關于房地產企業全面預算管理的探討

徐克強

摘要：現代房地產企業為了能夠很好的得到發展并且獲得更大的利益，就需要針對企業中主要的一些問題，對之加以解決。而能夠將這些問題全部貫穿在一個體系中，并且對其加以控制的一種方式是全面預算管理。但是房地產企業中的全面預算管理還不完善，還存在一些問題需要我們去探討，需有相應的措施來解決。從而使得房地產企業發展的更好。

關鍵詞：房地產企業；全面預算；探討

在近些年來，房地產企業所面臨的競爭力越來越大，所以其不斷地來加強自己的實力。尤其是要加強企業的全面預算管理的能力。一份合理的評估預算，是關系到資金的恰當歸置，其房地產企業的存活就在于它的資金問題。而現在的房地產企業對能否全面合理的去進行預算又遇到一些問題。

一、對房地產企業實施全面預算管理的探討

其房地產業為了能夠很好地發展，與時代變化，市場的變化接軌或者保持同步，使得自己能夠生存下去。并且使得自己獲得最大的利益。現在許多的房地產企業都在實行全面預算管理。制定了一系列的預算的目標。并構建了相應的制度。但是同時預算管理這一制度在實際的運用中還是不可避免的出現了些問題。

首先，從預算單位報擬定的草案開始就出現預算不夠嚴謹的問題，導致松弛的現象產生。起初最先選擇的預算的水準和結果定下的預算的水準他們兩者發生了不同的結果，這便是對松弛現象的精確地定義。而這種現象是如何造成的，主要的原因有下面的三個方面。

（一）員工自身的問題

每個預算單位的員工們從來不去對業績制定較高的目標，沒有認清其能力，往往壓低自己。他們總是在做保底的預算，而不會讓自己去冒險試試，所以其預算的能力就沒有最大的發揮出來，而是簡簡單單的去完成自己預計估算的目標就好了。從未去突破一下。相反的，處在高層的公司管理人員與他們是不相同的，但是他們兩者之間雖然意見不同，但是從來沒有認真地去商量討論這一問題究竟如何解決才是對的，而是為了自己的利益而相互推諉。所以也就導致了預算的松弛問題的發生。

（二）預算單位的問題

作為一家房地產公司無論制定什么樣的措施，都是為自己的企業能夠更好地發展，使得自己的資源能夠分配合理，發揮它的最大的優勢。而企業采取預算這舉措也不外乎是為了企業自身的更好的發展。而毫無疑問那些本身占有多資源的預算單位就占有很大的優勢，于是他們這些個預算的單位就采取故意將自己對資源的所需的數量夸大、故意將成本的費用也高高的估算出注重悲觀的因子，而讓自己獲得大量的資源。這種狂搶式的舉措，使得資金大量的被胡亂消耗掉也使得經濟的效益大大的被縮減，導致得不償失的結果。

（三）所采用的方式陳舊

由于傳統的產業它的規律性很強，對它的預測估計很是簡單的，所以很容易控制他。所以傳統的預算方式是比較簡單的。但是房地產業運用這種傳統的方式是行不通的。它的規律性很難掌控。往往需要花很多的時間才能找出其規律。是很難對他進行控制的。現在依然采取這種傳統的方式就會導致松弛的問題產生。于是，其預算的精確性很差，預算所想要起的作用就降低了。

而綜上的三種因素，便找出較為深度的因素，即預算的程序不夠合理。

其次，預算在分解各個項目的一級科目的時候，沒有能夠保證它的準確性。

預算在分解各個項目的一級科目時，由于它不能夠保證其預算的準確性。所以便使得全面預算管理在實際的操作中導致難執行的結果，往往只是一些表面的形式而已。而導致其不夠準確的因素主要有兩個。

1. 在進行預算分解時，經常對金額預算不準確。由于好多的房地產企業并沒有使其達到產業的成本科目實現規范化的程度。其科目的設置和成本還沒有有效地結合起來，于是就對成本的數據庫產生影響，金額的估算不準現象也就自然地發生了。

2. 由于預算分解很難對時間進行很好的一個把握，于是就導致了預測的錯誤現象發生。雖然現在許多的房地產企業擁有自己規范化的具體業務的應該按什么步驟來，可他們仍然沒把這些個步驟中具體的工期得以實施。所以也就使得時間的配置不了解，其具體考核也不了解。

