淺議房地產“營改增”后合同的簽訂技巧

袁麗蘭

摘要：從2013年8月1日“營改增”稅收改革方案推廣至今，“營改增”的工作已經順利展開。在稅收新政下房地產行業的模式也在發生著翻天覆地的變化。本論文從營改增的概念和意義入手，分析了稅收改革后對房地產企業的影響，尤其是關于合同簽訂的影響，探討房地產企業在稅收新政策下房地產在合同簽訂的技巧。

關鍵詞：房地產 營改增 合同簽訂技巧

國內快速發展的社會經濟完善了經濟市場體制，為了順應經濟市場體制的稅收制度，我國終于出臺并落實了“營改增”的稅收新政策，推動市場經濟的支柱產業——房地產行業也將迎來全新的改革。其中房地產企業在采購、施工等合同簽訂上不做相應改動，將會很難適應“營改增”政策后的新局面，嚴重還會給企業帶來一系列的稅收問題和經濟風險。

一、房地產營改增的意義

（一）房地產增值稅的概念

商品或應稅勞務在流轉中產生的增值作為計稅依據而征收的增值稅，它是一種流轉稅。消除了營業稅重復征稅的弊端，使稅收環環相扣，極大的提高了資源配置的有效性。房地產增值稅指的是建筑物在銷售過程中產生增值部分的應繳稅款。

（二）房地產行業營改增的意義

在2014年稅收收入的數據顯示，營業稅收入僅次于增值稅和所得稅，“營改增”的實施雖會暫時的降低稅收收入，但從長遠來看，地方財政要著眼于房產稅和消費稅的改革，促使地方財政進行稅制改革；我國增值稅的類型已經從生產型轉向消費型，但為了完善消費型增值稅的鏈條，這次的“營改增”政策起到了關鍵性的作用，而且從營業稅5%到增值稅11%的增收，未來將會增加國家的稅收收入；由于營業稅的重復計征稅款，不僅增加了房地產企業的財務風險，還使得房價虛高（重復征收稅款最終是消費者買單），“營改增”以后重復征稅問題可以解決，房地產企業不僅可以稅款抵扣，還可以降低房價擴大銷售來提高企業的經濟效益，促使未來房價回歸合理，達到平穩降低稅負重擔、促進企業發展的目的。

二、營改增后簽訂合同需要注意的要點

“營改增”不僅給房地產企業帶來稅率的變化，還將影響財務、現金流、合同管理等方面。房地產企業內部管理體系中最重要的一個環節之一就是關于合同的管理問題，下面將簡單論述營改增后簽訂合同需要注意的幾個要點：

基于“營改增”的特殊時期，要嚴格區分納稅義務發生時間和合同的執行時間，也可以合同雙方根據合同條款作相應的調整和變動，重新修訂合同內容中銷售貨物（或是提供勞務）的總價、稅款、發票類型、開票事宜、結算方式等。合同相關條款中的合同義務應該加入提供合規的增值稅發票，甚至有的房地產企業還在合同中添加“取得合規的增值稅專用發票才付款”的說明，明確提供發票的義務，確保企業的利益；明確發票送達時間，鑒于180天需認證的要求，必須要求對方按照合同要求時間送達企業；明確因虛開發票、無法及時交付發票、發生退貨涉及紅字增值稅專用發票等問題所導致的賠償責任合同雙方應作明確說明。

在簽訂合同的時候要注意，為房地產企業提供服務的是增值稅一般納稅人還是小規模納稅人、結算的票據是普通發票還是增值稅專用發票、稅率是多少等問題，同時要區別于營業稅，增值稅一定要提供雙方的公司名稱、地址、電話、開戶行、銀行賬號、納稅人識別號；其次，增值稅的價稅分離不同于營業稅，值得注意的如果不作說明一般在合同價款中是不包括增值稅的，所以一定要在合同中說明價款（包括采購過程中發生的各種價外費用）是否包含增值稅；還要注意當服務提供方兼營不同業務，在簽訂合同中一定要注明合同涉及業務的不同稅率，根據具體的服務內容分項的進行核算稅款，避免給企業帶來財務損失。

三、房地產營改增后合同的簽訂技巧

由于篇幅有限，本文僅從“營改增”后房地產企業在簽訂采購合同和以房抵款合同上的技巧：

（一）淺議采購合同的簽訂技巧

1、違約金問題

根據國稅發[2004]136號文件的規定，對采購方向供貨方收取的與銷售額、商品銷量掛鉤（如以一定金額、數量、比例計算）的各種以返還形式的違約金收入，均應按照平銷返利行為的相關規定沖減當期增值稅的進項稅金，所以，在合同簽訂中要一定要避免出現違約金與銷售額、商品銷量等掛鉤的合同條款，合同的違約金應該是獨立的一個金額，與銷售額、產品數量等原因無關，這樣就無需繳納任何增值稅。

