房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析及應(yīng)對措施探究

侯宇

[摘 要]在我國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個重要的組成部分，對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸成為了我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱。而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中，由于受到一定因素的影響，時常會出現(xiàn)波動的情況，難以確保穩(wěn)定平衡地發(fā)展。對此，需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)而采取有效的措施加以應(yīng)對，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；應(yīng)對措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.35.071

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平日益提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步，并逐漸發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)中的重要支柱，在社會市場經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著重要的位置。因此，波動是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個主要特點，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素進(jìn)行分析，采取有效的措施加以應(yīng)對，具有重要的現(xiàn)實意義。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身具有波動性的發(fā)展特點，但整體趨勢仍是向上增長的。因此，為了提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，對其影響因素進(jìn)行分析，進(jìn)而采取有效措施應(yīng)對。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特點

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的特點與一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點相符，主要可分為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)繁榮、經(jīng)濟(jì)衰退、經(jīng)濟(jì)蕭條等不同階段，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，這四個階段是不斷循環(huán)發(fā)展的。因此，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中，能夠分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前所處的階段，進(jìn)而對引起波動的因素進(jìn)行分析。例如，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段，房地產(chǎn)市場中供大于求，對此可以適當(dāng)減少開發(fā)商土地開發(fā)，減少房地產(chǎn)建筑投資，以尋求市場中的供需平衡，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。當(dāng)市場發(fā)展為供小于求的時候，即進(jìn)入了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段。此時開發(fā)商會增加對房地產(chǎn)建筑的投資，大量開發(fā)土地和建造房屋。[1]不過，由于市場消費能力有限，因而過度地開發(fā)建設(shè)會將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推向衰退階段，市場中再次出現(xiàn)供大于求的情況。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部因素主要包括房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)投資波動、投資回報率等方面。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動來說，供求關(guān)系是一個重要的影響因素，這一供求關(guān)系會隨著市場變化而改變。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要以消費者實際需求為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資波動，將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接的影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動提供內(nèi)在驅(qū)動力。通常情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)投資增長，行業(yè)規(guī)模發(fā)生擴(kuò)張，就會加快經(jīng)濟(jì)循環(huán)的進(jìn)程。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都將受到投資回報率的影響。如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠取得較高的投資回報率，房地產(chǎn)市場中將進(jìn)入大量資金，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，從而加快行業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、宏觀調(diào)控政策因素、城市發(fā)展?fàn)顩r因素等。經(jīng)濟(jì)因素指的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，也就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。例如，在我國每個五年計劃中，最后1年經(jīng)常會產(chǎn)生銀根緊縮，這種宏觀經(jīng)濟(jì)因素，將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)變量，CPI、GDP、經(jīng)濟(jì)增長率等宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)，也會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，政府部門在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中發(fā)揮重要的作用。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府部門通過宏觀調(diào)控政策指揮經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因而對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會產(chǎn)生直接作用。此外，城市的發(fā)展?fàn)顩r，也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來影響，同時體現(xiàn)出房地產(chǎn)的發(fā)展情況。[2]城市整體發(fā)展水平，對基礎(chǔ)建設(shè)、住宅需求有著直接的關(guān)系，進(jìn)而會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)對措施

3.1 規(guī)范土地市場

國家應(yīng)對土地市場進(jìn)行規(guī)范，對土地批租管理工作進(jìn)行強(qiáng)化。需要對土地市場總量進(jìn)行控制，在行政劃撥用地中，嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定，保證土地管理權(quán)的統(tǒng)一管理，有效出讓土地總量，對土地供應(yīng)計劃進(jìn)行科學(xué)合理的制訂，對行政劃撥用地審批加以規(guī)范，并對土地最終用途進(jìn)行監(jiān)督。對相關(guān)操作行為應(yīng)加以規(guī)范，嚴(yán)格實施招標(biāo)拍賣的方法。對傳統(tǒng)土地傳讓方式加以完善，實現(xiàn)市場化的拍賣和招投標(biāo)。盡可能降低行政土地出讓率，杜絕土地出讓中的違規(guī)行為。政府部門應(yīng)對土地出讓時常進(jìn)行壟斷，提高政府供給土地的能力，對土地傳讓市場及時開放，確保房地產(chǎn)企業(yè)利用二級土地市場，對城市土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓在市場機(jī)制調(diào)控下，優(yōu)化重組配置土地資源。此外，土地供應(yīng)機(jī)制應(yīng)朝市場化的方向轉(zhuǎn)變，以減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。

3.2 提高市場調(diào)查力度

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)市場調(diào)查力度，對市場定位加以明確，從而確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。通常情況下，未來的市場周期發(fā)展，將會受到投資主體結(jié)構(gòu)的影響，發(fā)揮出較大的價值和作用。而我國當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)中，存在風(fēng)險防范機(jī)制不完善、相關(guān)職責(zé)不明確等問題，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。對此，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以重視，確保投資規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，取得更為合理的投資比重。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)應(yīng)足夠理性，通過詳細(xì)的市場調(diào)查，實現(xiàn)準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)市場實際需求，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康。

3.3 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

對于房地產(chǎn)投資政策的制定，必須注重相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。如果投資主體結(jié)構(gòu)改變，會在較大程度上影響房地產(chǎn)周期變化，這是由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，同時缺乏有效的風(fēng)險規(guī)避措施，進(jìn)而會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。對于房地產(chǎn)投資規(guī)模的改變應(yīng)加以重視，確保其能夠適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模，在固定投資中確保房地產(chǎn)投資比重的合理性。[3]應(yīng)確保房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的合理性，注重市場調(diào)查、市場定位，確保房地產(chǎn)投資能夠真正滿足市場實際需求，朝著市場需求拉動型投資擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。另外，對于政府投資行為也要加以規(guī)范和完善，政府部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重視程度，保證土地開發(fā)及時完成，間接地調(diào)控房地產(chǎn)投資行為，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的把控。

3.4 完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

在我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)金融制度是一項重要的工作，因此需要不斷進(jìn)行創(chuàng)新和完善，同時加強(qiáng)各個方面的把控。在房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)實現(xiàn)融資體系多元化，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款之外，應(yīng)當(dāng)遵循時代發(fā)展的腳步，不斷進(jìn)行完善和創(chuàng)新，從而實現(xiàn)多元化的金融發(fā)展渠道。對于住房消費融資體系，也應(yīng)加強(qiáng)多元化發(fā)展。現(xiàn)有的住房消費融資渠道主要有政府優(yōu)惠政策、住房合作基金、商業(yè)按揭貸款等，缺乏多樣性，需要進(jìn)一步豐富和擴(kuò)充。對于住房抵押貸款證券化，應(yīng)加大力度培育，這一手段在一些發(fā)達(dá)國家中應(yīng)用普遍，能夠規(guī)避市場風(fēng)險、解決流動性差等問題，推動房地產(chǎn)行業(yè)的更大發(fā)展。此外，應(yīng)推動住房金融管理制度的合理建立，從源頭入手，實現(xiàn)多元化的房地產(chǎn)融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的保障環(huán)境。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個重要的構(gòu)成部分，近年來已經(jīng)發(fā)展成為一個重要的支柱經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性至關(guān)重要。不過，在實際發(fā)展中，由于受到一定因素的影響，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時常出現(xiàn)波動的情況。對此，應(yīng)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)外部影響因素，采取有效的措施加以應(yīng)對，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

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