淺談房地產公司項目跟蹤審計

李曉山

【摘 要】 本文闡述了地產建設項目跟蹤審計的必要性，分析了房地產項目跟蹤審計的優勢和需要解決的問題，提出了應對措施：強化審計團隊建設；制定科學、有效的跟蹤審計實施方案，明確重點內容；充分發揮審計咨詢服務功能，增加企業價值，改善企業項目管理水平。

【關鍵詞】 房地產項目；跟蹤審計；應對措施

一、房地產建設項目跟蹤審計的必要性

我國房地產項目管理已經有幾十年的歷史，但是管理薄弱，存在很多問題，主要包括：一是建設周期長。二是“三邊”工程多，三邊工程是指邊勘測、邊設計、邊施工。在施工過程中，不斷變更設計，人為影響嚴重，給工程總體控制帶來難度，也容易滋生腐敗現象。三是施工過程中的舞弊風險加大。很多工程的隱蔽工程變化比例較大，工程已完工，只能以紙質的檔案資料核算變更工程量，這里面有沒有舞弊行為，審計人員很難發現。

1、傳統審計模式已經不能滿足房地產公司項目審計的需要

傳統審計往往是在工程竣工后展開的審計，不利于對工程建設過程的監督，同時工程建設實施過程的各個環節中，往往是建設、監理、審計、施工相互脫節，管理混亂，缺乏必要的事前預防、事中控制和事后監督的全過程控制手段，在工作實際中投資控制顯得被動和滯后，對企業造成的損失浪費，于事無補，難以挽回。

2、審計單位需要創新審計模式，全程跟蹤審計，為房地產項目健康順利發展保駕護航

審計要真正發揮好“免疫系統”功能，起到保駕護航作用，就必須啟用全程跟蹤審計模式，在每個環節能有效介入，對整個項目管理過程的真實、合法、效益，進行審查、監督和評估，及時發現問題及時整改，做到審計有據、建議有效，真正為房地產公司發展服務。

二、房地產項目跟蹤審計的優勢

1、規范了項目管理操作流程，有效控制成本，提高效益

通過對項目前期設計、招投標、物資采購、工程施工、現場管理以及營銷管理等各環節行為進行跟蹤審計，建立完善內控機制及有效的成本控制措施，促使項目管理各環節進一步規范，不僅提高了公司員工、施工單位及監理公司的責任心，而且減少了由于失誤或舞弊行為為企業造成的損失。

2、有利于提高工程質量、降低審計風險

由于審計人員實時去施工現場跟蹤審計，對工程的施工過程、形象進度以及物料驗收等都能做到親眼目睹，對設計變更事項的合理、合法性，對材料設備價格的合理性，對簽證單、驗收單、進貨單及相關事項包括隱蔽工程的真實、合規性等進行審計，大大減少審計人員因只從書面材料而不了解實際情況所帶來的檢查風險。同時，一旦發現問題可及時提出意見并整改，從而將問題在萌芽狀態消除，從而有效防止工程質量問題的發生。

3、有效防止舞弊行為發生

跟蹤審計參與到項目整個過程，必將形成對權力的制衡機制，不但對個人進行了保護，又避免了資產的損失，審計由事后審計轉變為事前、事中審計。

4、提升審計團隊的專業素質

審計人員通過跟蹤審計，參與到項目管理各環節，將所學的知識充分的與實踐相結合，融會貫通、總結、反思、不斷更新知識，從而提高審計人員的業務素質，為下一步項目的效益評價打好基礎。

5、提高了企業經濟效能

通過項目全過程的跟蹤審計，為項目后評估提供有效素材，同時也減少了由于管理不善或是決策疏漏等造成的損失，從而提高了企業的經濟效益。

三、房地產項目跟蹤審計中需要解決的問題

1、審計資源配置跟不上項目需求

跟蹤審計范圍廣、審計內容多，需要更多的審計力量，但由于公司內部缺乏專業性審計人員，不能滿足項目需求的增長。一方面部分審計人員對全過程各種審計理論和方法缺乏了解，思想還停留在傳統模式的事后對數據和文字資料的審核上，缺乏提前發現風險的預判能力。另一方面由于人員配置不夠，審計人員只能分階段到現場進行審計，存在資料后補，審計人員因不了解實際情況所帶來的審查風險。

