欠發(fā)達(dá)縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法研究

方艷群　狄春雷

摘要[目的]探索欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，以解決地價(jià)樣點(diǎn)資料缺乏情況下基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估問題。[方法]文獻(xiàn)研究法、實(shí)證研究法、描述性研究法、探索性研究法。[結(jié)果]在分析土地質(zhì)量與地價(jià)關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出地價(jià)質(zhì)量控制法，對(duì)樣點(diǎn)缺乏情況下的縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并通過實(shí)證研究對(duì)方法進(jìn)行驗(yàn)證。[結(jié)論]提出的方法科學(xué)合理，降低了樣點(diǎn)缺乏對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果的影響，克服了傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的不足，該方法簡(jiǎn)易，便于實(shí)際應(yīng)用，可為我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法體系提供新的思路。

關(guān)鍵詞土地質(zhì)量；縣域；鄉(xiāng)鎮(zhèn)；基準(zhǔn)地價(jià)；樣本缺乏

中圖分類號(hào)F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼

A文章編號(hào)0517-6611（2017）31-0202-03

Abstract[Objective] Explored the method of benchmark land price evaluation in underdeveloped counties， in order to solve the problem of benchmark land price evaluation under the condition of lacking land price data.[Method]Literature research method， empirical research method， descriptive research method， exploratory research method.[Results]Based on the analysis of the relationship between land quality and land price，put forward the land quality control law， evaluated the benchmark land price of county in the case of lacking samples， and verified the method through empirical research.[Conclusion] The proposed method is scientific and reasonable， reduce the sample points of the lack of effect on township land evaluation results， overcome the shortcomings of traditional evaluation method of benchmark land price， the method is simple and convenient for practical application， it can provide new method for the evalulation system of China's township benchmark land price.

Key wordsLand quality；County；Township；Benchmark land price；Lacking sample

近年來，我國在新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化等區(qū)域政策的推動(dòng)下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了較快發(fā)展，建設(shè)用地需求量迅速增加。經(jīng)調(diào)查，欠發(fā)達(dá)縣域呈現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城區(qū)距離較遠(yuǎn)、地理區(qū)位差、交通不便、基礎(chǔ)設(shè)施落后的特點(diǎn)。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)欠發(fā)育[1-2]，地價(jià)評(píng)估資料少，樣點(diǎn)可利用率低，且樣點(diǎn)分布不均，交易形式也較單一，導(dǎo)致在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，需要大量地價(jià)樣點(diǎn)的傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法（樣點(diǎn)地價(jià)平均法或者回歸分析法建模）的應(yīng)用受到限制，其評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性、合理性有所欠缺。因此，探索研究出一種快速簡(jiǎn)便的評(píng)估方法，使其能在欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)樣點(diǎn)缺乏情況下為鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供科學(xué)合理的地價(jià)依據(jù)顯得尤為重要。

我國研究樣點(diǎn)缺乏情況下小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的學(xué)者較多。鄭云有等[3]、劉義等[4]、婁俊啟[5]針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣無樣本的末級(jí)土地，采用成本逼近法計(jì)算土地的征收價(jià)格作為末級(jí)地價(jià)；王璦玲等[6]、張?jiān)ｘP等[7]采用與住宅用地的收益差異比例直接修正得出樣本數(shù)少情況下的工業(yè)用地價(jià)格；王占岐等[8]通過建立地價(jià)與分等指數(shù)的關(guān)系模型推算樣本不足鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)；曾懷恩等[9]提出Kriging空間插值法解決無樣點(diǎn)區(qū)域的級(jí)別地價(jià)測(cè)算誤差，張蓬濤等[10]提出運(yùn)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型測(cè)算級(jí)別地價(jià)并對(duì)未來基準(zhǔn)地價(jià)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。盡管這些研究從多個(gè)角度來降低樣本缺失對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果的影響，但相關(guān)的方法在應(yīng)用中要求高且過程繁雜，不便于欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算。

