小產權房的現狀分析及對策

摘要：小產權房是伴隨著我國工業化、城鎮化加快推進過程中出現的，目前已成為社會各界關注的焦點問題。近幾年，全國各大中型城市及其近郊，均出現了以舊城改造城中村改造、甚至新農村建設等名義違規開發建設、銷售的小產權房，其建設數量、區域分布市場需求等，都已相當龐大，具備了相當深刻的社會影響力。小產權房的形成、發展壯大、既有房地產市場體制機制不健全城鄉土地收益二元分配不合理、城鄉住房二元管理體制不完善等客觀原因，也有不同利益主體急欲利用小產權房進行套利、逐利、分利等主觀原因。小產權房合法性問題占地違規問題、房屋產權法律屬性問題以及農村宅基地規劃。由“買房落戶”衍生的戶籍制度等問題，都相當突出，成為政府不得不嚴肅面對、認真考量的難題。

關鍵詞：小產權房；現狀；城鄉改造

中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）09-0047-01

一、小產權房的發展現狀

所謂小產權房，是指不符合城鄉建設規劃、在集體土地之上建造并出售給非本集體成員的房屋。由于違反現行法律、所以小產權房從產生之日起就不合法，其所謂的“小產權”也并非“產權”只是民間約定俗成的一種說法，實質是不受法律保護的“產權”。雖然小產權房本身不合法，但是其不斷發展壯大的現實卻給社會帶來諸多問題，給立法、執法帶來諸多困惑，因此解決這一問題就成為當務之急。我們應在準確分析其產生根源的基礎上，提出既要維護各方利益和社會穩定，又能實現可持續發展的對策。

與大產權房相比，小產權房主要有以下特點：1、房屋銷售價格較為低廉，小產權房大多數建設在城市郊區，且開發銷售過程中沒有繳納土地出讓金和相關稅費，其開發成本僅為商品房開發成本的1/3左右。2、房屋產權不完整。小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備其法律性質，并不是真正意義上的商品房，其流通轉讓受到諸多限制。

（一）從來源及建設形式看。通過舊城改造、城中村改造、合村并鎮、新農村建設、村集體直接開發、合作開發各種形式的信托持有等多種途徑和形式，目前，以舊城改造甚至新農村建設名義違規在農村集體土地上進行小產權房開發建設的形式主要有三種：一是一些村（居）未經審批，擅自組建隊伍進行建設；二是部分村（居）與開發商合作，由村（居）出地，開發商出錢，雙方利益分成；三是個別村（居）直接把農村集體土地賣給開發商，非法轉讓集體土地使用權，開發建成后的小產權房。

（二）從購買對象看。從購買對象看主要有類群體購買小產權房：少數手里有土地、旅游等資源的政府官員、第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外地來京初期獲利的務工人員、普通工薪階層，其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務工人員占絕大多數，普通工薪階層幾乎很少。

二、小產權房的成因分析

（一）小產權房是農民集體利益與政府利益博弈的結果。從理論上講所有權是權利人對其財產享有占有、使用、收益和處分的權利，既然法律規定集體對其土地享有所有權就應該賦予其處分權和收益權，而太多的限制使集體對其土地幾乎喪失了處分權和收益權，只能通過農業生產經營或經過批準興辦鄉鎮企業用地而獲得收益，這就嚴重損害了集體土地所有權的完整，限制了集體土地的權利行使。對這一問題，農民集體現實的做法就是用建設、出售小產權房的行動來“維權”同時一些地方政府的違法審批也起到了推波助瀾的作用。

（二）小產權房問題是公眾的住房需求與高房價之間對抗的結果。近年來，我國城市化的速度日益加快城市人口呈迅速增加的態勢，解決住房問題就成了城市發展的重要任務。新城市居民需要有一套屬于自己的住房，老城市居民需要更換更大的住房，城市富人需要擁有更多房屋實現投資目的，因此近年來我國大中城市房地產業發展迅速。但是相對于不斷攀升的房價而言城市中低收入者收入的增加遠遠落后于房價的漲幅。房價的增長直接刺激了人們的購房欲望，因為如果現在不買以后會更買不起。當其經濟實力不能購買商品房時，小產權房便成了唯一的選擇。

（三）政府職能發揮不力客觀上導致了小產權房的發展壯大。小產權房從產生時起就不合法，但是能夠不斷發展壯大，其外因是政府監管查處不力。個別地方政府為了獲取一定的利益，違規審批小產權房的建設，甚至一些鄉鎮政府公開發放房產證這也在一定程度上助長了小產權房的發展。

（四）小產權房問題是公眾與政府心理對抗的結果。盡管有關部門不斷發布對小產權房的禁令和購房警示，但是公眾的購買熱情卻絲毫不減。購房者認為政府對小產權房的形成也是有責任的，因為政府沒有嚴格禁止小產權房的建造和出售，所以在強制拆除時也可以與政府進行討價還價，爭取最大限度地維護自己的“利益”。

三、小產權房問題的解決對策

（一）分別情況、區別對待、盡快解決現存小產權房問題。小產權房問題不僅是房地產市場中的問題，而且事關法律和政策的執行，所以這一問題已經到了必須解決的時候了。但是，由于全國各地小產權房的情況千差萬別，不可能用一刀切的辦法解決，我們必須根據具體、分門別類、區別對待、才能夠積極穩妥地處理這一社會問題。

（二）開征房產稅，抑制住宅投資，控制房價過快上漲。房價過高是導致小產權房暢銷的重要原因，而房價不斷攀升與炒房關系密切。由于炒房行為直接刺激了房價的上漲，而高房價又會使更多的人買不起住房，隨著房價的上漲，低收入者買房的希望更加渺茫。這無疑會加大貧富差距和兩極分化，影響社會的穩定。

所以，對多套住房進行限制是十分必要的，其最直接的辦法就是開征房產稅。

（三）加強政府對房地產市場管理和監督的力度。健全政府土地供給和土地投放的調控監督機制，確保城市合理的土地投放，壓縮城市房地產市場投機的空間。小產權房已經成為中國社會一個很有代表意義的詞匯，它反映了政府、開發商、農民、購房者之間的利益博弈。現階段正處于經濟轉型時期，對于“ 小產權房” 這種不能為現有法律體制容納的新事物，不應采取簡單取締的方法，而應及時修改有關的法律、法規，引導房地產市場健康發展，進而保證中國社會平穩轉型的成功。

四、結語

小產權房問題是在中國獨特的城市化背景下產生的，我們必須妥善地解決該問題。我國政府要在現有法律法規的范圍內，既要維護法律的權威，又要充分考慮有關政策規定，以遏制小產權房的發展勢頭，維護人民的利益，促進社會和諧穩定發展。

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作者簡介：申潔謹，山西財經大學公共管理學院，14級社會保障。