2、企業制度流程不規范，權責不清，影響審計質量及效率

公司在項目管理時，因存在部分制度流程不規范，權責不清晰，內控環節存在漏洞，從而造成同類事項的問題重復發生，影響跟蹤審計的質量和效率。

3、公司獎懲機制不健全，未建立獎罰措施，舞弊行為難以杜絕

由于公司獎懲機制未建立，對發現的問題或造成損失的責任人沒有處罰，只追回相關款項，或是后補相關資料；從而形成了部分人抱著僥幸心理，也影響其他工作人員的自律意識，造成舞弊行為屢糾屢出。

四、房地產項目跟蹤審計存在問題的應對措施

1、強化審計團隊建設

公司根據各項目審計需要，加大審計隊伍，補充專業審計人員；一方面提升人員政治素養，強化審計人員的責任心和敬業心，完善審計制度，讓審計人員充分了解項目全過程管理的理論和制度、跟蹤審計流程、方案及操作指引，保證跟蹤審計的有效實施；另一方面加強審計人員培訓力度，提升審計人員的專業水平，注重審計人員綜合能力的培養，提高全過程審計工作質量。

2、制定科學、有效的跟蹤審計實施方案，明確重點內容

審計效率的關鍵在于審計實施方案編制的質量，它貫穿整個審計過程，指引著審計人員的現場作業，對審計質量和效果起著至關重要的作用，因此在審計之前，一定要做好審前準備工作，對整個項目有一個系統的了解，將關鍵環節及較弱環節作為重點來進行審計實施方案的編制工作。在跟蹤審計實施過程中，應當對重要事項以及審計人員的專業判斷進行記錄，收集審計依據及證據，以公平公正的態度，針對不同問題通過不同審計方法，將問題計入審計底稿，同時，對審計底稿的真實性負責。

3、充分發揮審計咨詢服務功能，增加企業價值，改善企業項目管理水平

通過項目跟蹤審計咨詢評價，一方面檢查項目管理在關鍵環節是否在可控范圍內，從而評價該項目在風險管理方面是否合適、有效。另一方面檢查項目管理內控制系統設計的科學性以及關鍵控制環節是否可控，權責劃分是否分清晰。同時，加強對制度執行的監督力度，制定一系列獎罰機制，切實做到好要獎錯要罰，不斷提升員工積極性，減少舞弊行為發生，從而提高企業管理效率，減少內控風險。

五、本文未能解決的問題

房地產項目全過程跟蹤審計是保證一個項目健康、順利實施的有效手段之一，在項目整個實施過程中各個利益群體的利益之爭是一個復雜的問題，本文不能解決房地產項目實施過程中利益之爭的根本問題。

1、本文不能解決房地產公司決策層的價值取向問題

房地產公司的價值定位，針對一個具體項目是考慮項目利益最大化，還是企業利益最大化，還是兼顧社會效益促使企業可持續發展，是由房地產公司決策層確定的。價值定位不同，審計結論的采納效果就不同，比如審計發現容積率超標，但管理層考慮項目利益最大化，可能就不采納審計結論。但如果決策層能夠兼顧社會效益考慮企業可持續發展，就會采納審計結論。

2、本文不能解決政府職能管理部門對項目的干預問題

項目實施過程中，政府職能管理部門從社會需要角度出發考慮會對項目做出干預，比如項目地周邊有重大社會活動需要短期停工，這勢必造成工程進度滯后，期間人工費、材料費波動、管理費增加勢必造成項目造價上漲。同時跟蹤審計工作期限會延長，本文不能解決政府職能部門干預造成費用增加問題。

【參考文獻】

[1] 孫穎，淺談房地產公司的工程審計，中國外資，2012.11.

[2] 白日玲，審計機關強化跟蹤審計的若干思考，審計研究，2009.6.endprint