筆者在總結(jié)當(dāng)前學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，提出地價(jià)質(zhì)量控制法，實(shí)現(xiàn)欠發(fā)達(dá)縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的科學(xué)性、合理性、易操作性，并以張家界市永定區(qū)13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為研究區(qū)進(jìn)行實(shí)證研究。

1評(píng)估思路與方法

根據(jù)馬克思的地租地價(jià)理論，土地價(jià)值由土地質(zhì)量決定，土地質(zhì)量越好，土地價(jià)值越高。基準(zhǔn)地價(jià)是影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等多種因素疊加形成的土地綜合效用的體現(xiàn)，土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程正是土地質(zhì)量決定地價(jià)的關(guān)系反映。

基于上述分析，通過建立土地質(zhì)量與地價(jià)的關(guān)系模型，利用該模型便可測(cè)算土地價(jià)格。該模型中，土地質(zhì)量可以采用土地綜合分值進(jìn)行量化。土地質(zhì)量綜合分值是通過對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等多項(xiàng)因素的綜合分析，在建立影響城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量的因素、因子體系基礎(chǔ)上，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算得出的[11]，其體現(xiàn)了土地區(qū)位條件，揭示了城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，與土地價(jià)格二者呈正相關(guān)關(guān)系，即城鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值越高，土地質(zhì)量越好，城鎮(zhèn)地價(jià)水平越高。地價(jià)可以通過設(shè)置控制點(diǎn)（典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)），采用傳統(tǒng)評(píng)估方法測(cè)算得到控制點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)。

因此，通過建立控制點(diǎn)地價(jià)與土地質(zhì)量綜合分值的內(nèi)插模型，便可快速測(cè)算其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)：

Vni=V（n-1）i-[V（n-1）i-V（n+1）i]×[N（n-1）-Nn]/[N（n-1）-N（n+1）]

式中，Vni為某鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)；V（n-1）i為前控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)；V（n+1）i為后控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)；Nn為某鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值；N（n-1）為前控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地質(zhì)量綜合分值；N（n+1）為后控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地質(zhì)量綜合分值。

該模型與價(jià)格、分值是一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，控制點(diǎn)的某一級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)只能計(jì)算出其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，所以，該模型能計(jì)算出所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別數(shù)量一致情況下的基準(zhǔn)地價(jià)，但對(duì)于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別數(shù)量不一致的情況并不適用。

2核心技術(shù)環(huán)節(jié)及相關(guān)處理

2.1土地質(zhì)量綜合分值的計(jì)算

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507—2014），采用特爾斐測(cè)定法選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)間土地質(zhì)量差異的因素，并應(yīng)用多因素綜合評(píng)定法確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值。

2.2控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的選取及基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算控制點(diǎn)的選取及其基準(zhǔn)地價(jià)的確定是運(yùn)用該方法的關(guān)鍵。控制點(diǎn)選取的數(shù)量越多、越合理，基準(zhǔn)地價(jià)越準(zhǔn)確，運(yùn)用該方法計(jì)算其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的精度就越高。將各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值從高到底排序，并劃分為不同區(qū)間，在各區(qū)間內(nèi)選擇1～3個(gè)規(guī)模適中、經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、交易樣點(diǎn)較多的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為控制點(diǎn)，應(yīng)用傳統(tǒng)方法計(jì)算控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，并采用樣點(diǎn)平均地價(jià)法、極差收益法等方法對(duì)選擇的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證，只有在驗(yàn)證確定其基準(zhǔn)地價(jià)科學(xué)、合理后，才能將該鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為控制點(diǎn)。

3實(shí)證研究

3.1研究區(qū)概況

張家界永定區(qū)位于湖南省西北部，地理位置為109°40′～111°20′E、28°52′～29°48′N，是張家界市府所在地，是張家界市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。全區(qū)總面積2 174 km2，轄西溪坪、永定等6街道和王家坪鎮(zhèn)、教字埡鎮(zhèn)、茅巖河鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、天門山鎮(zhèn)、沅古坪鎮(zhèn)、橋頭鄉(xiāng)、謝家埡鄉(xiāng)、四都坪鄉(xiāng)、合作橋鄉(xiāng)、羅塔坪鄉(xiāng)、羅水鄉(xiāng)、三家館鄉(xiāng)13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬。近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，尤其是旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)間交通設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施大力建設(shè)，土地市場(chǎng)日漸活躍。

