祝淑華

摘要：在這個經(jīng)濟(jì)國際化、全球化的新時代，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營市場經(jīng)營環(huán)境波動變化越來越大，業(yè)內(nèi)競爭也愈發(fā)激烈。企業(yè)為了應(yīng)對激烈的市場競爭環(huán)境，開始把重點(diǎn)轉(zhuǎn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制，管理者希望能夠通過增強(qiáng)管理水平，降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來提高自身的市場競爭能力。本文簡要介紹了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型，具體分析了我國地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制所存在的問題以及問題的成因，并就內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制所存在的問題提出了一些建議對策，希望可以為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的發(fā)展提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)控制；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下幾類：第一，財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)資源未能得到優(yōu)化配置，員工積極性未被最大調(diào)動，使得企業(yè)效益無法最大化的風(fēng)險(xiǎn)稱之為財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。第二，現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)。指企業(yè)未能以現(xiàn)金流為重心，圍繞經(jīng)營、投資和籌資等活動構(gòu)建出良好的管理體系。對現(xiàn)階段以及未來階段內(nèi)現(xiàn)金流的安排沒有全面的預(yù)測、計(jì)劃和控制。第三，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。指企業(yè)經(jīng)營者在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的決策失誤導(dǎo)致企業(yè)收益變化，從而使投資者收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。第四，內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。指企業(yè)內(nèi)部沒有確保各項(xiàng)管理制度認(rèn)真貫徹執(zhí)行，造成企業(yè)自身的經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性得不到保證，沒有對企業(yè)自身約束、控制、規(guī)劃和評價的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制所存在的問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系

我國現(xiàn)今大部分地產(chǎn)企業(yè)并未建立起完善的企業(yè)內(nèi)部控制制度，并且在企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部控制程序和企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)系統(tǒng)等許多方面有很多欠缺。進(jìn)而無法形成一套合理有效適合企業(yè)完整的內(nèi)部控制管理體系。這就不利于房地產(chǎn)企業(yè)信息的真實(shí)、完整、及時以及準(zhǔn)確性得以確保。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全主要表現(xiàn)為：首先，對項(xiàng)目投資前對其風(fēng)險(xiǎn)評估不足，決定投資項(xiàng)目時僅憑經(jīng)驗(yàn)或短期的市場調(diào)研，就倉促拍地，對開發(fā)過程中所存風(fēng)險(xiǎn)并未加以重視，以致購入土地后再審視原有項(xiàng)目才意識到所存在問題的嚴(yán)重性。其次，在所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位以及所面向受眾消費(fèi)者階層定位方面，常常憑借經(jīng)營管理者主觀經(jīng)驗(yàn)決定，并沒有進(jìn)行深入的市場調(diào)研分析。以致項(xiàng)目完工后銷售緩慢，這才意識到產(chǎn)品部符合消費(fèi)者需求。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不完善

企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了一個企業(yè)的整體框架，他對于企業(yè)的日常經(jīng)營與發(fā)展起著非常重要的作用。然而，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不是非常的完善。首先，從橫向角度分析，企業(yè)各個部門之間缺乏相互制衡的關(guān)系，部門與部門之間的聯(lián)系非常少，這使得企業(yè)在管理的過程中風(fēng)險(xiǎn)加大，經(jīng)常出現(xiàn)材料已經(jīng)買回來了，而財(cái)務(wù)還不知道的情況，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管職能不能充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。其次，從縱向的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，上級部門與下級部門之間的溝通不到位，信息在傳輸?shù)倪^程中經(jīng)營出現(xiàn)問題，降低了企業(yè)的工作效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

由于目前地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)從業(yè)水平高的高，低的低，對于內(nèi)控制度的領(lǐng)悟與執(zhí)行程度有著很大差異。這就無法滿足企業(yè)發(fā)展需要，突出的表現(xiàn)為：思想覺悟和專業(yè)水平不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展；內(nèi)控制度的執(zhí)行力度不足以對企業(yè)內(nèi)部管理水平造成影響。當(dāng)前房地產(chǎn)內(nèi)部控制管理工作人員對外部環(huán)境變化不能及時的把握，專業(yè)知識水平已經(jīng)無法滿足新的工作形式的需求。同時現(xiàn)在的房地產(chǎn)內(nèi)控工作人員并未充分認(rèn)識到內(nèi)部控制對與企業(yè)發(fā)展的重要性。

（五）項(xiàng)目建設(shè)、營銷策劃、客戶服務(wù)等流程分散

由于房地產(chǎn)行業(yè)所存在的巨大利潤空間與龐大的市場需求，往往在政策利好時，很多公司只要啟動項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)盈利，這就致使在巨大利益的驅(qū)動下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)只重視收益，而選擇性忽略了對于整體項(xiàng)目的建設(shè)、營銷策略、成本控制等流程的不斷完善與優(yōu)化。房地產(chǎn)根據(jù)用途目前可大致分為民用、商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)三類。民用地產(chǎn)由于發(fā)展時間較長，有著一套完善的運(yùn)營策略；然而商業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)作為新興商業(yè)模式，并未推廣很久。這就使我國房地產(chǎn)企業(yè)并沒有成熟的運(yùn)作方式可以借鑒，項(xiàng)目經(jīng)營主要靠經(jīng)營者的商業(yè)嗅覺，缺乏科學(xué)數(shù)據(jù)支持。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制所存在問題的建議對策

