貴州大學城公共租賃住房的貨幣直補模式

廖治宇

【摘要】本文從公共租賃住房租金定價的理論探索出發，研究了目前熱門的租金定價模式，隨后以公共租賃住房租金制定標準在全國的實踐的基礎上，提出了在貴州大學城公共租賃住房實施貨幣直補模式的必然性。

【關鍵詞】社會租賃住房；貨幣直補模式

【基金項目】2013年貴州省軟科學研究項目黔科合體R字【2013】LKC2032號貴州大學城保障性住房租售價格實證研究階段性成果。

2014年貴州省教育廳高校人文社會科學研究項目14ZC016號貴州省黔中經濟區保障性住房租售價格研究階段性成果。

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）28-0250-01

隨著“十三五”計劃，“三房并軌”的住房保障制度改革的推進，公共租賃房將成為我國保障性住房的主體。現今，在大量保障性住房竣工后，公共租賃住房定價方式選擇是否合理直接影響中低收入群體的基本權益與公租房的后續建設，因此租金定價成為社會保障住戶能否入住的關鍵問題。

一、公共租賃住房租金定價的理論探索

公共租賃住房租金定價標準的制定，既要以人為本，低于市場價或租戶的承受價格，也要有利于吸引出財政資金外的社會資金進入并促進公租房的發展。近幾年來，公共租賃住房租金影響因素，租金設定方式，定價模型的研究成為社會關注的熱點，歸納起來，有成本導向型、市場導向型與支付導向型，雙軌導向四種。而“貨幣直補模式”相對于其他方式而言，具有環節簡單，可操作性強的特點，易于使廣大的社會保障對象理解和接受。公共租賃住房貨幣直補模式是指按照“用地市場化、審批程序化、補貼貨幣化、購房自主化、監管規范化”的原則，對公共租賃住房采取貨幣直補的辦法進行市場化改革，在保障對象租房時給予一定的現金補貼的方法。“貨幣直補模式”已成為我國一些小型城市為更好地實現保障對象的權益，完成保障任務，促進地方房地產業健康發展的有益探索。

二、公共租賃住房租金制定標準在全國的實踐

由于我國公共租賃住房租金定價政策剛剛起步，其政策方法與模式還處于探索階段，本文主要梳理了我國具有代表性的八大城市公租房租金定價標準作為參考。

可以看出，為了滿足低收入群體無法通過市場獲得基本住房需求，國家實行了具有中國特色的公共租賃住房制度，而公共租賃住房貨幣直補模式則在山東省日照市首先推出，河北省邢臺市大力發展，形成了一些很有成效和推廣意義的模式。據不完全統計，截至2015年8月，全國實施了這一模式的地方很多，除了山東的威海市、萊蕪市、濰坊市、東營市、淄博市等地外，還有江蘇的靖江市、常州市，浙江的寧波市、余姚市、德清縣、長興縣等地，廣東的深圳市及博羅縣等地，及本溪市、撫順市、株洲市、桐鄉市、陜西渭南市、長沙縣、唐山市豐南區等。可見，直補模式已涵蓋東中西，遍及一二三線城市。另外，許多高校或地方為吸引人才，都出臺了針對特定對象的直補政策，許多地方也進行了積極探索，“貨幣直補模式”屬于一個既有利于房地產業發展，又可以幫助低收入階層圓住房夢，兼具學術價值和實踐意義的模式。

三、貴州大學城保障性住房的貨幣直補模式

貴陽花溪大學城位于貴州貴安新區高校聚集區范圍內，占地12萬平方公里，屬于高校聚集區，北區由貴州大學和貴州民族大學組成；南區位于貴安新區黨武鎮范圍內，分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州城市職業學院、貴州民族大學人文科技學院、貴州理工學院等9所高校組成，共有教職工2萬余人。大學城距離貴陽主城區直線距離為50公里，不便于教師每日往返授課，故而從2012年起，貴州省人民政府為每所高校規劃了社會租賃住房用地。2014年，隨著以貴州財經大學為首的社會租賃住房的竣工，租賃定價模式的選取成為貴州省政府工作的焦點。經過一年的反復研討，省政府最終選擇“貨幣直補”政策對貴州省花溪大學城社會租賃住房進行定價，具體內容可概括為：用地市場化、補貼貨幣化、購房自主化、運作透明化。

按照“住房用地市場化”的原則，政府將國家確定的公共租賃住房用地交由國土部門通過公開出讓，經過招標、拍賣、掛牌的方式賣給開發商，政府的其他各項優惠政策也不再補給房地產開發企業，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為保障性住房的專項補貼費用。再通過制定透明而規范的制度、標準和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補貼給具有資格的中低收入購房者。這種模式將傳統的直接分配低價經濟適用房的辦法變為向具有社會租賃住房申請資格的教師家庭直接發放貨幣補貼，即由“補磚頭”變為“補人頭”，國家給予保障性住房的補貼由過去的“暗補”變成了“明補”。公共租賃住房面積在60平方米，教師完成交易或者簽署備租賃合同后，即可申請購房補貼。整個過程堅持“補貼運作透明化”，按照“個人申請、單位核實、張榜公示、公眾監督”的程序，嚴格補貼對象的審批程序，同時實行全過程公開。貴州花溪大學城公共租賃住房的市場化運作，徹底打破了之前經濟適用房政策下的房地產業土地供應的雙軌制。所有房地產商公平競爭，在市場上獲得土地資源，避免了土地供應中的暗箱操作和尋租行為。

“市場運作提高效率，貨幣直補保證公平”是許多人對這一模式的積極評價。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時空均衡，而且降低了政府的監管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時確保了應補盡補，初步實現公平和效率的最佳兼容。