蚌埠市房地產去庫存戰略研究

【摘要】房地產市場在最近的十幾年里得到了快速發展，三四線城市房地產高庫存問題已經是我國房地產市場去庫存的重點，本文以三線城市蚌埠市為例，從經濟發展水平、地區人口流動、政府土地財政、房地產供應周期、住房供給結構失調多角度分析庫存形成原因，最后提出去庫存戰略。

【關鍵詞】房地產；高庫存原因；去庫存

一、蚌埠市房地產庫存現狀

在近十年來，房地產市場得到了空前的發展，房地產企業對市場前景保持樂觀預期，導致房地產開發超出人們的需求。蚌埠市房地產商的住房投資額一直保持增長狀態，且增幅明顯。1999年蚌埠市住房市場投資額僅為39571萬元，而2015年，數據已經增長近70倍，住房投資額為2791223萬元。在2014年前，住房投資額增長率一直處于波動上升，從2014年后在去庫存大背景下增長比例才稍有下降，但是投資總量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房價上漲，有效住房需求進一步減小，導致整個市場供過于求，形成住房庫存。蚌埠市采取了一系列去庫存措施，截止2016年12月31日，蚌埠樓市庫存量為20276套，仍然需要繼續努力。

二、庫存形成原因

（一）經濟發展水平

2000年以來，我國經濟迅速發展，居民生活水平不斷提高，可支配收入不斷增加，為住房市場的發展注入了動力，所以房地產市場經歷了蓬勃發展的十多年。但是隨著經濟新常態的來臨，我國經濟發展將由高速發展階段進入中高速發展階段。伴隨著經濟發展的放緩，房地產市場必然會受到沖擊，蚌埠作為一個三線城市，當然也不能免受影響。經濟的下滑導致人們對未來預期失去信心，而貸款買房的壓力只會隨著現實越來越重，所以人們可能會更多的處于猶豫階段。從另一方面來看，蚌埠僅是一個三線城市，發展水平有限，并且城市配套設施不夠完善，不能有效地吸引外來人口居住本市。雖然蚌埠市有十余所高校，但是大多數高校畢業生表示都不會留在蚌埠，而是選擇更具發展潛力的大城市就業生活，因為蚌埠市經濟發展水平相較于大城市沒有競爭力，而且就業崗位有限。

（二）地區人口流動

三四線城市較一二線城市的庫存壓力較大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是從2006年開始，比例均在10%以上，并且整體處于上升，最后處于20%左右波動。這導致蚌埠市的常住人口長期低于戶籍人口，有效住房需求低于理論估計水平。數據表明，絕大部分本蚌埠人外出均選擇江蘇、浙江以及上海等富饒地區。由于蚌埠市經濟發展水平有限，部分人選擇外出打工，或者經濟較好的市民會搬去大城市生活發展。人口流失的同時，也造成了財富的流失。這對蚌埠市房市的發展造成了一定的阻礙。

（三）政府土地財政

近年來，不僅中央出現財政赤字，地方政府財政赤字情況也比較嚴重。而土地出讓金以及與房地產相關的稅收成為了政府重要的財政收入來源。所以從這個角度考慮，政府出讓了超出市場需求的土地，因此造成了住房的過量供應。另一方面，政府在土地供應方面具有壟斷權，土地市場屬于寡頭壟斷市場，政府擁有定價權。過高的土地成本增加了房地產商的建房成本，所以導致房價高居不下，而消費者才是真正的承受者，所以最后有部分人無力承受高漲的房價，住房銷售遭到了阻礙。

（四）房地產供應周期

住房不類似于一般商品，建設周期比較長，供給對價格的反應要滯后一段時間，因為供給的調整需要一段時間才能實現，表現為蛛網現象。在房地產火爆的時候，在市場經濟中，房地產商追求利潤最大化為經營目標，加大投資力度，而且，高額利潤吸引新的競爭者進入房地產市場。但是房屋建成竣工可能在兩三年之后，在此期間還是會有源源不斷的住房供應，由此，可能會造成住房供過于求。

（五）住房供給結構失調

隨著庫存的增加，各種用途的商品房庫存均在增加，然而比例明顯出現了差異。研究蚌埠市近五年各種用途的房待售面積可知，商品住宅待售面積占房屋總待售面積的比例不斷提高，2010年占比僅為38%，而在2011年飆升至約57%，隨后幾年均占據庫存面積的一半以上，2013年高達60%。在房地產市場中，商品住房市場確實是舉足輕重的，不乏剛性需求和改善居住條件為原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市場已經逐漸趨近飽和狀態，如果仍然大規模采用舊模式開發，必定會自食其果。另一方面，隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對戶型的偏愛程度也在發生變化，90平米以下的住宅庫存越來越高，而144平米以上的大戶型住宅庫存比例卻處于下降。這表明隨著人們的可支配收入增加，人們更愿意在自己的最大支付能力范圍內選擇面積更大的住宅，過一個更舒適的生活。當然，這里面包含了首次購房需求，還有一個不容忽視的需求就是改善住房條件，在這種情況下，大面積的住宅更受到人們的喜愛。然而住房供給的調整并沒有跟上消費者需求的變化，才導致庫存的攀升。

