房地產企業資金鏈管理分析

【摘要】隨著改革開放和人們生活水平的不斷提高，房地產行業得到了迅猛的發展勢頭，已成為當時中國的經濟支出產業之一，同時也帶動了建筑行業、裝飾行業、冶金行業、機械行業等行業的發展，并間接影響了金融行業、服務業等行業的市場環境。房地產的發展手段一般是從炒地皮、炒項目并通過一系列的整合資源形成當前具備龐大規模的大型企業，為了限制房價的升溫勢頭，政府出臺了一系列的調控政策，面對市場壓力和制度壓制，房地產高層需要采取合理手段對抗多方面的壓力。文章從房地產資金鏈的角度對行業管理模式進行分析，從不同角度為房地產的可持續發展提出理論依據。

【關鍵詞】房地產 資金鏈 管理分析

房地產從2007年受國民經濟效應的影響開始了快速發展的階段，房價和交易量都在短時間內創造新高。但是社會的發展不可能讓房價變成泡沫經濟的產物，因此國家出臺了關于房地產的限制政策，以穩固房地長的市場環境安全，包括信貸緊縮、限購制度、房地產稅收調整等條款的增加都讓房地產的資金籌備到了影響。房地產行業屬于風險高、投入高同時也收益高的行業，因此房地產公司想要在行業中具備良好的競爭能力，就需要在資金上進行籌備完全，并通過合理的管理手段控制交易風險。

一、房地產企業資金鏈管理理論

資金鏈理論可以從社會再生產的角度進行分析，包括生產者之間、生產者內部以及生產者和非生產者資金走向的運動，來分析資金運動過程中發生關系破裂的情況，這也是引起企業資金鏈失衡的原因。

企業資本鏈的循環是以不同的職能效應貫穿企業運營的整個階段，其中貨幣資本、生產資本、商品資本等形式為資本鏈正常運行的基本要素，也是資本進行循環的階段性分區。著名經濟學理論指出，資本鏈的循環是在資本保持連續性和運動性的情況下發生的，同時還需要兩個必備條件，一是產業資本需要從每一個職能的運用空間下體現價值，二是每一個職能都需要進入時間上的連續循環圈。任何企業的正常運行都離不開充足資金的保障，資本管理既是企業生死存亡的劃分線，也是企業在進行管理體系實施的關鍵組成部分。資金管理部門是企業中體現管理職能的關鍵部門，在企業的經營過程中貫穿始終，因此資金鏈管理理論的完善是企業避免財務危機和資金風險的關鍵因素，也是影響企業生存發展的根本原因。

二、房地產企業資金鏈管理分析

（一）房地產企業資金鏈概述

資金鏈是維系行業正常進行經濟活動的基本資金循環鏈條，在企業中資金鏈循環一般分為資金投入、資金使用、資金回籠三個階段。這些過程顯示了企業資本的走向，也是企業在經濟活動可以資金運轉的表現，只有將資金鏈這三個階段進行有效的控制和管理，企業才能保障正常的生產經營。房地產的資金鏈則是工程在進行資金籌備時的投入成本到銷售項目完成之后實現資金收益的資本循環過程，其正常運轉會受到市場環境的影響，也會因為企業的管理水平所影響。

（二）房地產企業資金鏈特征

房地產項目建設通常都會是很龐大的工程，但是前期的資金需求過高，且周期性較強，另外施工過程中也需要進行一定的成本投入，就會讓房地產的資金籌備永遠不充裕，距離正產運營和開工還有一定的距離。因此房地產資金鏈是企業迫切需要解決的問題之一。資金投入后及時的和流才是企業正常運行的基礎，但是房地產的銷售周期很長就會導致資本回收周期變長，而且市場環境和政府政策對房價的壓制讓資金回流變得更加困難，還會因為許多不確定因素。房地產本身的項目性質是不動產，不具備一般產品的流通性，因此在銷售的過程中營銷手法都比較單一，也會影響房地產企業資金回流的速度，如果施工部門沒有嚴格按照質量標準進行規劃，影響了建筑的口碑和質量導致項目無法正常銷售，房地產資金鏈面臨的風險更加無法估量。

三、房地產企業資金鏈管理建議

（一）建立成本控制體系

企業進行資金鏈的有效優化就需要從內部的節流行為進行成本控制，只有企業具備強大的資金管理能力和自身免疫力才能不受到市場環境的直接影響，保障企業的正常運營和經濟活動。企業應當從資金的管理機制進行改革，財務部門是企業利潤主要經手部門，但是成本管理的組織復雜性一直是部門整體的硬傷，因此需要企業的管理部門對工程的投入資金進行掌控，盡量減少資金的閑置和浪費，從加強資金的利用率做起，執行分期滾動工程施工概念，較少大型工程一次性投入對資金的占用比率，同時加強資金核算和支出憑證管理，最大力度的降低資金流向不明的頻率。

（二）開拓資金來源渠道

企業對資本的節流和開源才是進行資金鏈管理的重要組成部分，企業在開拓資金來源的同時需要具備良好的資信水平和多方面融資渠道多為補充。我國房地產行業需要根據實際的市場環境來制定相應的融資政策，在政府宏觀調控允許的情況下，進行多方面的融資渠道擴展和開發，為企業的資金鏈不足進行補充，同時企業應當以施工項目為基礎，通過合理的金融手段緩解一定的資金壓力，完成對資金鏈的開源管理。另一方面，房地產的高負債也是不能進行及時開展融資渠道的原因，因此需要企業在降低資產平均負債率上做出規劃，提升資本的周轉速度和使用效率，為穩定現金管理、控制資本預支和資金信息明晰提出合理改善方案。

四、結束語

綜上所述，目前的房地產企業大多數都在資金鏈管理方向有所欠缺，特別是在資本的管理上，只能從主觀的指標里調整評價，沒有確立科學合理的資金利用率評估結構，讓行業面臨的風險幾率大大增加，因此進行房地產行業的資金鏈管理分析為需要從資本的使用和籌集開始進行規劃，為完善房地產企業的資金鏈管理指明發展方向。

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作者簡介：周粉蓮（1979-），現供職于云南省曲靖市麒麟區房地產管理處。