當前大環境條件下房地產開發研究

摘 要：立足于BIM和房地產供應鏈發展現狀，提出并設想了在房地產供應鏈信息流管理中融入BIM技術，論文建立了基于BIM的房地產供應鏈的信息流模型的基本框架，探討了BIM信息流模型的信息傳遞方法和安全保障措施。

關鍵詞：BIM 房地產開發 供應鏈管理 信息共享

一、引言

在我國經濟大環境下，房地產行業核心地位和影響力日益凸顯。在日新月異的大環境下，依托于日趨成熟的信息技術，舊的企業管理模式正在發生變化，供應鏈下的管理方式逐漸得到龍頭地產商的重視。近三十年間，SCM在建設行業的應用越來越得到關注。但怎樣排除房地產業供應鏈參與方間信息流通的障礙一直是亟待攻克的難題。建筑信息模型（BIM）概念的提出，為其攻克指出了方向。

二、房地產業供應鏈和BIM

1.房地產供應鏈及供應鏈管理。供應鏈作為一種涵蓋了信息、物和資金流的網鏈模式，以中央企業為核心，從原材供應為始，經中間制造環節，形成目標產品，最后通過銷售實現產品向終端消費者的轉移，形成供—產—銷的一體化鏈條。其強調各節點企業相互信任與合作，把非核心業務交給供應鏈中的伙伴發展自身核心業務；通過資源共享，優化資源配置，降低供應鏈系統的總成本；快速響應需方要求，給用戶創造價值為最終目標。房地產行業有其特有發展規律，故需建成以開發商為節點企業的供應鏈，建立與設計方、建設方、供應方、銷售代理、金融機構、物業方、顧客之間的長期合作關系，從而壓縮生產成本、提升企業應對市場變化能力，優化服務質量，發展企業核心力量。

2.建筑信息模型。供應鏈管理在項目全生命周期內都需進行信息傳遞：地產商在確定發展戰略、選擇合適供應方時、與供應方間需進行信息溝通、隨業務開展進行的內部信息互換等。鏈上企業間大量的信息流通，為信息處理增加難度，也必然影響信息流通效率。作為一種新興工具的BIM，是信息化技術在房地產行業靈活運用的體現。有以下特征：項目信息流為項目協同提供支撐；通過智能構件實現二維三維的參數化顯示、編輯、計算，以項目信息數字化為優勢；可輸出完整的非圖形數據報告方式等。若成功應用可為建筑行業帶來好處：提高交付速度，節省時間（工期）；更好的交互協同能力，降低出錯率；節約成本；提高生產力和工作質量；為企業創造可觀利潤和商業機會。

三、房地產供應鏈信息流分析

房地產供應鏈信息流。對于房地產供應鏈，項目前期，房地產商經過市場調查及業主設計需求，獲得業主需求信息，在項目招采階段業主信息又將傳遞到下一企業，在實施階段，總包、分包和其他供應商之間需及時將各自有關項目的進度、材料供貨情況、材料設備價格與質量、房屋質量等信息進行反饋，作為核心企業的房地產商需不斷與顧客交流溝通，了解并明確顧客的個性需求；并在施工過程中對顧客需求實現動態化調整，不斷與顧客進行項目信息互換。如此大量的信息在鏈上流動，若出現任一方的信息溝通不暢或信息不對稱，都將給參與企業帶來損失。房地產開發過程參與者多，故預示著房地產項目信息的復雜，有效進行信息管理，應建立在正確分析各參與方輸入與輸出信息的基礎上。

四、以BIM技術為依托的房地產供應鏈信息流模型框架

1. BIM信息的創建。房地產項目周期長、過程復雜、規模大、參與者眾多，不同階段對數據的需求也相異，因此應針對項目全壽命周期內不同時期，建立相應子模型。隨著項目的推進，各子信息模型通過對上一階段模型信息的提存、集成處理，形成適用于該階段的模型，亦可針對于某一集成模型形成其子模型，隨項目推進最終形成建筑全壽命周期的全信息模型

2. BIM建模技術。BIM技術可以進行項目信息流的追蹤、組織、傳遞，保證信息完整，避免了出現信息流失，不對稱的現象，優化項目全生命周期的信息管理。因而亟需建成可進行建筑全壽命周期的信息提存、擴展、跟蹤的集成平臺，實現全過程信息集成。BIM 的實現需要具體解決的有：信息交換標準、三維數字技術、數據存儲及訪問技術、信息集成平臺。

