“營改增”對房地產行業(yè)稅負的影響及應對措施

王越

摘要：“營改增”是我國確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重點舉措。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施，就是全面實施“營改增”，即從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)等行業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業(yè)稅負只減不增。但是在營改增政策的影響下，當前房地產行業(yè)所受到的稅負影響并不是單純的只減不增，而是產生了雙向性的影響。那么這就需要對其影響進行深入的了解和研究，積極地尋找應對措施，以實現(xiàn)房地產行業(yè)稅負的良性發(fā)展。

關鍵詞：營改增；房地產；稅負

2016年《政府工作報告》指示，在從2016年5月開始全面推廣的“營改增”試點中，房地產行業(yè)被列入四大行業(yè)試點范圍之一，縱觀這段時間以來營改增對社會各行業(yè)的影響情況來看，毫無疑問的是房地產行業(yè)受營改增的影響最為廣泛。所以在當前局勢下，深入地研究營改增對房地產行業(yè)稅負的影響情況，從正面和反面雙向對營改增與房地產行業(yè)之間的結合進行進一步研究有著非常重要的意義和價值。

一、“營改增”新政中房地產行業(yè)的適用內容

（一）過渡性政策

雖然說營改增在全國范圍內進行全面推廣有2011年以來上海交通運輸業(yè)、廣播影視服務業(yè)以及鐵路運輸和郵政服務業(yè)等領域的試點經驗做支持，但是想要切實的在全社會各行業(yè)鋪開營改增新政仍然并非易事。所以為了能夠在不影響我國市場正常經濟秩序的情況下保證營改增在房地產行業(yè)的順利推行，達到雙管齊下的效果，我國財政部特別就房地產行業(yè)引入了過渡性政策，給房地產行業(yè)留出了緩沖的平臺。該過渡性政策是指房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。縱觀整個房地產行業(yè)鏈條，處于鏈條下端的房地產商的承擔能力是受制于市場變化的，所以大部分房地產業(yè)對于項目的測算是非常關注的，過渡性政策的出現(xiàn)意味著房地產企業(yè)的增值稅率不會一下子從5%直接上升到11%，一些老的房地產項目仍然可以沿用營業(yè)稅原有的5%稅率，相當于讓房地產企業(yè)有了更充足的準備去迎接營改增新政，為營改增在房地產行業(yè)的落實奠定了良好的基礎。

（二）支付的土地價款可以扣除

在土地價款方面，房地產開發(fā)上計算房地產項目的增值稅時是可以將已經向政府部門支付的土地價款刨除在銷售額之外，這樣就意味著增值稅對房地產開發(fā)上“增值”的部分收取稅款的特點能夠更好地落實。當然，這一條使用內容與過渡性政策之間存在一定矛盾，因此，這一內容只適用于房地產開發(fā)商的以11%的稅率繳納增值稅，不適用于按照過渡性政策繳納稅率的房地產項目。

（三）分期抵扣

在以往營業(yè)稅的總體機制下，房地產資產購入過程中并不存在“分期抵扣”這樣的概念，但是在增值稅稅制體系中，一般納稅人在增值稅試行開始之后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如果納稅人發(fā)生不動產處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。對比傳統(tǒng)營業(yè)稅稅制和現(xiàn)行的增值稅稅制來看，“分期抵扣”概念的出現(xiàn)無疑會規(guī)范和完善增值稅整體的稅制鏈條，進一步激發(fā)房地產市場的活力，促進房地產市場的優(yōu)化。

二、“營改增”對房地產行業(yè)稅負的影響

從現(xiàn)行“營改增”條款與房地產行業(yè)發(fā)展的關系來看，營改增的全面試行將會有效地改善傳統(tǒng)房地產行業(yè)中存在一些頑疾和弊病，凈化房地產市場環(huán)境，優(yōu)化房地產行業(yè)的整體結構。但是只有客觀看待營改增對房地產行業(yè)稅負的影響，才能夠更好地發(fā)揮營改增對房地產行業(yè)稅負的積極影響并規(guī)避其可能存在的消極影響。

（一）“營改增”對房地產行業(yè)稅負的積極影響

1.一定程度上減輕了房地產企業(yè)的稅負

根據(jù)相關數(shù)據(jù)現(xiàn)實，截止到目前為止，營改增推進五年來已經累計減輕企業(yè)稅負1.7萬億元，實現(xiàn)了營改增新政推行的基本目標。而且2017年營改增工作座談會上李克強總理也明確地提出要求，確保稅負全面減輕，適當整合試點期間臨時出臺的過渡性優(yōu)惠政策，進一步健全增值稅抵扣鏈條，完善小規(guī)模納稅人和簡易計稅等政策，逐步擴大一般計稅方法適用范圍，更好解決金融、建筑等行業(yè)和小微企業(yè)稅收抵扣不足的問題。更何況當前營改增在試行階段還有包括過渡性政策、分期抵扣等相關機制的并行，這些都在一定程度上緩解了營改增給房地產行業(yè)帶來的“陣痛”，減輕了房地產企業(yè)的負稅。

