關于我國房地產REITs創新融資模式的研究

鄭克寒

[摘要]當前，我國經濟在發展的過程中，金融業與房地產作為社會主義市場經濟發展中兩個起著主要貢獻力量的部分，隨著社會主義市場經濟的深入發展，房地產業與金融業兩者得到更深層次的融合和發展。房地產業在發展的過程中能夠為金融業的發展提供有效的投資平臺，而金融業的存在能夠為房地產業的發展提供強有力的資金支撐?；趦烧哧P系密切的基礎上，長期依賴于銀行貸款的商業房地產業的發展存在很大的風險，也造成了金融業的危險狀況，所以我國商業房地產在發展的過程中，能夠強化對REITs的創新使用，從而為我國商業房地產的發展提供穩定的、長期的投資基金。這一工作的進行對于實際商業房地產業和金融業的健康持續發展起著非常重要的作用。

[關鍵詞]房地產；REITs；創新融資；融資模式

商業房地產在創新發展的過程中，運用REITs作為我國社會主義市場經濟房地產業發展過程中重要的融資制度創新做法，其最先被應用于美國，之后被很多國家房地產金融業的發展中所應用，其大大改變了長期社會主義市場經濟下商業房地產業發展對銀行金融的高度依賴性，促使其可以通過市場，以市場證券的方式對市場進行直接融資，降低了銀行金融的風險性。而我國社會主義市場經濟在轉型發展的過程中，力圖能夠通過自身的創新發展，完完全全參與到國際化的市場經濟發展中，那么房地產業作為現今中國特色社會主義市場經濟發展的重要組成部分，面對其融資金額大且對資金鏈條依賴性強的基礎上，能夠針對其融資模式進行創新，針對REITs融資模式進行創新應用，從而促進我國市場經濟中商業房地產業的穩定、可持續發展。

一、房地產REITs融資模式介紹分析

房地產REITs作為一種全新的依靠市場化而進行的融資制度，其主要指的是房地產市場在發展過程中融資實現證券化的重要過程，其能夠把流動性較低和非證券形態的資金經過證券化形式，通過資本市場的存在，將其直接轉換化為證券交易，實現資金匯集的過程的實現。在實際進行運作的過程中，房地產REITs的運作主要是通過發行收益憑證的方式，以此能夠集中市場上可以被最大化利用的投資基金，并且自運行機構是由專門的房地產投資機構進行整體的投資、經營和管理，而最后在直接投資收益的獲得的基礎上，其需要將通過前期投資所獲得收益按照先前投資的比例進行分紅，以此按照此種方式維持信托投資基金的運行，能夠起到穩定的、持續的融資，為房地產業的持續發展提供強有力的資金支撐。最后，與房地產信托投資基金最大的不同則是，此種基金可以應用于房地產投資、銷售、租賃、開發、消費等過程中，具有非常明顯的投資風險低、收益高且專門性比較強的特點。

近些年來，社會主義市場經濟的繁榮發展為商業房地產的發展提供了很大的機遇，在促進其創新發展的過程中，商業房地產的融資完全需要依賴市場來進行，且對資金的需求度是非常大的，所以商業房地產積極主動的引進房地產REITs，成為商業融資創新的必然措施。少數的商業房地產通過此種制度進行融資，實踐表明其不但降低了房地產融資給銀行帶來的巨大的貸款負擔，有效的規避了商業房地產發展不穩定給金融業帶來的風險。此外，商業房地產通過REITs的運用能夠進一步的開拓我國商業融資和個人投資渠道，能夠徹底的促使商業房地產融資過程實現市場化的發展，從而能夠引起資金有效的回流，能夠同時促進商業房地產投資盈利的獲取和金融業危險的降低。但是，由于我國市場化發展的程度尚未真正成熟，帶來的是商業房地產運用信托投資基金欠缺經驗，所以總覽商業房地REITs，其仍處在摸索、積累經驗的關鍵階段。

房地產投資信托基金在房地產行業融資中的運用，由于其主要依靠的是專門的經營投資管理機構而進行管理的，所以其具有非常明顯的專家經營管理特點：其次則是其能夠多樣投資、有效的分散風險：然后則是此種基金模式能夠在短時間內迅速的匯集基金，其作為一種間接的投資基金，能夠在保障投資者權益的前提下，迅速且交廣泛的籌集資金：最后則是房地產投資信托基金是作為一種獨立經營的財產運作方式，其能夠在基金獨立的狀況下，以此其能夠通過便捷的方式進行基金的正常買賣，以此通過市場化的操作，房地產業在市場發展中能夠獲得其所需要的較為完善的資金回流，這樣不僅僅能夠滿足商業房地產發展對資金的強大需要，同時能夠實現房地產資金利用的市場化、商業化。

二、國外發展經驗對于我國房地產REITs創新應用的經驗借鑒分析

（一）完善的法律環境和政策支持作用的發揮

美國、日本等國家對于房地產信托投資基金制度的應用有著較長的時間，尤其是美國在使用房地產信托投資基金的過程中，其已經達到了成熟的狀態。我國作為后起的發展運用房地產信托投資基金制度的國家，在發展的過程中應積極借鑒國外優秀的經驗。在經驗借鑒的過程中，最為重要的則是能夠積極的促進法律條文補充和創新，促進法律環境的完善，并且政府能夠針對當前房地產投資信托基金發展的現實狀況，提供積極的政策支持。這一點對于商業房地產運用REITs而言，無疑是非常必要的，商業房地產本身對市場的依賴性比較大，所以其受到的市場的不穩定性、波動性的影響也是比較大的，那么政府在實行對市場宏觀調控的過程中，能夠針對商業房地產在運用REITs中，增強其主動性、積極性，積極制定針對性強的管理標準和管理法律條文、稅收優惠范圍和稅收優惠政策，以此為商業房地產在運用REITs進行融資過程中獲得充足的政策、制度支撐。

