房地產企業現金流管理

張倩

摘要：房地產行業在我國經濟發展中起到至關重要的作用，房地產行業資金占用時間比較長，而且不論是項目建設還是后期維護，需要的資金量都比較大，所以時常會出現現金流方面的問題，對房地產企業的發展造成阻礙。從當前房地產企業現金流管理工作的開展情況入手，結合近年來的工作經驗，提出科學化的房地產企業現金流管理工作模式。

關鍵詞：房地產 企業發展 現金流 現金流管理

近年來國內房地產企業企業發展速度較快，受到宏觀調控等要素的影響，房地產行業發展受到影響。現金流在房地產財務管理中起到的作用是十分顯著的，所以要保證現金流管理質量，才能從根本上提升房地產企業的發展速度。下文將從當前存在的問題以及解決方案兩個角度出發，提出科學化的工作模式。

一、房地產企業現金流管理的現狀及存在的問題

（一）現金流管理戰略性缺失

許多房地產企業現金流管理工作意識都相對比較淡薄，導致現金流在企業日常經營管理中起不到重要作用，從整體上來看對現金流管理定位依然停留在日常分析的層面。首先，作為房地產企業來說，大部分企業現金流的管理工作模式都需要完善。因為在當前國家土地儲備制度的影響下，大部分房地產企業存貨與房地產企業內部現金流的比率都比較高，導致現金流周轉速度緩慢。這種工作模式下，部分企業甚至出現了現金流多年負增長的狀態。如果長時間處在這種狀態，對企業的影響是巨大的。除此之外，房地產企業的現金流和企業發展戰略如果沒有相互結合，也會影響企業戰略目標的正常實現，導致企業戰略目標基礎難以實現。在當前戰略管理時代背景的影響之下，相關工作人員迫切需要構建更加科學化的企業層次，提升企業管理體系的科學性。

（二）企業現金流管理工作質量低下

工作質量低下主要表現在企業內部現金流預算編制執行工作不到位上，因為房地產企業現金流預算編制的預算能力，直接體現企業財務工作能力，所以如果將工作精力集中到財務部門上，會導致其與部門難以參與到工作中。部分企業工作人員將預算當成財務控制的一種工作模式，對預算的熱情并不高，所以在預算指標資料提供方面也不實事求是。處理現金流預算問題時，部分企業雖然表面上對現金流的安排比較妥善，但是在執行的過程中卻經常出現脫離預算目標的情況。項目決策方面，也是經常先進行決策，之后再將決策的結果作為基礎，對預算進行調整，是一種逆向的思維方式，會影響企業預算目標以及企業制度實際運行狀況。除此之外，現金流運營管理工作也是存在誤區的，大部分企業都比較急功近利，而且房地產企業的市場競爭相對比較激烈，所以如果企業銷售政策不當、太關注銷售數據，都會影響到現金流回收。

（三）籌資投資平衡關系、體系不健全問題

如果企業過分關注項目購置而盲目的向銀行貸款，很有可能導致資金不能支撐企業日常運營資金的支出，所以如果資金來源受到阻礙，其后果是難以想象的。當前企業現金流風險管理工作體系也是不健全的，因為房地產行業日常經營以及日后主要建設目標都是房地產建筑，體系也不健全，房地產行業的主要建設目標是房產建筑，這些房產建筑需要賣給全國各地不同的消費對象，所以消費對象與其余行業相比較也較為特殊。房地產企業在進行房產建設的時候，需要投入大量項目啟動資金，項目建設消耗的資金量也比較大，施工周期從幾個月到幾年不等，屬于工程周期較長的一種施工形式。并且在日常經營過程中還會出現資金流動大小不一等問題，預期波動難以明確。所以房地產企業的現金流儲備要求要明顯的高于傳統商業企業，這些問題不僅無法避免，還會對房地產企業現金流帶來風險。從當前國內房地產行業發展情況來看，風險管理工作并沒有成為當前企業現金流管理工作的重點內容，所以不論相關風險管理部門從哪個角度去控制風險，都不能保證管理機制的正常運行，這也從側面體現出當前房地產企業管理機制不完善的特性。

