房地產(chǎn)企業(yè)投融資分析

孫悅+朱凱寧

摘 要：由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)民收入的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)一片大好。然而，由于2008年的金融危機(jī)，以及最近一段時(shí)間以來(lái)我國(guó)實(shí)行的貨幣緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)的企業(yè)造成了一定的沖擊，特別就融資的方案而言，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生了較大的變動(dòng)。針對(duì)國(guó)內(nèi)的這一大環(huán)境，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)自身?xiàng)l件找到一條合理的融資路徑。而在對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資狀況、國(guó)家相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)、信貸市場(chǎng)的現(xiàn)狀等一系列能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的融資過(guò)程產(chǎn)生一定作用的這些條件進(jìn)行詳細(xì)研究過(guò)后，不難發(fā)現(xiàn)采用各種方案相融合的融資模式更能滿足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的具體需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投融資；方案

通過(guò)超過(guò)20年的急速成長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化與規(guī)范化。然而，在現(xiàn)今的背景條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與融資還存在一定的問(wèn)題。例如，進(jìn)入我國(guó)的資本市場(chǎng)需要較高的起點(diǎn)、國(guó)內(nèi)的貨幣緊縮政策以及信貸方案的不完善、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)不全面等一系列的問(wèn)題，除此之外國(guó)內(nèi)的金融狀況也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的作用。本論文以上述問(wèn)題為入手點(diǎn)，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資與融資進(jìn)行分析，并針對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投融資所存在的問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方案。

一、房地產(chǎn)投資融資現(xiàn)狀與問(wèn)題

房地產(chǎn)是一個(gè)需要投入較多資金的行業(yè)，由于這一特質(zhì)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司需要相關(guān)金融市場(chǎng)的支持。另外，投資與融資都能夠?qū)@一行業(yè)產(chǎn)生較大的作用。就國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)狀況而言，房地產(chǎn)對(duì)資本的用途和需求之間矛盾極為明顯，通常有以下幾種表現(xiàn)形式：其一，投資房地產(chǎn)需要有極大的資金儲(chǔ)備，但是，大多數(shù)的投資人員所能夠使用的流動(dòng)資金都不可能確保這一巨大數(shù)目資金投入項(xiàng)目的持續(xù)性運(yùn)營(yíng)；其二，房地產(chǎn)的投資渠道較為分散，可以分為個(gè)人投資、銀行借貸、委托借貸等等，然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目在花費(fèi)這些資金的時(shí)候大都非常集中，因此不能與投資渠道完成較好的對(duì)應(yīng)，容易將矛盾深化；其三，房地產(chǎn)的資本不能進(jìn)行適時(shí)變動(dòng)，同時(shí)投資具有長(zhǎng)期性，變現(xiàn)較為困難，只要向項(xiàng)目投入了一定數(shù)目的資金，那么基本不可能在較短時(shí)間內(nèi)完成變現(xiàn)。在房地產(chǎn)的投資融資這些沖突不僅僅容易造成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估產(chǎn)生一定的偏差，難以完成融資目標(biāo)，還可能由于對(duì)金融市場(chǎng)的過(guò)度需求減小銀行貸款的收回幾率。

二、房地產(chǎn)投資融資的全新方案

借助現(xiàn)有歷史相關(guān)數(shù)據(jù)的整合結(jié)果和與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的法規(guī)進(jìn)行比較得出：近期以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)自行籌集的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需要的投資標(biāo)準(zhǔn)。因此，必須找到合理的投融資方案、全新的投融資模式，來(lái)保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式證券化的發(fā)展，通過(guò)信托這一方式完成房地產(chǎn)行業(yè)的融資目標(biāo)。第一步，將其融資過(guò)程證券化，借助發(fā)行基金權(quán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，把大多資金較小的投資人群聚集在一起，進(jìn)而通過(guò)購(gòu)入房產(chǎn)以及把相關(guān)項(xiàng)目依據(jù)自身價(jià)值劃分為眾多個(gè)小部分，將其賣給上述投資人群，通過(guò)把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行劃分開(kāi)來(lái)，完成房地產(chǎn)投資證券化的進(jìn)程，進(jìn)一步將投資人群和房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)烧唛g的物權(quán)轉(zhuǎn)變成為具有債權(quán)特性的可以進(jìn)行直接變現(xiàn)的證券模式。上述方案的優(yōu)點(diǎn)在于能夠使房地產(chǎn)企業(yè)具有充足的，不用短期進(jìn)行償還的流動(dòng)資金，確保有充足的資金完成項(xiàng)目的建設(shè)工作，給相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)行提供足夠的資金保障，能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)的存活幾率。

（二）通過(guò)分散出售股權(quán)的形式完成項(xiàng)目集資。在項(xiàng)目已經(jīng)確定的情況下，通過(guò)私募資金來(lái)給相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)提供相應(yīng)的資金保障，這一集資模式有著極大的益處。一方面，通過(guò)集資的形式，能夠集結(jié)大量的資金，確保項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程不需要為資金來(lái)源而擔(dān)心；另一方面，在分散股權(quán)的同時(shí)，也就分散責(zé)任，將與之相關(guān)的人群進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，進(jìn)一步加大在項(xiàng)目運(yùn)行中出現(xiàn)問(wèn)題的處理效率。除此之外，還可以聘請(qǐng)專業(yè)人才對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理，通過(guò)這一行業(yè)相關(guān)的優(yōu)秀人才確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的穩(wěn)定性、安全性。這一方式除了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目提供充足的資金之外，還能夠給以專業(yè)的人才支撐，將資金與相應(yīng)的專業(yè)人才進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，也就是說(shuō)加強(qiáng)資本和勞力之間的聯(lián)系，進(jìn)一步給相關(guān)公司的運(yùn)行提供一定的推動(dòng)力。

