基于因子分析法的上市房地產公司績效研究

魏佳蓉

摘 要：為了評價我國上市房地產公司的績效水平，本文基于因子分析法從企業的盈利能力、經營能力等方面選取了10個評價指標對56家的績效進行實證分析，并對56家上市房地產公司進行綜合得分排名，結果表明，北上廣地區、經營時間長以及規模大的房地產企業經營績效更好。可以通過拓寬投資區域、加強企業品牌效應、提高員工的培養、加強自身的財務管控能力來人。

關鍵詞：房地產 上市公司 績效 因子分析法

中圖分類號：F224 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（a）-161-02

1 文獻綜述

對房地產績效研究方法而言， Michael Jordan等人（2009）年提出選擇正確的業務指標并通過有效的記分卡進行監控，可以識別并增強企業房地產為其公司創建的競爭價值并指出管理能力和經營能力是決定房地產企業核心競爭力的重要因素。程青等（2016）基于滾動時間窗以2004年～2014年房地產上市公司為樣本，動態地考察了資本結構和運營能力對企業績效的不同影響。目前對房地產績效的研究方法多見于平衡計分卡、因子分析法、聚類分析法和時間序列分析等。

對房地產績效研究內容而言，賀晉、張曉峰等人在Booth（2001）、曾愛軍和傅陽（2011）的基礎上考慮當期會計績效對資本結構的影響，得出股東權益報酬率同資本結構正相關。葉海燕（2013）通過對FY房地產現有績效管理體系進行剖析，提取關鍵績效指標來構建FY房地產的績效管理體系。從筆者收集到的文獻中看出對房地產的績效研究大多是對于案例或是區域的研究，沒有普遍到整個房地產行業。

對房地產績效的影響因素而言，華琳琳（2009）研究了融資結構、資本結構、股權結構與公司績效的相關性。凡靜（2016）在財務維度、客戶維度、內部經營維度和學習與成長維度這四個角度利用平衡計分卡評價績效。選取的影響因素是根據選取的的研究方法不同而不同的，基于因子分析法下的研究都是選取財務指標等因素。

綜上所述，由于房地產行業作為第三產業以及我國對企業績效評價引入較晚，目前對房地產行業績效的研究偏少。關于績效的研究成果具有一定的局限性，對上市房地產公司還缺乏全面的績效研究，對指標的選取也不夠全面。

2 指標與數據

2.1 樣本企業的選擇

本文所選用樣本均為上海證券交易所和深圳證券交易所A股房地產行業的上市公司在2015年底的數據，剔除一些無法獲得具體數據的公司后選取了56家公司作為本文的樣本公司。

2.2 樣本數據來源與處理

本文以已有學術文獻為基礎，選擇了反映公司各個方面能力的10個財務指標進行分析，其中數據主要來源于瑞思數據庫，對樣本數據的分析使用STATA統計分析軟件。

2.3 影響指標選定

本文從盈利能力、償債能力、經營能力等方面選取了凈資產收益率（x1）、總資產增長率（x2）、資產負債率（x3）、流動負債/負債合計（x4）、市值（x5）、每股收益（x6）、速動比率（x7）、存貨周轉天數（x8）、總資產周轉率（9）、銷售現金比率（10）。

3 實證分析

3.1 因子分析法適用性判斷

在對樣本進行數據標準化后，根據KMO驗值和Bartlett球度檢驗來判斷因子分析的是否可用，KMO檢驗變量間的偏相關是否較小，Bartlett球形檢驗是判斷相關陣是否是單位陣，檢驗結果：KMO檢驗值為0.5294、Bartlett球度檢驗的P值為0.0000，雖然KWO檢驗值小于0.6，但Bartlett球度檢驗P值為0，說明本文所選的變量較適用于因子分析法。

3.2 因子載荷估計

由主成分因子篩選得到原來的10個變量被分解成四個因子和一個特殊方差，所得到的結果并不理想，例如x3、x8兩個變量對F1和F2的符合都較大，為了使每個變量只在一個因子上有較大負荷，使得公共因子更好地被解釋，進行因子旋轉。

