不動產統一登記的難點及實施建議

摘 要：自《物權法》頒布以來，不動產統一登記經歷了擱淺和難產后，終于付諸實施。受長期多部門登記弊端的影響，不動產統一登記在實施的過程中，面臨著種種的挑戰和困難。為了有效地應對和解決這些問題，筆者認為應該立足現狀，采取有效措施來保證不動產統一登記的順利實施。

關鍵詞：不動產統一登記；現狀；有效措施

一、引言

當前，國土資源部成立了不動產管理登記局主管不動產登記，這也充分顯示了不動產統一登記這一工作的緊迫性、艱巨性和重要性。由于不動產的界定和登記類型的差異性，要想有效快速的推進不動產統一登記的實施，筆者認為我們首先應該把握好對不動產的界定，深入研究我國不動產登記的發展歷程，立足實際，健全不動產統一登記制度，嚴格不動產登記程序，完善不動產統一登記立法；同時應加強民眾對不動產統一登記制度的認識，增強對不動產統一登記制度的認同感，使其能夠認識并自覺的踐行對其擁有的不動產進行登記的義務。總的來講，既要完善“硬件設施”，同時又要提高“軟件性能”，“軟硬”兼施，積極有效地推動我國不動產統一登記的順利進行。

1.不動產

不動產是不動產登記的標示物。目前國際上對不動產主要有兩種觀點：一種觀點認為不動產是不能移動的物，或移動必然導致其形態損毀或者降低其經濟價值；另外一種觀點則認為不動產是以性質不可移動、用途不可移動、權利客體不可移動、法律規定不可移動的財產。兩種觀點的區別在于前者指的是特定物，后者則認為不動產不僅包括物，并且包括附著在物上的權利。就中國大陸而言，《不動產暫行條例》明確指出，不動產是指土地、海域及其房屋、林木等定著物等，但仍未給予明確的界定。所以筆者認為中國的不動產更接近于第一種觀點。

2.不動產登記

不動產登記是指經權利人申請，由國家專門的登記機構將不動產物權的設立、變更和消滅等事項依據法定程序記載于專設的登記簿（或者是登載于電子登記系統）的法律行為。根據不動產登記的定義可以很明顯看出不動產登記的具體內涵：（1）由權利人或者由利害關系人進行申請。（2）登記的對象是不動產。（3）登記的部門是由國家設立地專門的登記機構。長期以來，中國的不動產登記機關部門繁多，至2014年才在國土資源部掛牌成立不動產統一登記局，全面負責不動產統一登記工作。（4）登記的內容是物權的設立，轉移，變更和消滅等。（5）不動產登記以登記薄或登記系統為載體。不動產登記的信息必須記錄于登記薄或者錄入登記信息系統，并受到法律的保護。隨著不動產物權主體的變更，往期登記的信息要隨即更新。

二、不動產登記的現狀及其實施的阻力

1.不動產登記的現狀

中國現行的不動產登記采用的是“多部門登記”和“分級登記”相結合的管理體制，主要體現在不同類型的不動產物權由各自分管的部門負責登記，而這種分類管理的模式在某種程度上會驅使各部門首先從本部門的利益出發，造成不動產登記物權的重復甚至沖突。這就給不動產登記的結果造成了一系列的弊端。比如：權屬糾紛、重登或漏登等，這都將會損害權利人的利益。這些存在的弊端都會阻礙不動產統一登記的實施。

2.阻礙不動產統一登記實施的問題

（1）缺乏統一的法律依據。不動產統一登記局的成立為不動產統一登記提供了現實的物質可能性，但基于現狀，不動產登記并沒有統一的法律依據，登記機關的權力界限不明顯，導致權力交叉，極易造成登記錯誤；另外權屬的確定是不動產進行交易的前提，由于權力邊際劃分模糊、權屬不清晰，這樣既不利于當事人權益的保護，也不利于不動產的交易。

（2）現行的不動產體制導致的權力界限不明的現狀與社會主義市場經濟大環境下要求的權責明晰存在根本上的矛盾。不動產統一登記的統一性其根本要求在于不動產物權關系的統一，特別是對不動產客體的合理界定。由中國不動產登記的現狀來看，要想實現全面的不動產統一登記，勢必要經過多方面的改革，比如統一登記立法的制定、機構人員的整合等，這實際上是一個龐大的項目工程。此外，當前登記人員的知識結構也是實施不動產統一登記過程中需要克服的一個瓶頸，合理解決這一問題不是一步到位就可以做到的，這需要一個長期的過程。