而關于商業營業用房的庫存比例，早在2010年該用途的房屋待售面積占房屋待售面積的62%，而在2013年達到最近幾年的最低水平32.3%。從這個比例我們可以清晰地看出蚌埠市近幾年商業的發展。由于整個城市經濟的發展，越來越多的商家愿意入駐蚌埠，比如萬達城市廣場的建立吸引了一大批具有實力的商家入駐。這又帶給了房地產商一個更好的預期，于是繼續加大對商業營業用房的投資力度，但是蚌埠市僅是一個三線城市，消費潛力有限，所以房地產商過于樂觀的預期導致供過于求。近兩年，我國處于經濟新常態下背景下，整體發展汗速度下降，另外由于電商的沖擊，于是不可避免地在2014年和2015年，商業營業用房庫存比例重新回升。

三、化解蚌埠市房地產高庫存的路徑

房地產市場的健康發展對經濟的增長有重要意義，對國民生產總值的增長有重大影響。房地產市場與建材市場、水泥市場、裝修市場等聯系密切，下游產業眾多，因此房地產去庫存值得引起我們足夠的重視。積極探索房地產去庫存戰略，降低庫存壓力，消除潛在風險，才能促進房地產產業平穩健康發展。

（一）促進經濟發展，優化產業結構，擴大就業

城市經濟的發展對房地產市場的發展有推進作用，城市經濟條件優越，才會吸引人口流入。而蚌埠市作為工業城市，更應該優化產業結構，實現資源更加有效合理的配置。審視蚌埠市產業發展結構，發揚優勢產業，比如推進化工產業向精細化發展，推動玻璃產業與國際化接軌等。同時大力發展新興產業，創新發展，城市發展才會更有動力。與此同時，必然會與更多的就業機會，可以吸引畢業大學生留在蚌埠市發展，農民工進城落戶也會更有生活保障。

（二）切實推進戶籍改革制度

在刺激農民進城買房的同時，應推進戶籍改革制度，使農民進城買房之后的生活有保障，同時外來常住人口也可以享受與本地人相同的待遇，解決子女上學問題、醫療問題以及公共服務問題等等，使所購之房具有含金量。不能享受到完善的配套設施，商品房的價值就會大打折扣，那么新引力也就不夠。

（三）創新棚戶區安置和住房保障方式

棚戶區安置均統一選址統一搬遷，新房建設周期長，對于選址拆遷戶眾口難調，戶型也難以滿足人們的偏好，所以棚戶區改造遇到了眾多阻礙，一些拆遷戶不愿配合，成為釘子戶。采用貨幣化安置政策，雖說帶來了適度的靈活度，拆遷戶可以憑借補償款自由選擇心儀商品房進行購置，既緩解了去庫存壓力，又解決了棚戶區安置問題。但是，不可否認，我們無法保證這一筆補償款一定會流入房市。面對突如其來的一筆巨款，確實有一小部分人經受不住誘惑可能進入了賭場，導致財屋兩空，引起一系列社會問題，也有部分人選擇搬去外市。這減小了對去庫存的促進作用。“房票”政策確實可以避免這些問題，值得借鑒。房票安置既保證了被征收人一定的自主選擇權，又體現了利益最大化。房源是本市已經被政府收購的商品房，戶型以及地段選擇范圍比較廣，房票只能被征收人使用，并且有規定的期限，對房地產去庫存的效果短期內就可以十分明顯。在保障住房方面，在高庫存背景下新建保障住房已經沒有必要，可以充分利用閑置商品房。

（四）推動發展住房租賃市場

考慮到部分人實在無購房能力但是又有剛性需求的情況，發展體制健全的住房租賃市場顯得尤為必要。對于剛進入社會的年輕人或者外來人口，租賃房屋都是首要選擇，這是一個很大的市場需求。但是目前，住房租賃法規不夠完善，參與住房租賃交易的多為老房。逐步完善法規，加強對中介機構的監管，將小戶型住宅或者閑置的商業營業住房經過改建后納入租賃體系，推動住房租賃市場發展，有利于緩解庫存壓力。在房屋供應方面，調整供應結構，結合蚌埠市住房實際情況，將新建租賃房納入規劃體系。

（五）調整商品房供應結構

住房需求是復雜多變的，應該及時根據市場需求調整供應結構。不可否認，實體經濟遭受了電商的猛烈沖擊，所以商業營業用房需求將趨于不增或者下降趨勢，蚌埠市目前已經有萬達廣場、銀泰城、海亮廣場等城市綜合體，這部分市場已經逐漸飽和，不可再隨意開發此類房產，否則很有可能淪落為淮河文化廣場的境況。而對于住宅，在控制供應總量的同時，應調整戶型比例。保障性住房和租賃住房適宜小面積，而商品住房可以適當增加大面積戶型的住房。

（六）控制房地產用地供應量

形成住房庫存的直接原因就是供過于求，在刺激需求的同時，應合理控制住房供應。最直接有效的方法就是嚴格控制地產用地供應量，只有從源頭上進行管理，整個房地產行業的發展才能長期健康發展。盡管土地收入是政府的重要財政收入來源，但是財政收入不可過分依賴土地，另一方面，在如今高庫存的背景之下，政府應該意識到過量的土地供應必定會導致住房商品的大量供應。政府應具體考察庫存量以及新增住房需求，經相關部門考證研究后發放適量土地。（指導老師：郭利京）

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[3]謝逸楓，農民工進城“去庫存，要打組合拳[J].產業，2016（1）：38-41

基金項目：

本文屬安徽財經大學2016省級大學生創新創業項目《三線城市房地產市場去庫存研究——以蚌埠市為例》（項目編號：201610378726）階段性研究成果。

作者簡介：

李錦（1995-），女，漢族，安徽桐城人，本科，安徽財經大學經濟學院，研究方向：經濟學。