房地產業發展的長期影響因素和規律

楊闊+++王才

摘要：在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，探究房地產業的長期發展規律具有重要的理論、現實意義。文章根據樣本國家房地產發展的共性特征得出：長期視角下，房地產的發展規律主要取決于GDP增長和置業人群數量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數亦隨之同步運動；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋。

關鍵詞：脫實向虛；房地產業；長期發展規律；國際經驗

一、 引言

城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。

國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。

國外研究方面。Catte P等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。Iaeoviello M和Minetti R（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落?！盓.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。

綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。

發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。

二、 房地產發展與GDP增長的關系

房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。

圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年～1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年～1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。

美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年～2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年～1978年，第一次房地產泡沫；1983年～1886年，第二次房地產泡沫；2003年～2007年，第三次房地產泡沫。縱觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年～2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。endprint

圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年～1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。

綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。

三、 房地產發展與置業人群數量的關系

美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲～50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲～50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲～50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。

如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年～1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年～1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年～1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。

觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年～2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。

韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年～1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。

綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲～50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、 結論

縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。

參考文獻：

[1] 葛揚，眭小燕.房地產泡沫化機理及其影響研究評述[J].經濟學動態，2009，（11）：125-130.

[2] 張若雪.房地產泡沫國際比較及中國房地產業發展[J].財經科學，2010，（273）：91-99.

[3] 柳德榮.京滬深住房市場泡沫比較研究：基于長期投資的視角[J].管理世界，2010，（9）：169-170.

[4] 王春雷，黃素心.北京房價泡沫變動趨向及影響因素[J].商業研究，2011，（10）：191-195.

[5] 程瑤.地方政府房地產稅收依賴的國際比較與借鑒[J].財政研究，2012，（11）：72-76.

[6] 王學龍，楊文.中國的土地財政與房地產價格波動——基于國際比較的實證分析[J].經濟評論，2012，（4）：88-96.

[7] 程侃，楊斌.持久所得、隱性收入與中國房價合理性[J].財貿研究，2013，（5）：94-101.

[8] Catte P， Girouard N， Price R W R，et al.Housing markets，wealth and the business cycle [R].OECD Publishing，2004.

作者簡介：楊闊（1988-），男，漢族，安徽省宿州市人，中國社會科學院研究生院博士生，研究方向為產業結構優化與經濟增長；王才（1990-），男，漢族，安徽省合肥市人，中國社會科學院研究生院碩士生，研究方向為企業管理與企業并購。

收稿日期：2017-09-14。endprint