淺析農民宅基地使用權流轉意愿的影響因素

孫雪晴+藺雨濃

摘要：近40年改革開放以來，我國城鎮化步伐日益加快，大部分農民己經土地中解脫出來，現有的宅基地管理制度已不再適應當前的形勢，出現農村宅基地資源浪費、農民財產權益糾紛等問題，因此，研究農民宅基地使用權流轉意愿的影響因素，分析左右他們決策的影響因素，進而改革現有宅基地管理制度。

關鍵詞：農民宅基地；使用權流轉；意愿；影響因素

隨著城鎮化建設的逐步加快，農民土地的經濟價值日益凸顯，導致農民對宅基地使用權有著愈加強烈的流轉意愿。而現有的宅基地使用權制度已經不適應如今的形勢，出現了一系列如宅基地長期閑置、使用權的地下交易等問題。由此可見，完善現有的農民宅基地使用權制度，促進農民的宅基地使用權流轉，有利于改變城鄉土地二元化，推進城鎮化建設。而農民作為宅基地使用權的所有者，也是決策者。研究農民的流轉意愿，找出左右農民流轉意愿的影響因素，對規范流轉市場、推動城鎮化建設具有重要意義。

近年來，國內很多學者對農民宅基地使用權流轉進行了許多研究，并取得了一定工作成果。趙錦鳳從政府的角度，指出目前我國城鄉土地二元制度已成為我國經濟發展的障礙，政府的行政行為會很大程度的影響到土地的流轉。徐日輝等提出農村宅基地建設中存在用地規模大、房屋老化嚴重，廢棄閑置土地多等問題。李學彩提出農村宅基地的閑置主要是受到農民外出務工、政府財政有限、農村社會經濟狀況等因素的影響。同時，陶斐斐等提出必須對宅基地產權重新界定，完善農村宅基地的產權。國內眾多學者對于宅基地使用權流轉問題做了許多研究，但是對于農民基地使用權流轉意愿的影響因素的研究還較少且沒有統一的結論。因此，本文將從管理制度和農民房屋兩個方面來分析其對農民宅基地使用權流轉意愿的影響。

一、管理制度方面

隨著我國經濟的不斷發展，現有的制度不再適應現代形勢的要求。首先，缺乏強制登記制度，致使轉讓方與受讓方的權利不明，糾紛不斷。尤其當政府對征地、拆遷進行補償時，宅基地使用權和房屋的強制登記制度不夠完善，轉讓方與受讓方都有一定依據，最終有關拆遷部門也無所適從，出現糾紛不止。其次，農村社會保障體系尚未完全建立。土地是農民賴以生存的資產，它具有社會保障和資本運作兩大功能。對于土地功能進行不同的定位，那土地的利用行為就會不同。若土地作為社會保障，農民則會長期持有，即使土地閑置廢棄，也不會流轉；若土地為一種資本，農民則會通過流轉土地實現利益最大化。而目前農民仍以土地作為自己的養老、醫療等方面的保障，即使土地長期閑置或廢棄，農民也不會流轉宅基地使用權。最后，行政執法方面不健全。一些農民私自占有土地，強行搭建房屋，以獲取最大的經濟利益，縱容這種行為的主要原因就是相關部門的不作為、不及時辦理的問題。一些村干部則利用手中的權力，私自批地，受賄撈取個人利益。而監管部門可能受到客觀因素不能及時處理這種違法行為，有甚者受賄有意放縱此種行為，致使農民宅基地亂占亂建。綜其原因，現有的制度需要完善，建立強制登記制度，明確宅基地使用權的所屬關系：及早建立農民的社會保障體系要，免除農民宅基地流轉之后的保障顧慮：加強監督相關部門，嚴查其不作為等問題。

二、農民房屋方面

“房地一體”一直我國農村宅基地使用權管理中的重要原則，房屋與土地密不可分、互相影響，而我國農民房屋的所有權與農村宅基地的使用權不是一體的，由于這樣的國情，往往導致農戶房屋的流轉無法順利進行，農民的利益則得不到相應的保證：另外，農民宅基地使用權由于房屋的流轉也可能產生與相關政策法規相抵觸的情況，導致農民宅基地使用權無法公開、自由的進行交易。由此可知，農民房屋所有權的流轉問題，在一定程度上影響著宅基地使用權的流轉。首先，供求信息傳播問題。21世紀是一個信息傳播非常快的時代，市場供求情況變化很大，一旦信息傳播受阻，直接會影響到農民做出正確的決策并進行交易。而且，農村的房地產市場供求信息往往通過人與人之間的方式獲取，輻射面非常窄，在一定程度上影響了房屋產權流轉的速度、規模和效益，從而導致宅基地的流轉范圍也不會很大。其次，市場競爭不充分。農村房屋和土地具有重要的生活保障功能，導致市場帶有強烈的行政干預，也會限制房屋產權和土地流轉市場自由競爭的范圍和程度：而且，目前宅基地的流轉往往地下交易，無法公開自由的交易。最后，價格無法體現房屋市場價值，從而也不能保證宅基地順利的流轉。我國農村房地產市場水平較低，往往通過雙方協商定價，但核算房屋的市場價值是非常復雜，而農民并沒有那么高的估價水平，所以價格往往與房屋的市場價值無法匹配。由于房屋和土地的密不可分的關系，房屋的流轉受損，宅基地流轉也會受到嚴重影響。

小結：管理制度和農民房屋兩個方面共同影響著宅基地使用權的流轉。現有制度的不健全導致應有的利益得不到制度的保障：隨著市場經濟的快速發展，農村房地產市場的混亂，房屋流轉出現混亂，導致宅基地使用權的流轉出現問題。由此可知，管理制度和農民房屋兩個方面制約著農村宅基地使用權流轉。宅基地使用權的良好流轉，需要一個健全的管理制度作為保障，合理規范的房地產市場流轉，以及農民自身認知和對宅基地流轉認知的提高。對于實踐中存在的問題，我們應多聽取各方意見，提出有效的政策措施，進行合理的疏導和規范。只有這樣，宅基地使用權才會良好的流轉，農民房地產市場才會規范，社會主義市場經濟則會更加興盛。