏觀調控，避免很多土地被用于房地產開發。進一步健全土地出讓體制，科學合理的設置土地租金，并進行?？顚Ｓ?，對收費數額以及使用方式進行透明化處理，進而加強人們對土地資金方面的監督力度。

（三）逐步推廣使用房地產信息系統

市場信息不對稱是誘發房地產泡沫的又一重要因素，美國自次貸危機以來，加強了對房地產信息系統的重視，并在全美房地產行業中強制性的推廣使用房地產信息管理系統。隨著我國信息技術的成熟發展，將信息管理系統應用于房地產行業也具備充足的條件，比如我們大竹縣房管局房產信息中心就建立了全縣詳細的房產信息系統，隨時可提供查詢服務。但是由于不同地區的發展情況有很大差異，因此目前來看這一系統的應用還具有較大的局限性。在今后的工作中，要進一步強化賣方信息披露責任，提高買方市場對房地產相關信息的分析和解讀能力。同時，加強對行業研究機構的監管，通過出臺相關制度的情形，硬性要求行業機構定期發布房地產分析報告，一方面可以對未來房地產行業的發展走向作出一個相對準確的預期和判斷，以便于為買方提供必要的參考；另一方面，也要實現房地產相關信息的共享，確保公眾的知情權。除此之外，不同地區也要加強房地產信息系統的互通互聯，消除相互之間的信息壁壘，共同促進中國房地產行業的健康發展。

三、結語

房地產是我國經濟發展的重要動力，一旦出現房地產泡沫，不僅會直接影響國民經濟發展，而且將會引起社會性的問題。為了提高房地產泡沫的預防效果，我們一方面要深入分析導致房地產泡沫的形成原因，可以借鑒美國、日本等國家的經驗，避免犯重復性的錯誤；另一方面又要結合本國國情，積極探討有效的應對措施，將房地產泡沫消滅在萌芽狀態，實現行之有效的控制，促進社會的和諧和穩定發展。

參考文獻

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