我國房地產經紀波動與金融風險防范研究

張偉

摘要：自改革開放以來，我國經濟的快速發展促進了城市化發展的進程，房地產經濟正在以前所未有的速度飛速發展。房地產業已經成為改善居民生活條件、吸納人口再就業以及推動國民經濟發展的重要支柱產業。房地產業發展的重要因素是房地產經濟的發展，房地產經濟存在一定的不穩定因素，具有波動性，其波動性必然會造成金融體系的沖擊，從而產生金融風險。如果控制不當，可能還會釀成金融危機。因此，采取有效的措施規避房地產金融風險，對我國金融業的穩定發展以及國民經濟的健康發展具有舉足輕重的作用，同時也能夠有效地促進房地產的健康持續的發展，本文針對我國房地產經濟波動與金融風險防范研究的問題進行探討，具有重要的現實意義和理論價值。

關鍵詞：房地產；經濟波動；金融風險

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913x（2016）09-0096-02

在我國現階段，造成房地產金融風險的原因大多是由于房地產業發展的主要資金來源是依靠銀行等金融機構。因此，房地產發展的金融方式呈現出比較單一的形式。房地產在國民經濟發展過程中扮演著十分重要的角色，已經成為了一個不可或缺的支柱性產業。同時，房地產行業屬于資金密集型產業，又與金融體系保持著緊密的聯系。但是，房地產經濟在發展的過程中存在有一定的波動性因素，一旦出現波動的現象就必然會對金融體系產生影響，甚至導致出現嚴重的金融風險，更甚者會出現金融危機，所以，進行研究和探討房地產經濟波動與金融風險，具有十分重要的價值意義。

一、房地產經濟出現波動的原因

（一）經濟原因

房地產經濟呈現波動性狀態的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項是經濟因素。這里所說的經濟因素就是說房地產在發展和生存過程中所處的外部經濟大環境，通俗來講，經濟因素指的就是宏觀經濟環境以及其相關因素。比如，房地產業會受到宏觀經濟因素的影響以及房地產附屬產業的發展與其外部的經濟環境息息相關。經濟參數和經濟變量是反應宏觀經濟影響房地產波動的主要數據，其中，經濟參數和經濟變量的優勢之處在于物價水平、通貨膨脹率、經濟增長率、國內生產總值等在一定的時間段內都能夠通過經濟參數和變量進行表現。

在我國推行的是社會主義市場經濟體制，在市場經濟的發展過程中，政府的宏觀調控扮演著舉足輕重的作用。可以說，政府作為經濟發展的重要指揮棒，其制定的政策將會直接影響一個行業的發展方向，因此，整個房地產業一定要時刻關注國家的政策方針，政府為保證房地產市場的健康運作所采取的宏觀調控的措施。這些措施將會直接影響到整個房地產業的發展，以及政府對房地產市場做出的全方面調控都將會房地產經濟產生一定的影響，甚至可能使房地產經濟出現波動。

（二）城市發展原因

房地產業的發展為城市的建設奠定了良好的基礎，同時也推動了我國城市化發展的進程，一個城市的房地產業的發展水平往往能夠表現出這個城市的經濟發展水平，而城市的整體發展水平也會直接影響到城市整體的基礎設施建設，以及人們的居住狀況和生活情況，同時對城市交通運輸業的發展以及人口的流動性都有著直接關系。然而，這些方面如果直接作用于房地產行業中，將會給經濟的發展帶來一定的影響，從而使房地產經濟出現波動。

（三）房地產的供給和需求原因

房地產業的供需關系也是造成我國房地產經濟波動的一個內在的重要因素。供需關系隨著市場經濟的波動不斷與之產生相應的變化。房地產經濟的快速發展離不開消費者的支持，如果房地產業沒有消費者的支撐，那么發展水平也得不到提高。此外，房地產業的供給量和勞動力都密切相關，并且容易受到資金以及施工技術等方面的制約。這就充分表明房地產的供求關系存在一定的不確定性，并且供給波動一定會出現在需求波動之后，這些都是造成房地產經濟波動的原因之一。

（四）資金原因

一直以來，都認為房地產投資的波動是房地產經濟波動最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產行業中的投資，整個房地產行業擴張地就會很迅速，并且房地產業也會得到快速地發展，整個房地產業也將進入一個良好的發展時期。

（五）投資回報原因

在房地產業中，每當投資回報率較高的時候，大量的資金將會涌入到整個房地產行業中來，提高了經濟曲線，并且進入繁榮時期。這樣以來就持續地增加了房地產的供給量，這種方式，在一定程度上也對供求關系造成了一定的影響，從而出現經濟波動。由此可見，供需關系以及投資回報率的增加都會促使房地產業的快速發展。

（六）心理原因

現階段，心理因素也是房地產經濟波動的原因之一，主要表現在短時間內的造成的市場波動方面。就房地產價格而言，房地產投資人員以及房地產的購買者都會對這一時期內的房地產價格進行預測，從而引發一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機心理。這樣一來，參與者隨著時間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產業的波動。

二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）應對房地產業經濟波動的有效策略

1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境

首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。

2.提升對房地產價格變化的管控

在社會主義市場經濟的體制下，房地產價格的變動可以說是一個十分正常和普遍的現象，政府要根據實際存在的情況進行分析，并且對房地產價格進行適當的調控。調控并非完全意義上的管理，倘若房價是在正常的范圍內上下浮動，政府便不需要進行干預。原因在于，正常的價格變動可以充分發揮市場經濟的優勢，在一定程度上，提升市場經濟的競爭水平，同時，還能夠促使房地產企業的經濟實力進一步提升。

房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。

（二）房地產行業中金融風險的策略

1.完善宏觀監測的指標系統

依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構建健全的個人征信系統

導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率，因此，構建健全、完善的個人征信系統迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。

3.構建全方位的投資途徑

如今，通過銀行進行融資是房地產融資的主要手段，這種融資方式比較單一，致使將房地產金融的風險全部集中在了銀行當中。房地產融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產風險都集中在了銀行，因此，要根據具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構建完善的合理的融資系統，進而加快房地產業發展的進程。

綜上所述，房地產業隨著我國經濟社會的不斷發展也取得了日新月異的發展，但是在其快速發展的進程中，時常會出現房地產經濟波動和金融風險的現象，如果不能夠及時地進行控制，就可能會產生嚴重的后果。因此，要避免房地產經濟的波動和金融風險的發生，就必須深入研究探討分析其產生原因，并且采用富有針對性的手段對其進行控制，從而解決問題，最終能夠推動市場經濟的快速發展，并促進我國經濟的成功轉型。

[責任編輯：譚志遠]