房地產價格波動對我國商業銀行信貸風險影響的實證分析

趙燕+韓凝

【摘 要】房地產行業是典型的資本密集型行業，房地產的開發、銷售都離不開銀行信貸資金的支持，所以房地產市場的發展、房地產價格的波動和國家的宏觀經濟政策、銀行信貸情況有著密切聯系。本文對我國房地產信貸市場的現狀進行了分析，然后通過實證研究分析房地產價格波動對我國商業銀行信貸風險的影響并提出政策建議。

【關鍵詞】房地產價格；不良貸款率；房地產信貸規模；銀行信貸風險

在過去二十多年里，大多數國家都經歷了房地產市場從繁榮到衰退的過程，房地產市場的周期一般是與商業銀行信貸市場的周期同步的，兩者之間的變化和關系不僅會影響到房地產市場和銀行信貸規模，還會放大金融風險、放大經濟周期的波動，產生順周期效應，因此，了解房地產價格波動對銀行信貸的影響變得越來越重要。房地產業是資金密集型產業，它的發展離不開金融機構的資金支持。到2016年底，我國商業性房地產貸款額達21萬億元，占銀行貸款的22.35%。房地產開發貸款和個人住房貸款等銀行信貸是房地產業的主要資金來源，房地產價格波動與銀行貸款規模密切相關，除此之外，房地產價格也因宏觀調控政策的頒布劇烈波動。本文擬從現狀與實證方面著手，深入研究房地產價格波動對商業銀行信貸風險的影響。

一、我國房地產價格波動與房地產貸款風險現狀分析

（一）我國房地產價格的波動情況

房地產價格波動可以通過商品房平均銷售價格增長率顯示，如下圖1所示，我國商品房平均銷售價格除了2008年受金融危機的影響有所下降外，均逐年增長，且商品房平均銷售價格增長率波動較大，這與我國房地產宏觀調控政策密切相關。在2006～2015年中，2008年我國房價受全球金融危機的沖擊下跌，2009年房地產市場在救市政策刺激下開始復蘇，2010、2011年先后出臺“國十條”、“國十一條”、“新國八條”抑制房價，2014年房地產投資增速顯著放緩。

（二）我國房地產信貸風險分析

銀行貸款資產的質量和風險一般用不良貸款率來衡量，貸款質量越低，銀行的信貸風險就越高，不良貸款率也越高；反之，貸款質量越高，銀行的信貸風險就越低，不良貸款率也會降低。

如圖2所示，在2005至2013年間，我國房地產不良貸款余額和不良貸款率逐年減少，不良貸款余額從05年的1088.32億元減至13年的214.4億元，下跌了80%，但從2013年開始，房地產不良貸款余額和不良貸款率有所反彈，不良貸款余額從13年的0.48% 增至15年的0.81%。總體來看，我國房地產貸款的不良貸款率較低，即銀行的信貸風險較小，說明我國房地產貸款的質量還是挺高的，但仍不能忽視潛在信貸風險，一旦房價泡沫崩盤，整個房地產業將陷入蕭條，銀行業也一定會被波及。

二、房地產價格波動影響我國商業銀行信貸風險的實證分析

（一）房地產價格波動對我國商業銀行信貸風險的研究設計

1.變量選取與計量

不良貸款額與不良貸款率都可以用來衡量銀行信貸風險，考慮到不良貸款率是相對指標，在單位上比不良貸款額更具有可比性，因此本文選取不良貸款率來衡量商業銀行的信貸風險狀況。另外，根據上文闡述的銀行信貸風險與房地產市場的相互關系后，實證模型將引入房地產價格波動、房地產信貸規模、商業銀行風險防范情況三個因素。綜上，選取的解釋變量與被解釋變量可總結如表1所示。

2.樣本選擇與數據來源

本文以我國商業銀行為研究對象，選取了2004年3月2016年12月的季度數據，樣本量為52個。商品房平均銷售價格來源于國家統計局，全國商業銀行不良貸款率、個人住房貸款余額、撥備覆蓋率來源于wind數據庫。

