房產稅的若干問題及國外經驗借鑒

丁麗美

【摘要】我國住房制度改革以來，居民擁有住房的比例不斷增加，隨之房產稅也成為政府稅收不可或缺的一部分。本文通過分析現行我國房地產稅若干問題，并借鑒國外有效征稅和成功遏制較高的房價措施，提出一系列房地產稅征收改進措施。

【關鍵詞】房產稅 國際借鑒 改進措施

一、引言

房產稅是許多國家地方財政的重要收入來源，政府愈加關注房地產稅制度的建立和完善。在過去近十年中，我國主要大中城市房地產價格的漲幅達到好幾倍，有些一線城市甚至達到了10倍左右[1]。當前，房產稅對抑制房價效果并不理想，房產稅的征收成果也不令人滿意。因此，在我國社會主義市場經濟條件背景下，發現房地產業征稅過程的問題是十分有必要的。到目前為止，我國房地產稅的發生主要涉及在土地開發、交易和保有三個環節。具體的稅主要包括：契稅、耕地占用稅、個人所得稅、企業所得稅等11種。隨著經濟的發展，我國的稅制處在不斷完善之中，但仍舊存在一些問題需要進一步改進，下文中針對目前我國稅制存在的核心問題進行探析。

二、我國現行房地產稅的主要問題

（一）重流通、輕保有，阻礙社會資源有效公平分配

稅收可以調節收入分配，對社會公平的保證存在重要。房地產稅作為稅收的一種，在調節收入分配方面，主要是通過征收個人所得稅而實現。而對個人所得稅的征收，從本質上看只征收社會流量財富的部分，而對于存量財富則極少涉及。稅收調節收入的原則是“提低，擴中、提高”，對于房地產稅來說，調節收入分配功能主要應放在“調高”上[2]。因此，房地產稅作為稅收中的重要部分，并未充分發揮其在社會收入及資源分配上的應有功能。

（二）計稅依據不合理

隨著城市化進程的不斷深化，城市基礎設施的不斷完善，城市房地產市場價值越來越高。首先，在《房地產稅暫行條例》中規定：房產稅的計稅依據是房產的租金收入及其余值。其中，租金收入取決于租賃市場的行情，而房產的余值由房產交易價值（即原值）扣除其10%至30%為依據。相比以前，房產市場價值增幅非常明顯。因此，不同的房產購買者面對的市場價值差距很大，采用原值計算房產的余值不免有些“一刀切”的不公平現象產生。

（三）稅種結構設置不當

從稅種結構來看，房地產稅結構不當引起重復征收主要表現在土地增值稅和營業稅的重復征收、契稅和印花稅的范圍重疊等。具體來說，房地產轉讓時征收的增值稅與計稅依據包括轉讓收入、出租收入等的營業稅在范圍上有所重合，同時印花稅和契稅也是如此。由此，造成了現實征收過程中重復征收的情況，嚴重影響了房地產品的正常流轉。

三、房產稅收制度國際經驗借鑒

縱觀各國的房產稅，幾乎沒有兩個國家的房產稅制度是完全相同的，稅收額等于市場價值乘以一個固定稅率的做法只是理想中的，具體算法還是要切實結合現實征收過程來制定[3]。

（一）美國、加拿大的征收管理程序

美國和加拿大房產稅的征收管理程序比較規范。首先，由房產稅的核稅官員核定所管轄區域內房產稅的計稅價值；其次，市鎮地方政府根據房地產計稅總價值及本地的預算情況確定稅率，再次，房地產稅征收官員根據事先確定的納稅人房地產計稅價值和稅率計算出應納稅額，將每個納稅人的稅單通過郵寄形式寄給納稅人，有些也將其原始稅單或其電子信息送到銀行等金融機構，由其代為征收；最后，納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應納稅額進行稅款解繳。美國地方稅務部對于杜絕漏稅，也形成為了一套行之有效的管理辦法。

（二）韓國差異化稅率，抑制房地產投機

韓國征收較高的財產稅和土地稅，而且采用的是針對出售不同數量的房子征收的稅率不同。另外，韓國為了抑制投機，制定了住房貸款額不應該超過市場房價的40%。與此同時，政府對那些急需房的中低收入者提供低利率的貸款，以幫助他們購買房子。這些措施的實施，都很好的抑制了較高的房價。

（三）借鑒新加坡物業稅經驗，完善物業稅制度

新加坡物業稅的特點有征收時間長、征稅的范圍廣、計稅依據科學、稅收制度合理。我國物業稅制度應當以此為借鑒，確定詳細的范圍、計稅依據，不斷完善物業稅，從而保證房地產稅的有效征收。針對當前我國房地產市場價格猛增、開發商謀取高額利潤，甚至利益集團或投資客炒作房價的現象，政府可以仿效新加坡使用差別征稅法，即對征收富人征收較高的物業稅，以限制它們搶購房子的動機。另外，加大廉租房和廉價房的覆蓋量，以滿足更多的貧困者的需求。這樣既提高了社會的總福利，又有效抑制了房價過快的增長。

參考文獻

[1]張平，任強，侯一麟.中國房地產稅與地方公共財政轉型[J].公共管理學報，2016，13（4）：1-15.

[2]潘文軒.改革關聯視角下我國房地產稅改革問題分析[J].經濟體制改革，2015，（3）：137-143.

[3]陳杰，季騁.世界主要國家房產稅實踐經驗與實施效果的總結與借鑒[J].社會科學輯刊.2012，（6）：120-126.endprint