房企加速轉型保增收

隨著利潤空間不斷受到擠壓，不少房地產企業開始尋求新的發展方式以及戰略方向進行轉型。

國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國某研究院近日聯合發布的“2016中國房地產上市公司TOP10研究報告”顯示，2015年房地產上市公司銷售業績穩定增長，經營規模獲得新突破：滬深及內地在港上市房地產公司的營業收入均值達到123.35億元，同比增長15.09%。同期，房地產上市公司的盈利規模整體保持增長，滬深及內地在港上市房地產公司的凈利潤均值為16.03億元，同比增長6.44%，增速低于上一年1.36個百分點。2015年房地產上市公司的毛利率與凈利潤率延續近年來下滑趨勢，連續四年走低。

房企發展遇諸多瓶頸

2015年以來，雖然中國經濟發展長期向好，但受結構性、周期性因素疊加影響，經濟運行仍面臨較大的下行壓力。對于房地產行業來說，一線城市出讓土地數量越來越少，部分二線城市土地市場競爭又極為激烈；在地價不上漲的區域，又普遍存在存量供給過剩、銷售去庫存問題。

對于眾多房企來說，不管是大型企業還是小型企業同樣面臨著各自發展的諸多困惑。對此，中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，對于大型房企來說，首要面臨的就是城市選擇問題。眾所周知，“回歸一、二線城市”成為近兩年大型房企的普遍共識。當房地產行業的聚光燈照向一、二線城市的同時，剩下的城市是否還留有一絲進駐的機會？其次，上海、南京、蘇州、合肥近期地價急速上漲，這些熱門的“一至一點五線”城市是否仍然存有繼續高價拿地的理由？不僅僅局限于上海，北京、深圳、廣州等一線城市都存在土地供需矛盾，在一線城市獲取土地，為企業戰略布局提供更多機會已是目前大多數房企需要面對的問題，當然一線城市的抗風險能力，溢價能力都是企業考量因素，目前出現“一地難求”的現狀在各大城市已尤為明顯，而存量土地推動效率又低，急需尋找新的模式和空擋。

除了房地產投資建設等方面的問題，企業自身發展也要面對當前錯綜復雜的大環境。“由于實體經濟整體發展趨緩，在企業出現增長迷茫時，未來如何進行多元化的產業鏈選擇，物流地產、社區服務未來是否可以取得更好的業績，這些都是值得深入研究和思考的。”陳晟認為，“政商問題如何解決及處理，如何協調房企和地方政府的關系也是擺在大型房企面前的重要課題之一。”

對于中小型房企，隨著一系列調控措施的出臺，加劇了房地產市場的變化。房地產行業性的洗牌在所難免。在這一過程中，使得相當一部分中小型房企無法獲得或不能及時獲得開發貸款，這對于主要依靠項目貸款和期房銷售來維持項目運作的房地產商而言是一個嚴峻的考驗。陳晟對此分析到，“中小型房地產企業融資方式單一，開發資金主要直接或間接來源于銀行信貸資金，融資方式對銀行信貸完全依賴，使中小型房地產企業的發展完全取決于銀行信貸政策的變化，不僅增加了企業的融資困難，也使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險集中到商業銀行。為此，國家和銀行也通過政策的實施來規避這一風險，從而加劇了中小型企業融資的困難。”

另外，土地門檻提高使行業競爭從“關系競爭”到“資本競爭”進行演變，再加上專業化水平之間的競爭。越來越規范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產開發企業產生了很大沖擊。土地二級市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府普遍采用預告公告的形式將擬出讓地塊的數量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標準要求一并發布，以此擴大有實力企業的參與程度，也使得過去在開發用地取得上曾經給發展商帶來巨大潛收益的“渠道關系”大大貶值，迫使企業只能真金白銀地參與“招拍掛”。