3.2鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值計(jì)算

結(jié)合張家界永定區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀特點(diǎn)，選取鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務(wù)狀況5個(gè)因素作為影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)間土地質(zhì)量差異的主要因素，應(yīng)用多因素綜合評(píng)定法確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值見表1。

3.2.1控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇。

將鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值從高到底進(jìn)行排序，采用數(shù)軸法劃分為3個(gè)區(qū)間：（90，100]、（50，90]、（0，50]（表2）。天門山鎮(zhèn)、王家坪鎮(zhèn)、三家館鄉(xiāng)、羅水鄉(xiāng)相對(duì)于同一區(qū)間內(nèi)的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)較活躍、有效交易樣點(diǎn)較多的特點(diǎn)，能采用傳統(tǒng)評(píng)估方法計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，故確定為控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣本數(shù)量見表3。

3.2.2控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分及基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算。

張家界永定區(qū)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)縣域，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)較小，土地收益差異不大，與城區(qū)土地定級(jí)方法一樣，采用多因素綜合評(píng)定法將13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地均劃分為2個(gè)級(jí)別。采用剩余法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法等方法計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，通過樣點(diǎn)平均地價(jià)法或者采用回歸分析法建立模型等傳統(tǒng)方法評(píng)估各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。采用土地極差收益法，同時(shí)綜合土地交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，對(duì)控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證。經(jīng)驗(yàn)證，控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別價(jià)格科學(xué)合理，符合張家界永定區(qū)土地市場(chǎng)實(shí)際情況。該研究以商服用地為例，控制點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地一級(jí)地價(jià)和二級(jí)（未級(jí)）地價(jià)見表4。

3.2.3基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果。根據(jù)地價(jià)質(zhì)量控制法計(jì)算公式，測(cè)算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)果見表5。

3.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果驗(yàn)證

選取其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用傳統(tǒng)評(píng)估方法計(jì)算其級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，通過2種方法測(cè)算結(jié)果的比較，進(jìn)一步驗(yàn)證地價(jià)質(zhì)量控制法測(cè)算結(jié)果的合理性。該研究在各土地質(zhì)量綜合分值區(qū)間內(nèi)選取交易樣點(diǎn)相對(duì)較多的教字埡鎮(zhèn)、茅巖河鎮(zhèn)、謝家埡鄉(xiāng)、合作橋鄉(xiāng)，采用傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法測(cè)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（表6）。通過比較，2種方法測(cè)算結(jié)果相差較小，確定地價(jià)質(zhì)量控制法測(cè)算結(jié)果是較合理的。

4結(jié)論

科學(xué)合理地確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)有利于促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用，規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易市場(chǎng)的健康發(fā)育。傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法要求交易樣本充足，而實(shí)際大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是欠發(fā)達(dá)縣域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣本較少，在這種情況下直接通過不足量的樣本建立的地價(jià)函數(shù)關(guān)系不能真實(shí)反映級(jí)別地價(jià)[12-13]。該研究在分析欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)間區(qū)位差異的基礎(chǔ)上，通過典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)的各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，同時(shí)將其設(shè)置為控制點(diǎn)，根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值，采用地價(jià)質(zhì)量控制法，能在很大程度上減少交易樣點(diǎn)缺乏帶來的不確定性。該方法簡(jiǎn)單，易于操作，該研究用這一方法對(duì)張家界市永定區(qū)13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)驗(yàn)證，評(píng)估結(jié)果合理。

該研究的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法理論依據(jù)充分，對(duì)樣本量要求低，十分適用于樣本缺乏情況下甚至無樣本的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。因此，此計(jì)算方法簡(jiǎn)易，在欠發(fā)達(dá)縣域非常實(shí)用，能很好地解決樣本缺少的困境，可以豐富和完善我國基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法體系。

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