房地產項目施工管理及成本控制研究

何佳

摘 要 在我國當前經濟形勢的影響下，房地產的開發呈現持續火熱的局面。在項目的開發中，管理工作的關鍵性地位不言而喻，進行項目成本的控制也是房地產企業優化管理的有效手段。該項目涉及巨額的資金投入，其建筑成果的質量和用戶的體驗評價也直接與收獲的效益掛鉤。所以，對項目進行科學的施工管理還是非常有必要的，房地產企業對建設成本進行適當的控制也是不可忽視的。本文通過對項目建設現狀及問題的分析，提出了改進項目管理和加強成本控制的方法和措施。

關鍵詞 房地產項目 施工管理 成本控制

一、引言

目前，房地產行業已經逐漸認識到了項目管理對企業發展的影響，在施工方面的管理工作初見成效，但由于種種影響因素，現階段仍存在很多的漏洞，并且房產企業還需要加強在成本資金投入等方面的控制。如何發現這些工作上的漏洞并進行有效的管理成為當前各房產企業致力研究的關鍵內容。

二、項目施工管理現存的問題

房地產企業生產、推出的產品說到底還是面向城鄉居民或做商業用途的，關系到每個用戶的財產和生命安全，萬一施工存在質量、安全方面的問題，不僅企業會遭受損失，更會在社會上產生惡劣的影響。房產項目之所以會出現施工問題，主要還是管理做得不到位。

首先，是建筑的質量管理問題，包括建筑材料的質量和施工的質量兩方面。在建材質量上，嚴格的監管是關鍵，從建材的確定開始，調查、采購、運輸直到應用到建筑商，每個環節都應該也必須做好質量監管工作。當前存在的建材渠道不正規、質量不合格、后期無保證的問題，主要是監管不力的后果。

還有進度管理的問題，主要指項目的完成速度及解決進度問題的速度。當前房產企業出現的進度問題，還是建筑設計、施工技術和工期安排等環節出現失誤的結果，最終導致施工效率降低和工期延遲。[1]

最后，是施工的安全管理問題。無論在哪個行業，安全管理都是保證工作順利開展的關鍵性問題，主要包括施工人員的安全以及施工環境的安全保證，當前房產企業出現安全問題的關鍵就在環境安全和相關設施的投入上。

三、改進項目施工管理的方法措施

近年來，房產項目也逐漸對改進管理引起了重視，針對施工質量、進度和安全管理方面出現的問題，采取了相對應的措施和方法。

（一）嚴控項目施工質量

按照房產企業產品面向的人群，施工的質量問題也就上升為住戶們高度重視的住房安全問題。因此，依照建筑住戶對當前房地產的評價和建議，對項目管理進行嚴格的控制就成為必然。嚴控項目施工質量就要從兩個方面出發：一方面，從房產企業的角度出發，加大對施工的監管力度；另一方面，從施工方的完工效果出發，注意提升施工的整體質量。

（二）科學安排工程進度

房產企業對建筑工程的工期是有具體要求的，而如何在固定的時間段完成建筑的施工，就要靠科學的進度安排來實現。首先，要確保工程在施工方面的問題都得到了具體的解決，消除工程開展的阻礙因素。然后，制定科學合理的進度計劃表，按照時間段分布建筑任務。最重要的是，要加強各部門之間的分工協作，提高施工的整體配合程度。[2]

（三）強化建筑安全管理

為消除當前建筑方出現的安全隱患，降低施工過程的安全風險，強化建筑安全管理就成為項目工作的重中之重。首先，要建立健全施工管理的具體制度，把安全問題納入制度之中，實現制度保障安全；還應該加大建筑的安全設施投入，為項目施工提供完善的安全設施保障，在施工環境上保證建筑的安全。

四、房地產成本控制方法措施

房地產開發雖然是當前社會的暴利行業之一，但其運營利潤并沒有預想中的多，房產企業的發展仍然受到了相當大的阻礙。其主要原因就在項目的成本控制上，要得到最大化的利潤，達到預期的盈利目標，就要對房產施工的成本進行高效的控制，最大限度地降低成本資金投入。

（一）設計環節的成本控制

在房地產項目的建設中，最關鍵的環節就是建筑設計。當前的建筑設計主要是通過專業的設計公司進行的，其設計費用完全由房產企業承擔，建設單位的可選擇性較少。為強化設計環節的成本控制，就要從企業支付的設計費用入手，采取設計招標的方式，選擇最科學、最符合要求的設計公司合作。一方面，增加了企業的可選擇性；另一方面，也在一定程度上降低了設計費用以及建筑工程的造價，而且實現了設計公司與房產企業的雙贏。另外，在設計過程中給出限定資金額度，把設計成本限定在一定額度之內，從而限定施工的資金投入，保證房產企業的成本優化投入，達到嚴控成本資金投入的最終目標。

（二）施工方的招標控制

在選擇施工建設方時，房產企業要摒棄熟人包攬工程和關系包攬工程的落后方式，遵循公平公開的原則，給所有的施工方提供公平競爭的機會。在招標控制方面，房產企業提供具體的建筑要求和設計方案供施工方選擇，并依據公正原則選取綜合能力強、施工進度快、建設質量好及工程造價低的單位進行合作，降低整個工程的造價，進行工程的成本控制。

在簽訂建筑施工合同的過程中，要把企業的具體要求詳細地列舉出來，把可預見的施工問題及處理方法添加到合同內容中，還應該把雙方合作涉及的利益、賠償和風險保障等內容依據法律條例進行規定說明，減少房產企業的資金流失，保證雙方合作的順利進行。[3]

（三）施工環節的嚴格把控

在房地產項目的整個建設過程中，施工環節往往是資金投入最多的階段。包括建材的采購、人員的調動、技術的更新和器械的輔助等。要加強對這一環節的成本控制，就要建立健全施工管理制度，把建筑任務和建筑責任具體細化到個人，避免責任不清產生的糾紛。對施工環節的把控還應該從技術入手，盡量應用新技術、新方法進行建設工作，保證工程的技術質量，縮短施工的工期，節約資金的投入，有效降低工程造價，控制房產企業的成本資金。[4]

（四）結算環節的成本控制

工程竣工后，會進行最后環節的結算工作。這一過程主要是核實施工單位上報的建材、人工、機器和管理的總金額，還有依據簽訂的合同對工程建設的合法性進行檢查。這一過程需要結合房產企業監管部門的工作，根據其監管所得數據對施工單位進行資金結算，嚴控工程的成本資金。

五、結語

從房地產項目開發的總體情況來看，我國的工程建設發展正處于黃金階段，但由于起步較晚，在制度、管理以及成本控制方面還存在漏洞。本文針對當前工程建設的質量、進度和安全管理的問題，提出了嚴控項目施工質量、科學安排工程進度和強化建筑安全管理的改進方法，并給房產企業的成本控制工作提出了從設計環節、施工方招標、施工環節和結算環節進行成本控制的方法。

（作者單位為恩施自治州眾信房地產有限責任公司）

參考文獻

[1] 董海利.建筑工程施工項目管理及成本控制方法的研究[J].房地產導刊，2015 （22）：228.

[2] 克長江.房地產開發中施工管理與成本控制[J].工業C，2015（9）：00019.

[3] 孫健.施工管理和成本控制在房產項目中的探討[J].江西建材，2015（10）：243-244.

[4] 閆吉華.房地產項目工程成本管理與控制研究[J].科技資訊，2016，14（1）：70-71.endprint