2、發票問題

房地產企業若是想獲得匯總的專用發票，則必須要求供貨方提供防偽稅控系統出具的《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》且加蓋供貨方的發票專用章和財務專用章。這也是合同中供貨方應履行的義務。

在合同簽訂中還要注明，假使采購方遺失增值稅專用發票的抵扣聯和發票聯，銷售方要向采購方提供增值稅專用發票記賬聯的復印件和銷售方所在稅務機關開具的 《丟失貨物運輸業增值稅專用發票已報稅證明單》或《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》。若是在遺失前已經認證相符的，根據上文所述的記賬聯復印件和稅務機關證明繼續作為增值稅進項稅金的抵扣憑證。

3、運費抵扣稅款問題

銷售方委托承運人將材料運輸到合同約定地點：1、銷售方墊付運費，承運人給采購方可以抵扣進項稅金的增值稅專用發票，合同必須寫明：“銷售方委托承運人的名稱，運費由采購費承擔，銷售方代收代付給承運人”否則，承運人給采購方開具發票的行為就是虛開發票；另外，采購方若想獲取供貨方開具的材料款和運費的17%增值稅專用發票，就必須在合同簽訂上說明：“銷售方承擔運費并將材料運輸到指定地點”，不能有“運費多少”、“貨款中包含運費”等字樣。

（二）以房抵款合同的簽訂技巧

以房抵款是指房地產將本企業的建筑工程承包給建筑商，待建筑商完成工程之后，房地產企業由于財務原因無法支付工程款項，就將其建成的房屋抵款給建筑商代替貨幣形式支付工程款項。

1、建筑商將以房抵款的房屋自用

以房抵款的房屋自用其實質就是建筑商向房地產企業購買商品的房款，此房款與房地產欠付建筑商的工程款二者可以等額抵銷（根據《中華人民共和國合同法》規定）。實際上二者還是存在差額的，所以在合同簽訂上應該注意：

（1）實際發生的工程款和抵款房屋的房款二者很難保持一致，出現的差額必須在合同中有所說明，且合同中要明確二者差額的處理方式。

（2）房地產企業和建筑商在簽訂以房抵款的合同中注明交付房屋的具體時間。

（3）在以房抵款的合同中，一定要注明房屋的單價和面積。其中，抵款房屋的單價要按照合同約定的工程款除以抵款房屋的面積來計算。

（4）關于增值稅發票的問題一定在合同中說明：房地產企業根據欠付建筑商的工程款向建筑商開具所售房屋（銷售不動產）的增值稅專用發票，建筑商向房地產開具提供勞務（建筑業）的增值稅專用發票，相關稅費各自承擔。

（5）在以房抵款的合同中一定更確定抵款的具體房屋（注明詳細樓號、單元、樓層號），避免日后發生糾紛，如若可以，合同最后盡量附圖紙一張。

2、建筑商將以房抵款的房屋出售或抵付

（1）建筑商不取得房屋所有權而出售他人的，是不能直接與房地產簽訂房屋買賣合同的，而是要房屋購買者與房地產簽訂合同，房款由房屋購買者支付給房地產由其轉附建筑商，抑或直接支付給建筑商。

（2）發生再抵扣的情況：發生再抵付的三方當事人的三方欠款都相等的情況。材料供應商直接從房地產企業購買抵款房屋，房款由材料供應商直接支付給房地產企業，房地產還款給建筑商，建筑商還款給材料供應商，由此可以最大額度減少稅負。

發生再抵付的三方當事人的三方欠款不相等的情況。三方當事人要再合同中注明：賣方是房地產企業，買方是材料供應商，付款人是建筑商。建筑商所付房款不僅用于償還材料供應商的材料款，還可以抵扣房地產所欠的工程款。

除此之外，建筑商同材料供應商還須簽訂協議——債務重組協議，雙方共同約定免除材料欠款和抵付房款的差額債務。

四、結束語

綜上所述，房地產業是一個特殊的行業，它有建設、宣傳、銷售等多個流程，耗時時間長。因此，在國家推行“營改增”政策時，就不得不考慮到這些流程中對于如何報稅所產生的問題，并得出相應的解決方法。當然，有些規范是要國家和政府來完善改革的，但是更重要的是房地產企業從自身問題出發，找到問題關鍵點，做到繳稅的各個流程環環相扣，最終達到房地產企業和政府雙贏的目的。

參考文獻：

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