（二）積極促進組織機構專業化性質的強化和職能的完善

我國在建設有中國特色社會主義的房地產REITs的過程中，應基于信托投資基金存在的獨立運作特點的基礎上，積極促進其專門進行運營管理機構的職能的完善，通過專業化性質較強的管理工作的進行為房地產信托投資基金創新工作的進行創建完善工的工作環境。如，我國在促進組織機構專業化完善的過程中，積極促進房地產信托投資公司、房地產評估機構、保險公司以及托管銀行等專業化機構的完善，以此能夠為投資信托基金在我國房地產業中的創新發展提供有效的經驗支持。商業房地產在進行自身組織機構專業化強化的過程中，其主要還是在自身管理范圍內，制定科學的戰略規劃，完全遵循市場需求的方式，在自身擁有自主權的前提下，對組織機構進行組織和管理的過程。endprint

（三）培養堅實的人員隊伍，加強對從業人員監管工作的進行

由于我國房地產REITs模式在我國房地產行業行業中的創新運用，其起步發展的時間較晚，這樣就造成我國專業性的、高素質的投資信托基金人員隊伍的建立是比較少的。所以，我國市場以及企業在促進專業化的信托投資人員隊伍建立的過程中，人員不僅僅應該具備金融和房地產等方面的知識，而且還應該涉及到房地產投資信托相關的法律、財務以及評估等方面的專業知識，并且能夠在依托人才隊伍存在的基礎上，積極建立相應的監管體系，以此能夠通過有效的監管工作的進行，保證房地產REITs應用的風險的降低，從而促進其在我國房地產業中的健康運用和持續發展。

三、創新我國房地產投資信托基金模式運用的措施分析

（一）中國房地產投資基金模式創新的最佳路徑選擇

現今，我國房地產與金融業在融合發展的過程中，已經探索發展出三種可以提供使用到的路徑，分別是信托模式、封閉式產業基金管理模式、房地產公司上市模式。而在實際應用的過程中，首先封閉產業基金管理模式雖然可以利用房地產公司進行專業化的運作，但是在資金籌集上因為沒有專門化的法律政策的管理，導致其在資金籌集過程中存在很大的法律困惑，所以非常容易導致某些人員鉆了法律的空子，出現非法集資的現象。其次，則是房地產公司上市模式能夠借鑒現有上市公司的經驗，但是會造成與公司潛在利益之間的沖突，而且對于基金未來的發展，也會致使其發生很大的折扣。所以，總體上而言，我國在信托投資基金模式創新運用的過程中，其最佳的路徑選擇則是選擇信托模式。這不僅僅是我國大多數房地產信托行業選擇主要的結構，而且我國現今已經基本擁有信托投資經驗，是我國房地產商業融資過程中選擇的最優路徑。

（二）中國房地產投資信托基金模式創新的募集方式分析

商業房地產業在發展的過程中，由于其發展的特殊性，所以其對于資金的需求量是非常大的?，F今，中國房地產投資信托基金模式在創新的過程中，最為主要的兩種募集方式則是為國內募集和海外募集兩種方式。首先，國內募集主要分為公募和私募兩種方式，而由于我國大多數人員對房地產投資信托基金的認識不足，加上法律制度的不健全和政策支撐的缺乏，導致進行公募存在很大的風險，所以我國現階段進行募集的方式主要還是集中選擇私募的資金募集方式。其次，則是依托海外募集方式進行信托資金的籌集由于其牽涉的國家范圍較廣，不同國家制度觀念的不同，導致海外募集存在很大的風險，所以商業房地產在利用海外募集方式進行資金籌集的過程中，還是主要依靠私人募集的方式進行。由此可見，我國現階段房地產REITs在創新發展的過程中，無論是國內募集還是海外募集，其最佳的募集方式還是選擇私募的方式。

（三）創新中國房地產REITs運用的資金來源方式

中國房地產REITs在我國房地產行業融資發展的過程中，為了能夠創新其發展，應該重點針對其資金的來源進行創新分析，以此能夠為促進房地產行業與金融行業的深入結合。所以，我國能夠強化對民間私人資本、企業資金、保險養老基金、外國投資者等四種資金來源方式的創新運用。商業房地產由于其參與市場化的程度比較深，所以為了能夠保證其資金運用的穩定性，商業房地產運用REITs進行融資，最優化的方式是能夠對以上四種資金來源方式進行結合使用，以此創新使用、優勢互補，有效的分散投資風險，保證投資安全，從而保證商業房地產資金運行的安全l生和利用的穩定性。

四、小結

綜上所述，我國商業房地產信托投資基金制度融資模式創新運用的過程中，專業人士和相關人員能夠進一步的神話對房地產REITs的認識和分析，并且積極的借鑒國外優秀的房地產投資管理經驗，能夠從專業人士培養、法律制度和政策環境完善以及機構專業化能力的提高下，從最佳募集方式選擇、最佳路徑選擇以及來源方式的綜合利用等方面促進我國商業房地產投資信托基金模式的創新運用，促進房地產和金融業的融合發展，為我國商業房地產的創新發展提供強有力的支撐。endprint