3.3 因子旋轉

當因子估計模型中公共因子沒有被很好地稀釋，可對因子載荷陣進行旋轉，使因子載荷的結構簡化，以便于對公共因子進行解釋。得到解釋的總方差如表1所示。

3.4 綜合經營績效計算

為了便于對上市公司進行績效評價，利用因子得分計算綜合經營績效得分。其計算公式如下：

綜合經營績效：

因此，定量指標綜合得分前五名、后五名如表2所示。

3.5 績效評價結果

通過因子分析法對選取的56家房地產上市公司的經營績效評價后可以看出，得分超過1分的只有三家，華夏幸福基業股份有限公司得分最高，其次是保利房地產（集團）股份有限公司和綠地控股集團股份有限公司，體現了這三家公司各項財務指標的綜合性分析下較為優秀。直到排名第31的宋都基業投資股份有限公司，經營績效綜合得分僅為0.01，以趨近于零，這說明大多數房地產上市公司經營績效不是很理想。得分最后三名依次是匹凸匹金融信息服務（上海）股份有限公司、成都前鋒電子股份有限公司、中房置業股份有限公司。

4 結論與建議

4.1 結論

第一，域差異大。在筆者研究的樣本中，大部分上市公司都分布于“北上廣”地區，中西部地區分布較少，其主要源于當地區域的經濟發展和行業發展背景。“北上廣”除經濟發達能帶給上市公司更多輔助盈利外，投資者相對于其他地區也更愿意在北上廣投資，使其三地的購買力增大。

第二，公司規模影響績效。由表2我們可以看出，排名在前面的上市公司都是上市年限早，上市規模大，而得分在后幾名的公司都是一些新興的小公司。公司規模影響著公司管理層是否足夠成熟以及是否有足夠雄厚的資金做支持。

第三，收益與負債存在相輔相成的關系。前五名的凈資產增長率和資產負債率都較高，得分第一的華夏幸福基業股份有限公司（C600340）2016年的凈資產收益率高達41%，資產負債率高達84.8%，兩項財務指標可堪稱所選公司之最。相反，排名后五名的凈資產增長率和資產負債率都較低，凈資產收益率甚至達到負值，而資產負債率大部分都在50%以下。目前，我國房地產的資產負債率在75%～85%間是合理的，由于房地產行業的特殊性，大多數房地產開發商采用的高杠桿和高資金成本驅動的“以債養債”模式，致使房企負債的風險“攀上新高”。

4.2 改進建議

第一，拓寬投資區域。前面也提到受到經濟發展等因素的限制，大部分房地產上市都選擇在“北上廣”發展，但是由于土地有限滿足不了不斷發展的房地產上市公司的需求，使得這些地區的房地產行業的發展遭遇瓶頸。因此，本文認為房地產上市公司應該轉變戰略發展，將投資區域逐漸拓寬。

第二，加強企業品牌效應、提高員工的培養。公司的品牌所帶給公司的價值直接代表著企業產品的品質。在現在知識科技時代，公司應摒棄掉陳舊的經營模式拒絕傳統思想的統領，更加應該引進尖端人才，對員工的培養才能更大程度地加快公司的發展。

第三，加強自身的財務管控能力。隨著融資力度的不斷加大，資產負債表普遍偏高，使得企業對自身的財務管控能力提出了更大的挑戰。為了提升企業的抗風險能力，企業一方面需要重視現金流安全的管理，在強化銷售回款管理的同時，合理控制土地支出；另一方面以市場化融資方式取得大規模低成本的資金，以確保具有充裕的現金流應對多變的市場。

要想在激烈的市場中占有一席之地，房地產上市公司可以定期對企業進行績效評估，還能讓企業把握當前的總體情況，從而讓企業能采取更有效的方法和措施來提高本企業的發展水平。另外本文僅對房地產上市公司進行財務指標的綜合分析沒有考慮到非財務指標是存在局限性的，在非財務指標中員工成長、內部運營、顧客滿意等方面對企業長遠發展也是具有一定的地位。

參考文獻

[1] 方茂揚.房地產上市公司融資結構對公司績效影響的實證分析[J].武漢金融，2009（7）.

[2] 傅敏.淺談房地產公司的財務績效評價[J].現代商業，2012（9）.

[3] 凡靜.平衡計分卡在房地產企業績效評價中的應用研究[D].山東財經大學，2016.

[4] 賀晉，張曉峰，丁洪.資本結構對企業績效影響的實證研究——以我國房地產行業為例[J].企業戰略，2012（6）.

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