最后，短期內企業的產品無法滿足市場需求的中小型房企還可以通過自身的調整并重新開發繼續參與市場競爭。但如果長期都無法滿足市場的產品需求，中小型企業面臨的困境就會加大。現有的宏觀政策已經發生改變，對企業的約束加強。企業當前主要的出路就是開發出符合市場需求的產品。從客觀角度來看，房地產市場需求也是在不斷變化的，而施工建設又是一個相對穩定的工程，很多時候計劃無法滿足變化的速度和要求。這樣長期發展，中小型房企開始感到自身越來越難追趕市場需求，宏觀政策會對未來發生更多的影響。企業來不及面對土地和融資問題，又要開始面對產品的市場需求問題，最終使中小型房地產企業措手不及，難以全面應對市場發展。

房企加速轉型，發展仍堪憂

中信證券分析師陳聰表示，地產企業的轉型在很久以前就已經開始。小公司需要新出路，因為小公司在融資、拿地、開發、銷售方面都沒有優勢，開發業務見不到未來。大公司在找新出路，因為可供拿地的區域越來越少，土地價格居高不下，地產業務投資機會越來越少。

對于可以通過非招拍掛途徑拿地的模式研究、尋找一線城市拿地機會，包括低效工業用地的土地轉型機會、城中村改造等，深入研究地方政府相關政策法規、區域控規，在低效工業用地的土地轉性上謀求機會點，在相關企業空置的土地或有需要轉讓的土地上發現突破口。

除此之外，各大房企紛紛拿出自己的對策，王健林立下萬達房地產比重2020年降到50%以下，同時成為世界文化企業前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標，并在王石的帶領下全然擁抱互聯網思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產業放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進，從足球隊、礦泉水到糧油、牧業，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產模式，并把房地產B2B電商發展得有聲有色。當然，它們只是眾多房企轉型的縮影。

切入地產相關業務領域，一般來說不僅可以找到新的盈利增長點，也可能提升企業地產開發的競爭力。例如， 通過疊加旅游文化內容，增加產品的溢價，降低拿地成本；通過發展產業園區或產業新城，吸引地方政府出讓價格更加合理的建設用地；通過發展社區商業和娛樂，帶動人氣提升項目整體銷售價格。發展社區醫療，對社區本身有一定的好處，醫療行業本身也是一片藍海中的新利潤增長點。涉足文化地產，政府可能會降低出讓土地的價格，但文化旅游項目本身的門票等也是重要的利潤貢獻。

中信證券認為，深入地產相關領域對地產公司來說是比較容易的。畢竟，地產企業對那些領域一般比較熟悉。可是，進入這些領域取得成功往往是比較困難的。這些領域要么毫無成功的范例可循（例如養老），要么對管理和技術要求極高（例如社區醫療），要么容易沉淀太多資產（例如社區商業）。

對于中小企業，本來在地產業務領域也沒有什么優勢，于是就將資源轉移到了與地產無關的領域，即為去地產化的業務轉型。據中信證券分析，去地產化反而有可能短期帶動公司估值提升。A股是一個流動性比較充裕的市場，重視企業發展前景勝過重視企業經營的穩定性，往往在短期愿意給予“去地產化”的企業更高的估值水平。

當然，比起進入相關領域來說，挺進完全陌生的業務領域，地產企業的成功率可能更低。畢竟，地產企業缺乏在傳媒、3D打印、互聯網等一些熱門領域的人才優勢和技術積累。企業轉型到一些和地產無關的領域，往往是靠金錢鋪路，并購一些資產。可是，企業中長期的價值，確實也要取決于企業中長期業務發展的確定性前景。因此，去地產化推動的估值提升是否可以持續，有待觀察。過于隨意的跨界轉型，其對經營的長期意義存疑。

面對未來一段時間內的持續經濟低迷及產能過剩的狀況，陳晟總結到：“房企唯有‘蹲下身子’，‘縮小身體’，盡量減少和不良經濟實體的接觸面。降低姿態，切實保證企業自身的利潤。在這一過程中，臥薪嘗膽，思考未來三至五年的整體布局規劃，選擇好細分市場，謀定而后動，才能在未來的激烈競爭中搶占自己的一席之地。”