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)

建立健全的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)部控制體系為房地產(chǎn)企業(yè)建立良好的內(nèi)部控制體系提供了基礎(chǔ)保障。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)，進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)，首先，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及需求出發(fā)，定制針對其自身合理有效切實(shí)可行的內(nèi)部管理體系。其次，企業(yè)層面與業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成，需針對不同業(yè)務(wù)流程設(shè)立與之相對應(yīng)的內(nèi)部管理制度。同時，強(qiáng)化各部門管理職能，進(jìn)一步強(qiáng)化完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。明確企業(yè)內(nèi)部各部門相關(guān)權(quán)利互相利用互相監(jiān)督。

（二）建立健全的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

鑒于目前市場經(jīng)濟(jì)形式低迷，政府政策金融導(dǎo)向不穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式走勢不明朗。這就致使房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地建立項(xiàng)目開始至產(chǎn)品銷售完畢項(xiàng)目終止的這個較長周期當(dāng)中受到各種外部因素的影響，造成諸多隱藏風(fēng)險(xiǎn)。這時候單憑企業(yè)經(jīng)營者的主觀經(jīng)驗(yàn)與商業(yè)嗅覺就無法有效做到此類風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避與應(yīng)急處理。這就急需房地產(chǎn)企業(yè)定制有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，為企業(yè)管理者提供穩(wěn)固決策環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)如果要把風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)就必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，建立合理的風(fēng)險(xiǎn)評估體系與預(yù)警機(jī)制。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型定制符合此類風(fēng)險(xiǎn)特征的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，充分發(fā)揮專業(yè)人員的作用嚴(yán)格執(zhí)行程序，有效規(guī)避企業(yè)各類的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（三）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

科學(xué)合理的組織構(gòu)架是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理規(guī)劃、執(zhí)行與監(jiān)督制度落到實(shí)處的有力保障。這就應(yīng)當(dāng)促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不斷完善其自身的組織結(jié)構(gòu)。使其組織結(jié)構(gòu)更加合理趨于多元化。即將財(cái)務(wù)、策劃、審計(jì)、上程、銷售以及人資等職能下達(dá)到相應(yīng)部門當(dāng)中。使得各部門各司其職使之更加有利發(fā)揮。責(zé)權(quán)分配對于任何一個企業(yè)都是極其重要的環(huán)節(jié)過程，所以應(yīng)切實(shí)有效的做好責(zé)權(quán)分配工作。在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)內(nèi)部各部門應(yīng)做到充分利用自身職能，做好與自身職責(zé)相對應(yīng)的工作與權(quán)力實(shí)施。需在保證自身職責(zé)合理應(yīng)用的前提下優(yōu)化自身組織結(jié)構(gòu)，為更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康持久發(fā)展而努力。

（四）加強(qiáng)對企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部控制體系的培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

想要完善內(nèi)控體系，這就需要企業(yè)內(nèi)部員工達(dá)成共識，堅(jiān)定不移的執(zhí)行企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部控制管理制度。內(nèi)部控制環(huán)境的好壞對于房地產(chǎn)企業(yè)是否能將各項(xiàng)經(jīng)營活動的順利展開起著至關(guān)重要的作用。內(nèi)部控制是文化也是機(jī)制。全面提高企業(yè)內(nèi)控人員的內(nèi)控知識和思想覺悟，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)定期對企業(yè)內(nèi)部控制工作人員進(jìn)行專業(yè)知識控制體系的培訓(xùn)。同時，通過舉辦各種與內(nèi)部控制有關(guān)的活動，來宣傳企業(yè)內(nèi)部控制的重要性，提高思想覺悟，使相關(guān)工作人員能夠時刻保持積極心態(tài)去學(xué)習(xí)去更新本身的專業(yè)知識與專業(yè)技能。不斷增強(qiáng)員工自身的責(zé)任感與使命感。從而進(jìn)一步提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。

（五）建立內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)需要建立起由各個層次各個子系統(tǒng)構(gòu)成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件處理方案。使用定性與定量相結(jié)合的方法，對生產(chǎn)經(jīng)營信息進(jìn)行不間斷的收集，并針對企業(yè)內(nèi)部管理薄弱環(huán)節(jié)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測。制定突發(fā)事件處理相關(guān)規(guī)章制度、預(yù)警機(jī)制、快速識別機(jī)制以及應(yīng)急處理機(jī)制。是企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)得以有效規(guī)避與及時處理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的良性進(jìn)行。

四、總結(jié)

在當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境下，對于房地產(chǎn)這樣高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、長周期的行業(yè)，必須加長財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在其經(jīng)營過程中的貫徹與執(zhí)行。由此我們可以看出，加強(qiáng)對于風(fēng)險(xiǎn)的研究、提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)而對于房地產(chǎn)企業(yè)長久健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。作為企業(yè)經(jīng)營管理與財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的企業(yè)內(nèi)部控制管理，在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營中起著至關(guān)重要的作用。隨著我國對于房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，使得房地產(chǎn)行業(yè)正向正規(guī)、高效、健康以及長久可持續(xù)方向發(fā)展。這就使得企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制的重要性更為突出。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制更加至關(guān)重要。

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（作者單位：浙江通力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）