最后，對業績的考核所采取的方式不當，并且沒有充分完善激勵機制。所以執行全面預算管理時就沒有達到所想要達到的效果。績效的考核是企業管理中必不可少的組成部分，考核不存在，很多員工便會放松了警惕松懈下來，就體現不出其管理的權威性，于是在實際的執行過程中，效果就達不到最佳狀態。

二、總結與啟示

首先，我們需要合理的完善全面預算管理的體系。

（一）要對企業的預算編制程序進行調整，要以企業的績效為前提，隨市場需求量來定生產量

通過這樣的調整，既能夠使得預算能夠達到完成預期的目標，并且效益得以提高的目的，還能夠防止各預算單位因“討價還價”的預算目標與高管層相互推諉的現象發生；還可以使得預算目標能夠達到最佳、預算松弛的現象得到有效的規避，通過合理的編制各項預算數據使得關鍵業績指標能夠一直在正軌中行走，從而使得控制作用在全面預算管理中能夠得到很好的發揮。

（二）對目標成本、銷售費用、管理費用進行合理有效的控制

我們需要通過公式將項目的目標總的成本計算出，其是對于項目成本的預算與管控而言的，然后再通過各種信息把項目目標和成本分解到各明細科目，再運用時間順序分配了各明細科目。

（三）運用最先選擇的和備選的融合資金方案兩方面來控制財務費用

利息是財務費用主要是利息的主干，企業的利息費用是受市場的一些政策以及市場的各個組成部分的影響，所以很難采取強制措施來把控它。但是可以采取一些融資的手段或者方法使得利息費用降低。

而想要用這種方法來降低利息費，必然是需要大量的時間和精心的計策，于是便采取最先選擇的和候選的融合資金方案。

（四）在經營決策中采用財產評估策略

想要使得房地產企業在計劃一個項目時能夠達到預期的結果就必須對財產進行評估。通過評估來指定執行所要采用的計劃，并使得其順利的進行，不會出錯。

其次，通過完善企業的管理工具使得預算分解更加精確。

1. 要建立一套體系即有關房地產的開發成本科目，并且使其和業務流程是一致的，還要對項目成本數據庫進行積累。房企需要建立一套有關房地產開發的成本科目體系從而使得其不會和每項業務流程恰恰相反，每項任務流程在編預算的時候便會自覺地把每個科目目標的成本歸納到自己身上，再通過所規定的時間的順序，因此用金額和時間這兩方面來預算分解才會更為準確。完美的一套體系建立完成，便需要對項目成本數據庫進行積累，使得其能夠精確每項成本。

2. 為了精準預算所花費的具體時長，還需要制定具體的工期圖表。

制訂圖表的作用。（1）它是考核各個流程工期的一個依據，在不同程度上使得項目開發的周期被相關業務人員給減短；（2）使得很容易得到大的房地產企業的工期數據，然后便可及時的與其進行對比然后分析從而優化那些流程；（3）能夠使得項目目標成本、費用精準的在時間上得到很好的分解。從而財務部就會減少融資的成本，項目中實際需要多少的資金就會很精確的算出來。不會產生浪費，或者預估不準確。

再次，針對預算單位以自我為主的現象，需要將他們團結起來，形成對接關系。

想要使得預算管理的意義得到充分的體現，是離不開每位成員的參與的。只有成員們都動起來，才能更好地使得企業發展的更好。

最后，針對所運用的考核的方式不當，激發勉勵的不夠充分的問題而對預酬方案采取平衡計分卡的方式。

要將關鍵業績指標分解在各個部門，而各部門再通過平衡計分卡的方式來進行考核。還需要高度的對“預算”、“預案”、“預酬”進行重視起來。使得三者緊密相連，缺一不可。

參考文獻：

[1]吳光東，蘇振民.房地產企業集團管控模式研究——以萬科為例[J].改革與戰略，2008（03）.

[2]田永生.MY公司全面預算管理研究[D].沈陽工業大學，2015.

[3]劉敵敵.S公司全面預算管理體系改善研究[D].沈陽工業大學，2015.

【作者單位：華潤（大連）房地產有限公司】