（四）管理評價機制缺失

當前我國房地產行業現金流管理體系以及現金流評價體系都比較表面，所以作為現金流管理工作部門來說，都是將現金流數據當成基礎，對日常跨期指標進行對比分析。對各種不同的分析方法進行綜合對比，分析不同工作方法的特點發現，這種工作模式是不適宜的，而且在適宜性特點方面也有待完善。如果從分析指標的層面上來看，這種工作模式太過于單一，而且概括性比較強，缺乏動態指標比較內容，分析的結果也不夠準確。房地產企業在處理現金流管理問題的時候，評價結果分析的也不夠透徹，而且相應的原因和責任追究力度也比較弱。

二、對房地產企業優化現金流管理的建議

（一）提升現金流預算以及經營管理執行力度

現金流預算是當前企業現金流管理事前規劃的一種形式，可以通過現金流的形式來提升房地產企業現金流管理工作強度。通常情況下房地產企業都會通過各種方式來保證現金流預算科學性以及預算的合理性。因為預算編制工作部門不僅要讓財務人員參與到其中，還要讓相關管理部門工作人員、負責人參與到其中。對現金流預算指標進行詳細劃分，保證預算指標深入到部門內部，想要構建多元化的預算體系，就必須要全面綜合每個月、每個季度以及每個年度的預算情況，構建專業化預算管理工作體系。將項目額度以及項目的開展情況作為基本依據，分別擬定不同的預算標準。還要保證現金流預算執行工作質量，保證現金流預算可以真正的發揮自己應當起到的作用。房地產企業不可以出現本末倒置的現金流工作方式，利用動態化預算指標，并將動態化預算指標作為基礎來看待。嚴格關注現金流入量以及先進產出量二者之間的關系，減少大額的預算出入。在對現金流進行管理時，企業可以根據項目開展情況，全面提升未來現金流評估質量，保證所有現金流出都能獲取最大的經濟效益。

（二）完善現金流風險管理工作體系

可以通過完善組織保障金現金流管理體系的形式，提升現金流風險管理工作科學性。目前國內房地產行業的工作人員也可以在財務管理部門以外，單獨的構建專業化現金流管理組織，通過現金流管理組織的形式來管理企業的現金流風險。當前企業現金流風險管理工作體系也是不健全的，因為房地產行業日常經營以及日后主要建設目標都是房地產建筑，體系也不健全，房地產行業的主要建設目標是房產建筑，這些房產建筑需要賣給全國各地不同的消費對象，所以消費對象與其余行業相比較也較為特殊。現金流管理工作體系主體內容主要囊括現金流風險識別、現金流風險評估以及現金流風險預防等多方面的內容， 并構建對應的風險管理組織工作體系。房地產企業還要根據企業日常工作開展情況來配備專業工作人員，讓工作人員對不同風險管理工作環節執行情況進行關注，保證現金流風險預警工作可以正常開展，進而提升企業日常經營抗風險能力。

（三）全面進行有效的現金流管理效果評估

通過優化評價方法的形式，對現金流管理模式進行優化。作為房地產企業來說，不僅要對常規分析方法進行基礎性擴展，同時還要通過絕對式分析法對相關數據進行分析。關注動態比例分析方法實際應用效果，對各種可用方法進行綜合處理。強化管理效果評價后續環節內容，針對當前工作開展情況，繼承良好的工作經驗，并對相應的人員使用問責制來處理現金流管理，全面提升現金流預算以及經營管理執行力度以及完善現金流風險管理工作體系，利用這兩方面工作模式來提升現金流管理工作質量。

三、結束語

房地產企業所有企業的開展都離不開現金流的支持，所以現金流管理質量將直接影響新項目、新市場的開發。現金流同時也是當前房地產企業日常活動開展的基礎組成部分，因為現金流代表了房地產企業償債能力。上文從多個角度出發，闡述了當前工作存在的問題，并提出問題的優化方式。

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