2.土地成為抵扣項目優(yōu)化房地產企業(yè)稅負結構

在營改增政策條例中有明確指出，房地產企業(yè)的土地資本可以作為稅收的抵扣項目，而從房地產行業(yè)的開發(fā)成本結構來看，土地出讓金乃是房地產企業(yè)開發(fā)成本中最為重要的一塊，那么當土地資本可以作為房地產企業(yè)的稅收抵扣項目自然就能夠有利于房地產企業(yè)更好的減輕增值稅負擔。簡單來看，如果說房地產企業(yè)A擁有一處房價為10000元/㎡的樓盤，該樓盤的土地成本為5000元/㎡，那么實際上房地產企業(yè)A的增值稅額為0.05萬元，這是只考慮將土地作為抵扣的情況，在這種情況下，房地產企業(yè)A的稅負已經明顯與傳統(tǒng)的營業(yè)稅負相持平，如果說再加上房地產企業(yè)A其他方面的稅額抵扣的話，房地產企業(yè)A的稅負降低是非常明確的。當然，這是在土地成本相對較高的情況下，如果說房地產企業(yè)A所開發(fā)的樓盤本身的土地成本相對較低的話，房地產企業(yè)A的稅負仍然處于較重的狀態(tài)。

3.預繳增值稅率變動改善房地產企業(yè)現(xiàn)金流量

在營業(yè)稅稅制結構中，房地產企業(yè)需要將營業(yè)款的5%作為預繳稅，雖然一直以來房地產企業(yè)在同樣的預繳稅稅率情況下并沒有感受到直接的現(xiàn)金流量壓力，但是當營改增之后，原本5%的預繳稅率下降到了3%，卻能夠讓房地產企業(yè)直接感受到預繳稅率下降所帶來的資金壓力的緩解。當然，在預交增值稅率變動有效改善房地產企業(yè)現(xiàn)金流量的同時也給房地產企業(yè)提供了更廣闊的市場空間，尤其是諸多項目同時作業(yè)的房地產企業(yè)，其預繳稅率基礎資金的水平線越高，其所能夠獲得的現(xiàn)金流量空間也就越大，能夠進行的操作空間也就更大，獲取的利潤自然也就不用多說。endprint

（二）“營改增”對房地產行業(yè)稅負的消極影響

1.加大房地產企業(yè)的稅負成本

雖然預繳增值稅率的調整在一定程度上減輕了營改增對房地產行業(yè)稅負成本帶來的壓力，但是同樣的，營改增也在一定程度上提高了建筑材料的增值稅率。從長遠的角度上來看，增值稅本質上是能夠切實優(yōu)化房地產負稅結構，有效降低房地產行業(yè)的整體稅收價格，但是隨著房地長行業(yè)的發(fā)展，施工材料使用的多元化和施工材料來源的多樣化發(fā)展勢必會導致房地產企業(yè)的稅負成本產生潛在的增長，這對于房地產企業(yè)來說也是必須要切實重視的問題。

2.加大進項稅額抵扣難度

在房地產開發(fā)企業(yè)實際的建筑施工過程中，由于建筑材料的來源方式不能保證都是經由正規(guī)渠道進入，這也就意味著增值稅的進項稅額的抵扣難度會大大增加，很多材料的進項稅額實質上是無法實現(xiàn)正常抵扣的。例如勞務費和部分建筑材料房地產企業(yè)是很難獲得增值稅發(fā)票，這會導致房地產企業(yè)的進項抵扣不足，從而對企業(yè)的資金流量造成負面的影響。除了難以獲得增值稅發(fā)票的內容之外，也有很多增值稅發(fā)票本身就不被列入到進項稅額抵扣范疇內。而且即便是再退一步，假設房地產開發(fā)企業(yè)所購入的建筑材料都是能夠通過正常渠道獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票，可抵扣的進項稅率為3%，而建筑行業(yè)整體的增值稅率為11%，那么也就意味著房地產企業(yè)在采購建筑材料時勢必要承擔8%的負稅成本，進而增加房地產企業(yè)的實際稅負。所以進項稅額抵扣難度的增加在營改增優(yōu)化房地產行業(yè)稅負結構的同時也給房地產行業(yè)帶來了全新的挑戰(zhàn)。

