商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素

李麗虹

摘 要：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，資金問(wèn)題會(huì)影響其正常的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也因此，重要性不言而喻。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜，想要契合時(shí)代發(fā)展的潮流，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的拓寬自身的融資渠道，積極探索有效的融資方式。本文圍繞“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與影響因素”展開(kāi)討論，分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則、并提出了優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的六大策略，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資成本；影響因素

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施的不斷深入，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的控制力度不斷加大，商業(yè)銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制力度隨之加大。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資不斷規(guī)范化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。然而，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，規(guī)范化的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了越來(lái)越高的要求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，資金匯集難以快速、有效落實(shí)，而這無(wú)疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展帶來(lái)了不小的阻力。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資影響因素

1.融資成本

在商品經(jīng)濟(jì)條件之下，資金可以被認(rèn)為是一種特殊的商品，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資可以被認(rèn)為是資金商品的行為人讓渡。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在獲得銀行融資的同時(shí)，也必須付出一定的代價(jià)。由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不完善，在不同的融資背景之下，成本差異較大。對(duì)于企業(yè)而言，在開(kāi)展融資活動(dòng)之前，銀行方面必然會(huì)首先考慮商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系密切，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金變動(dòng)較大、投資收益不穩(wěn)，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而這無(wú)疑會(huì)影響投資者的經(jīng)濟(jì)效益。出于利益考慮，很多銀行或是投資人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資興趣將會(huì)大打折扣。

3.證券市場(chǎng)條件

證券市場(chǎng)會(huì)影響證券投資，進(jìn)而影響投資者的報(bào)酬。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的證券在證券市場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性較差，那么投資者的證券變現(xiàn)難度將會(huì)增加，投資者的收益將難以保證，投資者沒(méi)有較強(qiáng)的購(gòu)買證券欲望，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作因此難以落實(shí)。

4.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會(huì)影響經(jīng)濟(jì)體系中的所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果資金需求、資金供給發(fā)生較大變化，那么投資者的經(jīng)濟(jì)效益必然會(huì)隨之改變。例如，貨幣需求增加，投資人的期待收益增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將會(huì)增加，而這無(wú)疑會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的原則

為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資工作順利開(kāi)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中必須嚴(yán)格遵循相關(guān)的原則，具體來(lái)說(shuō)包括如下四點(diǎn)：

第一，確保規(guī)模適度原則。商業(yè)地產(chǎn)融資數(shù)量越大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)隨后開(kāi)展的相關(guān)工作就會(huì)有更為強(qiáng)大的資金支撐。然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，并不是融資規(guī)模越大越好。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分地考慮自身的融資渠道、融資方式，確定最佳的融資值，如此才能夠避免融資成本、提高融資的利用率。

第二，提高成本效益原則。作為企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)是提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。因此，成本以及成本效益是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須重視的一個(gè)問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資是需要承擔(dān)一定代價(jià)的，而其中最主要的是籌措費(fèi)以及資金占用費(fèi)。為了降低成本，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在明確投資方向之后，明確自身的資金用途，有效調(diào)節(jié)融資投資環(huán)節(jié)，最大程度地控制成本，以保證融資降低收益增加。

第三，控制風(fēng)險(xiǎn)收益原則。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿提高權(quán)益資本收益率的一種方式，可以保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順利完成開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)活動(dòng)。但需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越發(fā)突出。所以在使用負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面考慮自身的實(shí)際情況，科學(xué)地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，以防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終收益。

第四，恰當(dāng)融資時(shí)機(jī)原則。想要充分地發(fā)揮融資作用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分的考慮項(xiàng)目的投資時(shí)間，并基于此確定最佳的籌資時(shí)間、籌資渠道、籌資規(guī)模。只有避免過(guò)早融資、過(guò)晚融資，才能夠避免資金閑置、避免商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延誤，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

1.完善相關(guān)的法律法規(guī)