（三）就財(cái)務(wù)方面制定相關(guān)的計(jì)劃，從資本角度對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析。需要針對(duì)現(xiàn)今的市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況作出預(yù)測(cè)與評(píng)估；正確認(rèn)知公司在市場(chǎng)中所處的位置；計(jì)算、評(píng)估在項(xiàng)目投產(chǎn)之后公司能夠獲得的利潤(rùn)數(shù)額；對(duì)相關(guān)設(shè)施、人力、物力等條件狀態(tài)進(jìn)行合理分析；對(duì)公司運(yùn)行需要交納的稅收以及項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的其他花費(fèi)進(jìn)行預(yù)測(cè)估計(jì)。借助公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的盈利與虧損幾率做出相應(yīng)評(píng)估報(bào)告，該評(píng)估報(bào)告應(yīng)該針對(duì)每月的情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，進(jìn)而對(duì)每一季度公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。另外，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的歷史積累，相關(guān)的政策也已經(jīng)較為明晰，因此，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表得出近期的財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)基本沒(méi)有太大的問(wèn)題。

（四）進(jìn)一步開(kāi)拓房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品市場(chǎng)。現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)的金融產(chǎn)品逐漸增多，這一具體情況為房地產(chǎn)投資融資方式給以了一定的參照，為了促進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展給以了思路指導(dǎo)。因此，可以在金融產(chǎn)品上下一定功夫，根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)情況與變化趨勢(shì)，以靈活多變的方式解決好房地產(chǎn)的投融資問(wèn)題。另外，該行業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)今的金融市場(chǎng)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，確保開(kāi)發(fā)的金融來(lái)產(chǎn)品能夠滿足市場(chǎng)的要求。另外，還需要對(duì)新型的金融類產(chǎn)品做出合理判斷，盡可能規(guī)避掉投資的風(fēng)險(xiǎn)。新型的金融產(chǎn)品不光是能夠完善國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)，解決現(xiàn)今市場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)的問(wèn)題，還可以為房地產(chǎn)行業(yè)降低一定的風(fēng)險(xiǎn)，減小公司在投資融資上所耗費(fèi)的資金，進(jìn)一步促進(jìn)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)的完善與發(fā)展。房地產(chǎn)及其相關(guān)公司在對(duì)相關(guān)新型金融產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，必須針對(duì)當(dāng)下金融市場(chǎng)的具體狀況，作出合理的評(píng)估預(yù)算，確保方向的無(wú)誤性。另外，還要盡可能的避免金融監(jiān)管，在我國(guó)法制社會(huì)的大背景下，開(kāi)發(fā)出全新高效的金融產(chǎn)品。

（五）采用多種融資方式，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道。需要借助各類金融工具，針對(duì)當(dāng)下時(shí)間情況選擇使用，完成合理的管控與資金的操控。房地產(chǎn)行業(yè)必須在充足的資金條件下才能得到良好的發(fā)展，資金是房地產(chǎn)金融能夠生存下去的基礎(chǔ)。所以，需要針對(duì)資金支出的相關(guān)特點(diǎn)，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)這兩種集資模式獲得更多的資金投入，進(jìn)一步保障相關(guān)項(xiàng)目能夠穩(wěn)定的運(yùn)行。針對(duì)現(xiàn)今國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的具體現(xiàn)狀，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)需要依據(jù)公司的特征，靈活運(yùn)用融資的方案，借助各類金融工具，保障房地產(chǎn)公司的正常運(yùn)行。這一方式不僅僅能夠拓寬集資途徑，還可以降低對(duì)銀行的依賴程度，提高資金的流動(dòng)能力。除此之外，還能夠降低公司在金融產(chǎn)品上遭遇風(fēng)險(xiǎn)的幾率，增加企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（六）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高自身實(shí)力。目前，國(guó)內(nèi)的大多房地產(chǎn)公司規(guī)模都不大，另外數(shù)量較多，就未來(lái)的存活狀態(tài)而言，國(guó)內(nèi)的相關(guān)行業(yè)必定會(huì)逐漸集中，逐漸構(gòu)建成為規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)、資金充足、資源豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)。于此同時(shí)，項(xiàng)目也定然會(huì)完成規(guī)范化，規(guī)模化的轉(zhuǎn)變，因此，許多在建設(shè)、資金、規(guī)模方面不達(dá)標(biāo)的小型公司都將被淘汰出局。另外，由于國(guó)內(nèi)的全球化進(jìn)程正在不斷加快，現(xiàn)今市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)變得越來(lái)越激烈，建立起能夠承擔(dān)經(jīng)濟(jì)重?fù)?dān)的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)刻不容緩。在完成上述大型公司的構(gòu)建時(shí)，可以通過(guò)兼并收購(gòu)一些小型的、有潛力的公司壯大企業(yè)的隊(duì)伍，還可以通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目、土地等方式實(shí)現(xiàn)該大型公司內(nèi)部資源的合理整合。進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，為公司適應(yīng)現(xiàn)今不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民來(lái)說(shuō)關(guān)乎生計(jì)，它是衣、食、住、行這四大生活要素中必不可少的一環(huán)，在如今的市場(chǎng)環(huán)境之下，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)需要進(jìn)行合理投資與融資，以確保其能夠生存、發(fā)展。由于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較大的危機(jī)。因此，必須在投融資上尋求一定的資金來(lái)源，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況與金融行業(yè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)與發(fā)展。

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