3.稅負適應性呈現(xiàn)出地區(qū)化差異

營改增新政的試行除了在稅負結構和額度等方面對房地產企業(yè)產生直接的影響之外，對于房地產企業(yè)的財務管理水平也提出了更高的要求。而當財務管理的標準逐漸上升時，并不是所有的房地產企業(yè)都能夠良好的適應增值稅的稅收政策。尤其是在我國當前區(qū)域經濟本身就已經出現(xiàn)不協(xié)調、不平衡的狀態(tài)，稅負政策的統(tǒng)一調整對于處于房地產鏈條中下段的房地產企業(yè)來說無疑會雪上加霜。

三、“營改增”新政下的房地產行業(yè)應對措施

面對營改增新政，房地產企業(yè)應該秉持著積極適應的態(tài)度，無論是在稅收籌劃方面還是在經營管理模式改革方面都應該盡力實現(xiàn)完善和發(fā)展。

（一）強化房地產企業(yè)的稅收籌劃能力

在營改增新政試行的環(huán)境下，房地產企業(yè)需要進一步提高自身的工程預算能力，尤其是在稅收籌劃方面的能力。在傳統(tǒng)營業(yè)稅的稅負結構下，房地產企業(yè)對于稅收的預算是非常簡單直接的，但是隨著營改增的試行，傳統(tǒng)營業(yè)稅稅負結構發(fā)生變化，房地產企業(yè)在進行稅收籌劃方面很難把握應該用何種材料來取得增值稅的專用發(fā)票，而且在這一環(huán)節(jié)上還存在諸多方面不能獲得增值稅發(fā)票的地方，房地產企業(yè)稅負的不確定性大大增加，房地產企業(yè)財務預算管理工作也會隨著這種不確定性的增加而變得更為復雜。這自然就對企業(yè)財務人員的專業(yè)水平和整體素養(yǎng)提出了更高的要求。當然，強化房地產企業(yè)的稅收籌劃能力并不是要讓房地產企業(yè)進行收稅漏稅，鉆相關法制法規(guī)的空子，而是要真正地從財務預算管理技術上實現(xiàn)優(yōu)化和升級，切實的讓企業(yè)的財務運轉能夠更適應于營改增新政，尤其是那些處于房地產行業(yè)鏈條下端的企業(yè)，更應該如此，才能夠忍過營改增試行的“陣痛期”。

（二）完善房地產企業(yè)的稅款抵扣條例

在營改增新政試行階段，稅款抵扣問題是房地產企業(yè)必須要切實關注的問題。尤其是在房地產施工企業(yè)和開發(fā)企業(yè)之間存在明顯的發(fā)票抵扣矛盾，因為施工企業(yè)對開發(fā)企業(yè)開具的是增值稅發(fā)票，那么當前來說雙方都想獲得能夠用于抵扣的進項材料發(fā)票以降低自身企業(yè)的成本，特別是那些增值稅稅率為17%的材料，所以在這樣的發(fā)票抵扣矛盾中，甲供材料的多與少將會直接影響到房地產施工企業(yè)和開發(fā)企業(yè)的稅負水平。因此，房地產企業(yè)應該盡快地完善自身的稅款抵扣條例，要在內部提高財務、采購等相關人員對發(fā)票抵扣的認識，從而在營改增的環(huán)境中幫助房地產企業(yè)更好地實現(xiàn)稅款抵扣，降低自身的負稅水平，特別是房地產施工企業(yè)和開發(fā)企業(yè)想要在這場長期的持久戰(zhàn)中獲得勝利的話，稅款抵扣將成為決勝關鍵。

（三）優(yōu)化房地產企業(yè)的經營管理模式

營改增新政的落實雖然從表面上看是要優(yōu)化現(xiàn)有的稅收結構，為社會各個行業(yè)提供更加合理的稅收標準。但是客觀來講，任何的改革都是存在“陣痛期”的，尤其是對于那些行業(yè)鏈中下端的企業(yè)來講，是否能夠熬過這一“陣痛期”就決定了該企業(yè)在自有領域的發(fā)展?jié)摿Α．斎唬趦?yōu)化房地產企業(yè)經營管理模式中最為重要的自然就是企業(yè)的會計核算水平和財務管理能力，只有在這兩方面掌握主動，房地產企業(yè)才能夠更好地適應營改增的新環(huán)境，促進整個房地產行業(yè)的發(fā)展。

結束語

綜上所述，從長遠的角度上來看，營改增政策的推行無疑降低了房地產行業(yè)的稅負，但是這是在房地產企業(yè)已經完全適應了營改增政策之后，開始能夠充分利用營改增政策來有效調整自身經營狀況和負稅結構的情況下。從短期來看，營改增政策對房地產企業(yè)的影響是雙向的，且負面影響會多一些。我們有理由相信營改增政策能夠最終實現(xiàn)全社會負稅結構的改變，而這其中，房地產企業(yè)也會在營改增政策的引領下實現(xiàn)真正意義上的長期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]彭曉潔，肖強.“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響預測[J].財會月刊，2014（22）

[2]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].現(xiàn)代交際，2015（03）endprint