（二）房地產價格波動影響我國商業銀行信貸風險的回歸估計與檢驗

回歸結果表明：在其他條件不變的情況下，我國商品房平均銷售價格增長率每上升一個百分比，商業銀行信貸風險就上升0.0199個百分比；在其他條件不變的情況下，我國個人住房開發貸款額每增加一個億，商業銀行信貸風險就上升4.5054E- 06個百分比；在其他條件不變的情況下，我國不良貸款撥備覆蓋率每增長一個百分比，商業銀行信貸風險就下降0.0043個百分比。從實證結果來看，解釋變量X1、X2、X3的系數是統計顯著的，所以房價波動和個人住房開發貸款額對商業銀行信貸風險的影響是顯著為正的，而不良貸款撥備覆蓋率對商業銀行信貸風險有顯著反向影響，這些結果都與預期一致。

（三）房地產價格波動對我國商業銀行信貸風險的回歸結果分析

房地產價格波動對商業銀行信貸風險有正向影響。隨著房價越來越高，一方面，銀行更愿意貸款給以房地產作為抵押的借款者，即使借款者違約，不斷增值的房屋也可以通過拍賣盈利，同時，銀行人員為了業績的提升，會不斷以低利率、高杠桿吸引投資者來貸款，忽視借款者自身的償還能力，增加了信貸風險；另一方面，房價的上漲使越來越多的購房者無力購買，只能通過銀行貸款實現，貸款額會隨著房價而增加，也會增加銀行的信貸風險。房地產信貸規模對商業銀行信貸風險有正向影響。房地產信貸規模越大，意味著銀行風險暴露額越多，銀行信貸風險相應增加；反之，房地產信貸規模越小，銀行信貸風險越低。endprint

商業銀行風險防范情況對信貸風險有反向影響。衡量銀行貸款損失準備金是否充足的一個重要指標是不良貸款撥備覆蓋率，指貸款損失準備占不良貸款額的比例，此項指標的最佳狀態為100%，比例越高說明抗風險能力越強，比例越低說明抗風險能力越弱，但它的高低應適合不良貸款額，過低的比例會導致損失準備金不足，利潤虛增，潛在風險也越大；而過高的比例又會導致損失準備金多余，影響銀行盈利能力。

三、結論和建議

根據前文的理論分析和實證研究表明，影響銀行信貸風險的重要因素之一是房地產價格波動，因此，只有穩定了房地產價格才能防止銀行面臨信貸風險。政府方面應時刻關注房地產價格的波動情況，及時采取穩健的、針對性的宏觀調控政策來穩定房地產價格。

其次，銀行方面應該遵守謹慎經營的原則，嚴格把控房地產貸款規模和銀行信貸結構。第一，銀行一定要做好貸前審查和貸后審計的工作；第二，銀行可以通過提高資本充足率和不良貸款撥備準備率來不斷提高防范信用風險和吸收違約損失的能力。

最后，金融機構應該謹慎推進創新金融工具，須有深厚扎實的金融知識儲備以及覆蓋預期損失的防范機制，否則會加大風險，造成整個社會的動蕩。

（上海海事大學，上海 200000）

注釋：

①我國商業銀行房地產信貸主要包括兩部分：一部分是用途為房地產開發、消費和經營的貸款，包括房地產開發貸款和個人住房貸款；還有一部分是不一定用于房地產的、把房產作為擔保抵押的貸款，但由于其數據缺失不予選取，此外，根據上文可得第一類貸款中個人住房貸款額及增幅遠大于房地產開發貸款，同時為了避免多重共線性，本文選擇個人住房貸款額來衡量房地產信貸規模。

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作者簡介：

趙燕（1972—），女，上海海事大學國際經濟貿易系講師，金融學博士，教研方向：金融市場、商業銀行管理。

韓凝（1995—），女，上海海事大學經濟管理學院研究生。endprint