“營改增”下的房地產業財稅管理研究

黎小寶

摘 要 “營改增”政策為我國稅制改革的重要舉措，自2016年5月1起，我國將房地產業納入到“營改增”試點，這對新常態下房地產業的可持續發展具有重要的意義?！盃I改增”政策對于房地產業來說，既是一次機遇也是一次挑戰。本文以“營改增”政策為研究背景，對房地產業財稅管理的變化進行了研究，以期為推進“營改增”提供參考。

關鍵詞 營改增；房地產業；財稅管理

一、前言

2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合頒布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，該通知明確了轉讓土地使用權、建筑和銷售不動產的增值稅稅率為11%。2016年5月1日，我國將房地產業納入到“營改增”試點范圍，將房地產列入增值稅抵扣范圍，使國家將全面實施“營改增”，完全打通稅收抵扣鏈條，確保企業稅負不僅不增。為此，借助房地產業營業稅改增值稅財稅改革之東風，為降低房地產投資企業的稅收負擔，提高房地產企業的投資熱情，對中國的房地產行業持續健康發展具有重要意義。房地產企業“營改增”后可能會加大稅務成本，從而降低再次投資生產的熱情，甚至導致部分企業輾轉其他行業。房地產企業在“營改增”之后將要面臨財務核算的巨大變化，本文依據房地產業的業務特點，結合增值稅的擴圍趨勢，重點從籌集資金、物資采購、支付工程款、產品銷售等方面對房地產企業相關業務的財稅管理進行了分析。

二、“營改增”后房地產企業的會計處理

（一）籌集資金的會計處理

房地產企業可通過銀行等金融機構取得借款，由于金融業“營改增”政策已提出，所以在支付借款費用時只要取得合法票據，增值稅和所得稅可以抵消。會計處理為：借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款——本金”科目。項目使用前發生的借款費用：借記“開發間接費用”科目，同時根據進項稅額抵扣，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應付利息”“長期借款——應計利息”科目。應當注意的是，發生的有關增值稅納稅義務的時間取決于貸款利息的實際利息，按照合同規定或固定利息支付。參考現有增值稅納稅義務的規定的時間，筆者認為，納稅義務的時間應根據合同規定的時間確定，但是，如果你采取預付款的一天收到的預付款，而增值稅金額應證明后方扣除。

（二）物資采購的會計處理

作為房地產開發企業原材料的工程物資，主要包括水泥、沙、鋼筋等等。 按照“營改增”的規定，改革前不應增值稅扣除閑置資產收購，可用于改革，以不增加稅負，規范為企業，采購制度，嚴格審查采購過程中，選擇一般納稅人企業，以獲得購買增值稅發票。針對部分企業銷售建筑用的沙土、石料可能仍存在簡易征收的情況，房地產企業獲得增值稅專用發票，增值稅不可抵扣。

（三）支付工程款的會計處理

進入工程建造階段，領用工程物資時借記“開發成本”科目，貸記“工程物資”科目。 當支付給對方工程款的時候，按照對方所開發票金額借記“開發成本 ——建筑安裝工程費”科目，貸記“銀行存款”科目，同時按照規定所扣的工程保證金貸記“其他應付款——保證金押金——工程保證金”科目。值得去留意的，伴隨著房地產行業的建設和“營改增”，工業企業自建寫字樓等相關建筑材料是否可以抵扣進項稅額。基于避免雙重征稅的理念，很可能伴隨著房地產業和建筑業的改革，不動產可以抵扣領用建筑耗材的進項稅額，購買房地產相關會計核算，借記“在建的工程”科目，貸記“工程所需物資”“原材料”“庫存商品”科目，根據原材料使用不需要進項稅轉出，領用的庫存商品也無需視同銷售計算銷項稅額。

（四）產品銷售的會計處理

房地產企業銷售商品房時 ，按預收售房款借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；當收入滿足確認條件的時候，借記“銀行存款”“預收賬款”“應收賬款”等科目，按照售房合同所規定現價款貸記“主要營業務的收入”科目，根據發票上注明的稅收貸記“應交稅費———應交增值稅”科目。同時，轉移成本、借記“主營業務成本”科目，記入“產品開發”。

值得我們考慮的是，十二五規劃房地產行業的營業稅增值稅，而與之性質相似的銷售環節相關的土地增值稅該何去何從？根據《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅是指納稅人在轉讓房地產時取得的收入的增值.，由于稅基和相應的土地增值稅稅率水平。顯然，增值稅和土地增值稅是以增值稅為基礎的增值稅.，存在一定的重復性； 在另外的一個方面，從稅收的目的來看，土地增值稅是調節土地和房地產市場交易秩序，遏制房地產投機和支持活動的同時，合理調整土地增量收入，防止國有土地收入的損失，而增值稅的征收目的主要是保證財政收入及時、穩定增長的同時促進專業化協作生產的發展和生產經營結構的合理化，可見在征收目的上又具有一定的差異性。

三、案例分析

2016年5月31日，房地產企業通過協議取得土地使用權，可以取得稅法可以抵扣的增值稅憑證，其中不含增值稅的地價款10000萬元，假設增值稅稅率為11%；年初通過銀行開發新項目獲得貸款12000萬元，比如金融業增值稅稅率為6%，這次借款為分次付息的方式來進行，利息率為3%，當期計提利息；當期從一般納稅人處采購工程所需物資5 000萬元，從小規模納稅人處采購工程物資1000萬元；當期領用工程物資200萬元，支付工程款1000萬元，對外銷售另一項目的商品房，售價15000萬元，成本800萬元，其中土地增值稅額為90 萬元。與該企業相關的會計處理為：

1.取得銀行借款時：