（3）技術上不成熟。當前，土地登記管理系統和房屋登記管理系統的建設已較為完善；比較而言林權、海域等的登記系統建設和對其的信息化管理則有待于進一步的完善和改進。要想建立統一的不動產登記信息管理平臺，要從整合數據、整合業務流程以及整合信息系統等方面設計，技術不協調的現狀，也將曾為實行不動產統一登記所要面對的一個重要問題。

三、完善不動產登記制度的建議

2015年3月1日不動產登記制度得以正式實施。預計2018年前基本建立起其不動產統一登記體系。但是要達到建立起一個“四統一”信息平臺的目標，應該著手采取措施建立和完善不動產登記制度。筆者認為可以采取以下措施：

（1）建立健全法律法規。在憲法的大框架下，制定以物權公示原則為基礎的統一的不動產登記法，建立起一個有明確界定各不動產類型的范圍，明晰其產權的物權登記體系。這樣不僅可以有效地減少或者消除不動產登記中由于重復登記造成的登記錯誤，同時保護了權利人的合法權益。

（2）不動產統一登記的目標主要是建立統一的數據系統，保護權利人的合法權益，保障交易安全。所以對于不動產登記中如何減少或者消除不動產登記錯誤也應該有妥善的處理方法。具體采用什么樣的方法，筆者認為可以以管理學的理論為指導采取控制方式的措施，具體如下：一是前饋控制，即在不動產登記工作之前，對不動產登記所需的資料認真審核，對整個登記過程保持著嚴謹負責的態度，從不動產本身來看，明晰其權屬，從根本上消除不動產登記中可能出現的錯誤隱患。二是中期檢查，即在不動產登記的過程中，對登記出現的問題要時時檢查，一旦出現問題或者偏離不動產實際情況，快速采取有效措施，在實施過程中避免 錯誤的產生。三是反饋控制，即在登記錯誤產生后要采取補救措施來維護權利人的合法權益。比較世界其他國家較為可行的做法來看，很多國家設有專門的補償基金，筆者認為中國也可以采用類似措施，把不動產登記費用按比例提取注入到補償基金，作為由不動產登記錯誤造成的一般損失進行補償，對于損失較大的由登記責任人和補償基金兩部分按比例提取進行補償。

（3）在技術上建立統一的登記平臺，實行信息化管理。大量的登記數據信息分管于各個登記部門，這樣有必要盡早建立起一個集不動產統一登記的發證系統和不動產檔案資料查詢的管理系統于一體的不動產管理系統，加強不動產登記的信息化管理，實現信息的整合和共享。采用現代技術，比如GIS技術、互聯網技術等作為支撐，建立起一套完整的不動產數據庫系統，實現不動產管理的內外聯動，確保不動產登記的準確性。此外，提高人員的綜合素質，建立起一個完整的考試-培訓-考核體系。有學者建議專門開設不動產登記專業，學習不動產統一登記知識。筆者更注重理論和實踐相結合的方法，可定期對其進行全面系統的培訓，并對其工作效果進行評價考核，考核結果與其工作績效直接掛鉤。這樣不僅能提高人員素質，還可以促使登記人員保持謹慎、負責的工作態度。

四、總結

中國實行不動產統一登記制度是市場經濟發展的內在要求，也是城鎮化背景下發展的必然趨勢，同時也是與國際不動產登記制度的逐步契合。不動產統一登記雖然已付諸實踐，但仍處于試點階段，從開始實施到不動產統一登記體系的基本體系建立還要經過很長一段距離，也會面臨著各種各樣的問題，為了保證不動產統一登記的順利進行，一定要抓住現階段這個過渡時期的主要矛盾，采取有效措施，逐步實現不動產統一登記的目標，建立不動產統一登記體系，保護好權利人的合法權益，保證市場經濟條件下不動產的交易安全。

參考文獻：

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作者簡介：史艷梅（1987- ），女，漢族，山東省菏澤市人，在讀碩士，單位：黑龍江科技大學，研究方向：土地資源管理