2.1 BIM的體系支撐是信息交換標準。交互性是BIM的一項重要特點，而要實現信息交互的應建立在對交互信息和交互方法的標準化表達的基礎上，達到信息交換主體之間對數據的語義信息的理解不存在分歧。

2.2 BIM的技術支撐是三維數字技術。BIM技術具有信息集成化的優勢，而要進行信息集成需要以項目全生命周期內各階段核心數據為依托，需借助3D模型來表達。

2.3 BIM的數據支撐是數據存儲及訪問技術。房地產項目全壽命周期中信息復雜、數量大、關聯多，且包含了結構化的模型數據和非結構化的文本數據。因此面向建筑全生命周期大量復雜數據的BIM化提存、管理、信息搜索與輸送，應以特定的數據庫為依托，而進行數據的有效訪問則需借助數據庫訪問技術。

2.4 BIM的管理支撐是信息集成平臺。建成的BIM模型，主要實現建立、管理、共享功能，同時以溝通平臺和存儲中心為依托。然而為達到項目數據的管理與共享，則需通過開發建成BIM信息集成平臺達到項目信息的提存、跟蹤、擴展、補充功能，保證數據的一致、準確，支持數據的并發訪問，通過應用程序接口實現與各階段應用軟件對接。

3.基于BIM的信息流模型。BIM信息流框架涵蓋了資源層、核心層、交互層及領域層。具體模型見圖3，以資源層為中央數據存儲中心；以項目信息模型為核心，其運作主要由設計負責創建和修改，貫穿于項目整個壽命期，同時房地產供應鏈上其他參與者可隨用隨取。交互層則作為線上交互平臺，以信息門戶或Autodesk Buzzsaw應用平臺為依托達到交互功能。領域層則需多主體參與，如設計單位參與信息模型的構建；承包商創建施工信息模型；供應商創建供應信息模型；業主則創建運營信息模型。

4. BIM信息流模型的信息傳遞及安全控制。BIM“數據庫”的更新擴充貫穿于項目整個壽命期，從項目前期規劃期就正式建立，后期隨著項目開展擴充，不同階段鏈上企業從中提取信息，最終達到一次建模無限利用。

房地產供應鏈節點企業輸入與輸出數據具有差異性，且部分數據涉及合作方商業機密，故信息安全極重要。應構建以BIM 技術下房地產供應鏈信息流模型為依托的安全控制模型，見圖4。該模型按照鏈上企業的不同信息需求，由核心企業業主擔任數據庫管理者，同時不同的企業對應著已分割好的信息模塊，不同模塊具有不同的管理及進入權限，參與方只有驗證通過，才能夠獲得其需求信息。

五、結語

顛覆房地產業的BIM，將項目以數據方式輸出，不僅能促進項目壽命期各階段的知識共享，同時可維護項目參與者之間更密切的長期合作。但當前BIM依處在推廣時期，其障礙在于該技術的應用成本太高，造成需求方應用BIM的動力不足。故亟需刺激房地產供應鏈的各節點企業意識到 BIM 會帶來的發展機遇，從而自主自愿地去使用。伴隨著BIM在建筑行業的推進，以該技術為依托的房地產供應鏈的信息流模型也將會得到廣泛推廣。

參考文獻：

[1]O.Brien W J， London K， Vrijhoef R. Construction Supply Chain Modeling： A Research Review and Interdisciplinary Research Agenda [A]. Proceedings 10th Annual Conference International Group for Lean Construction [C]. Brazil， 2002.

[2]王要武，薛小龍.供應鏈管理在建筑業的應用研究[J] .土木工程學報，2004（9），86-91.

[3]張建新.BIM在我國工程設計行業中應用障礙研究[J].工程管理學報，2010，24（4）：387-392.

[4]Autodesk. Building Information Modeling in Practice [R/OL] .USA： AutodeskInc. 2003. [2009-3-9].www.autodesk.com/buildinginformation.

[5]李恒，郭紅領.BIM在建設項目中的應用模式研究[J].工程管理學報，2010，24（5）：525-529.

[6]張泳.建筑信息模型的概念框架[J].價值工程，2012（8）：33-34.

作者簡介：祁萍（1990—）女。陜西富平人。碩士。助教。楊凌職業技術學院教師。研究方向：工程管理、工程造價。