營改增對房地產企業稅負和盈利的影響及對策

趙彪

摘 要：營改增”是我國為完善稅制，消除重復征稅的問題，促進社會經濟結構調整而實行的稅收體制改革。目前有很多行業已經實施營改增，根據國家統一的部署，2016年全國所有的行業都將被納入營改增范圍，這其中也包括房地產企業。營改增的實施對遏制房價大幅上漲，促進房地產企業可持續發展具有一定的意義，但同時也給房地產企業的稅負和利潤帶來的一定的影響，就這些問題企業要做好應對的準備。

關鍵詞：營改增 房地產 稅負

營改增是我國稅收體制重大的改變，具體是指原來需繳納營業稅的應稅行為改為繳納征增值稅從房地產行業的角度來說，營改增是對建筑行業、房地產業、不動產交易等多個環節流轉稅制的改革，能夠消除房地產行業中出現的重復征稅問題。然而房地產企業實行營改增客觀上存在一定的復雜性，需要引起業內高度的重視。

一、營改增對房地產企業稅負的影響

為了能夠客觀的說明營改增對房地產企業稅負的影響，我們可以做出簡單而有效的測算分析，假設房地產企業的業務只有房地產開發和銷售，設定房地產企業的銷售收入為R、取得土地使用權支付的費用為A、開發成本為B、管理費用為C、財務費用為D財，銷售費用為E，房地產的開發費用不超過可以的部分。此外，假設房地產企業在營改增前后提供商品、勞務及服務的主體不變，所有房地產產品的銷售對象均是個人（之所以設定為個人是因為只要營改增本身沒有導致房屋銷售價格的改變，那么營改增就不可能影響到購買者決策，所以營改增前后房屋商品的含稅收入應該不變）。從實際情況來看，營改增之前房地產企業運營所涉及到的稅種主要包括營業稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設、契稅以及印花稅等，而在營改增之后，主要的變化就是營業稅被增值稅代替，這里我們又考慮到契稅和印花稅在總稅負中所占得比例很小，且其本身和流轉稅之間并沒有太大的關系，所以我們不對其做過多的分析，那么構建企業稅負的方程式就可以表達為：總稅負=營業稅+城市維護建設稅+教育費附加+土地增值稅+企業所得稅，營改增后這個公式中的營業稅由增值稅替換，下面從兩個角度分析稅負：首先，在增值稅簡易征收方式下，銷售房屋商品適用5%的營業稅稅率，營業稅改征增值稅之前，房地產企業應該繳納的營業稅額為R×5%，在營改增之后，房地產企業應該繳納的增值稅為R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率。我們假設房地產企業營改增前后的稅負不發生變化，也就是R×5%=R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率，經過計算可以得出使營改增前后稅負平衡的增值稅率應為5.3%，如果營改增之后增值稅的征收率小于5.3%，則企業的流轉稅稅負降低，反之，則流轉稅稅負增高。其次，增值稅銷項減進項方式征收，房地產企業在營改增之前的應納營業稅額為 R×5%，而在營改增之后，假設企業取得土地使用權所支付的費用及開發成本之和占企業銷售收入的比重為S1，期間費用占銷售收入的比重為S2，能夠計算進項稅額的費用占三者總和的比重為W，那么企業的應納增值稅額為 R（1-S1-S2w）×稅率/（1+稅率），通過這個公式我們可以很清晰的看出企業營改增前后的稅負差額受S1、S2、W以及稅率等多方面因素的影響，這里需要考慮的就是S1、S2、W應該取什么樣的值。為了使測算能夠更為客觀，我們對多家上市房地產公司的財務年報進行計算，最終結果是S1取70%、S2取8%，而這些地產公司的共同點是期間費用中人工費用占比較高，所以能用于抵減銷項稅額的比例較小，W最后取30%較為合適，經過計算發現，如果要保持營改增前后企業的稅負不變，則增值稅率為22%，只要增值稅率小于22%，那么企業繳納的增值稅將小于之前繳納的營業稅。