國(guó)家的政策法規(guī)不僅能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資提供“可依的法、可循的據(jù)”，還能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資事業(yè)的發(fā)展指明方向。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資開(kāi)展時(shí)間相對(duì)較晚，法律方面的建設(shè)工作還不夠完善，而這無(wú)疑給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展造成了一定的阻礙。基于此，國(guó)家方面應(yīng)充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家法律規(guī)章，基于我國(guó)實(shí)際情況完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律，并在《公司法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等多部法律中對(duì)之進(jìn)行補(bǔ)充，以約束商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的健康發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

2.不斷擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模

現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍具備規(guī)模小、數(shù)量多的特點(diǎn)。然而從資金效益角度看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的這種狀態(tài)并不科學(xué)。在未來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)走上資金集中、實(shí)力雄厚的大企業(yè)發(fā)展道路，而小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可避免地將遭遇淘汰問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展速度的不斷加快，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資無(wú)疑是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的比拼。基于此，無(wú)論從外需看來(lái)，還是從內(nèi)需看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有意識(shí)地不斷地?cái)U(kuò)大自身的規(guī)模，要善用資本市場(chǎng)，以兼并中小企業(yè)的形式優(yōu)化資源組合，在提高自身的融資效率的同時(shí)，為自身的穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

3.多元化融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資模式是非常多樣的，無(wú)論采取何種方式，只要保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最終獲得資金，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就獲得了穩(wěn)健發(fā)展的強(qiáng)有力后盾。基于此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要充分的考慮自身的規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)等，合理運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股票、基金等形式融資或是向金融機(jī)構(gòu)貸款。多元化的融資渠道可以打破商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的強(qiáng)依賴性，對(duì)提高企業(yè)融資成功率意義巨大。

4.制定良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃

良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃能夠?yàn)槠髽I(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供依托，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要予以重視。要善于利用財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)測(cè)、控制企業(yè)盈虧，還要利用財(cái)務(wù)規(guī)劃真正的掌握自身的實(shí)力，以確保可流動(dòng)資金能夠維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以避免企業(yè)發(fā)生資金短缺。良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃有益于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高資金的利用率，有效降低商業(yè)地產(chǎn)融資以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.強(qiáng)化企業(yè)的信用管理力度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能否順利融資的一個(gè)關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加大自身的信用管理力度，樹(shù)立良好的信用形象。具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用管理重點(diǎn)有二：一是強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)審核，維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)的正常現(xiàn)金流，及時(shí)完成信貸款償還工作，以提高企業(yè)的社會(huì)信用度；二是落實(shí)消費(fèi)者的信用評(píng)估管理工作，結(jié)合自身實(shí)際情況建立消費(fèi)者信用評(píng)估檔案，盡可能地避免出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)銷售資金難回收問(wèn)題影響企業(yè)資金流，進(jìn)而影響企業(yè)的信貸款償還，損害企業(yè)的信用。

6.提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)巨大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的存在不僅會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)果，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。基于此，企業(yè)方面需要積極采取措施提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制力，以多元化融資渠道、大力推行融資租賃、開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資基金等措施，全面的降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，財(cái)務(wù)管理工作有益于提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)方面需要對(duì)之予以重視，要不斷的提高自身的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，化被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御為風(fēng)險(xiǎn)防范，相信對(duì)于提高融資風(fēng)險(xiǎn)控制力能夠發(fā)揮出積極的作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，眾多因素的存在都會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)。為了使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資工作順利開(kāi)展、相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有序進(jìn)行，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵循商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資原則，要不斷地?cái)U(kuò)大自身規(guī)模、不斷多元化融資，要制定良好的財(cái)務(wù)規(guī)劃，還要不斷的提高企業(yè)自身的信用度、提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制力。只有如此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)才能吸納更多的資金，更有效地促使自身良性發(fā)展，進(jìn)而發(fā)揮國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)作用，全面促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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