二、營改增對利潤的影響

首先，營業收入下降，營改增實施以后，房地產企業所確認的收入不再是營業稅時期的含稅收入，而是要將收入中包含的增值稅額剔除，因為增值稅屬于典型的價外稅，在收入不變的情況下，與營業稅時期相比收入會降低；其次，營業成本上升，對于多數地產企業來說，建筑安裝成本在其總開發成本中占據著很大的比重，切建筑安裝工程必須由具備資質的企業來完成，本次營改增建筑施工企業也在范圍之內，改革很有可能使其稅負上升，未來得以生存，建安企業也會將稅負轉嫁給其上游房的地產企業，所以地產企業的成本會有相應的增加，例如：出于稅負轉嫁原理，下游材料供應商會將稅負轉嫁給建筑施工企業，所以建筑施工企業的材料成本會增加，人工成本因為所聘用員工基本是農民工，因而不能夠取得足夠多的可抵扣進項稅專用發票，導致進項和銷項之間不平衡；最后，正是因為地產企業的營業收入下降，而經營成本上升，所以從總體來看，房地產企業的利潤應該出現下降的趨勢。

三、應對營改增建議及對策

（一）加強發票管理，及時獲取可抵扣發票

在營改增政策具體實施以后，房地產企業要加強對增值稅發票的管理工作，盡量采取專人保管并開具的形式。而要想從根本上提高內部管理水平，企業就必須加強對稅務知識的學習和相關政策的解讀，不斷更新自己所掌握的知識。另一方面，企業要對材料采購過程中的票據管理格外重視，加深同建筑施工單位的溝通，以便能夠及時的獲得相應抵扣票據，但值得注意的是施工行業本身的競爭也很激烈，一些建筑企業不能將營改增所帶來的稅負直接轉嫁給地產企業，便可能會從工程質量上來降低成本，地產企業必須關注這點，選擇有正規資質的施工單位來確保工程質量，切勿僅僅關注了稅負成本而忽視了自己的品牌信譽。

（二）全面梳理業務流程，規范財務管理及核算

企業要全面梳理相關業務流程，發現風險控制的要點，辨明可抵扣進項稅額的出處，不斷規范企業的財務管理控制，科學的進行營改增稅務籌劃，有效的降低企業稅負。在整個過程中，企業可以考慮將部分業務進行外包，在法律允許的范圍內實現稅費轉移。對于企業的會計人員來說，營改增后相關的賬務處理程序要比之前營業稅時期的處理更為復雜，企業要提前對會計人員做好培訓，并對內部財務核算系統進行升級，提前做增值稅申報的準備。房地產企業要結合自身的實際情況來進行稅務籌劃，確保所處的客觀環境能夠滿足方案的實施，值得注意的是客觀環境并非永遠不變，企業財稅人員要積極關注政策變化，保持籌劃方案的靈活性。

（三）優化產品結果，多角度看待產品多樣性的問題

隨著社會經濟的發展，商業地產的市場需求量越來越高，定價權也基本上掌握在地產開發商手中，商業地產的消費者獲得地產增值稅發票后可以進行抵扣，房地產企業可以此為契機，增加對企業客戶的產品銷售，轉嫁高額稅負，降低自身的成本，徹底的實現轉型升級，向多業態的方向發展。

（四）優化銷售方式，利用稅收政策

在營改增實施以后，增值稅和土地增值稅將成為地產企業的主要稅種，而房屋的銷售價格則直接影響著應交增值稅額，從這個角度來說，合理的銷售價格不進可以降低時間及資金成本，還能夠占有更多的市場份額。企業在制定銷售價格時必須考慮增值額與扣除項目之間的關系，找到稅率中的臨界點并恰當的運用，有時候表面上看起來企業的收入減少了，但最終的利潤卻增加了。企業的銷售方式也要不斷創新，委托銷售的方式就能夠降低土地增值稅。此外，企業要隨時關注政府相關部門的稅收優惠政策，保持與稅務機關的有效溝通，達到降低稅收負擔目的。

參考文獻：

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