淺析房地產經濟波動

程代娣　魯婷婷

【摘要】房地產經濟在我國國民經濟發展中占有很重要的地位，是基礎性和先導性產業。人們住在房子里面，學生也在教室里面學習，國民的一切活動都離不開房地產。房地產的作用越來越大，房地產業也逐漸推動我國經濟發展。因此，引發了人們對房地產經濟波動的影響因素及相關對策的研究，文章從四個影響因素進行分析，并且提出了相關的對策。

【關鍵詞】房地產經濟 經濟波動 影響因素 相關對策

一、前言

房地產經濟活動由房地產生產、房地產流通和房地產消費等多個環節組成，其中，房地產生產是房地產的直接生產過程，房地產流通是房地產再生產及其實現過程，房地產消費是房地產生產目的的實現及部分直接生產過程在消費環節的延續。房地產生產、流通和消費的循環需要有相應的經濟運行機制和經濟體制條件。一般來說，我國房地產經濟具有商品性、社會性、公有性三個方面的特征。說它具有商品性的特征是由于房地產可以自由買賣，說它具有社會性是由于房地產在我們的生活中必不可少，說它具有公有性是由于土地從根本上說是屬于國家的或者集體的。正是由于房地產有這些特征，所以會有一些因素影響房地產經濟的波動，只有從根本上解決這些問題，才能讓房地產更好更快的發展，造福國民，讓國民過上幸福穩定的日子。

二、影響因素

影響我國房地產經濟的因素有很多，接下來主要從四個影響因素進行分析：

（一）物價水平

物價水平是指整個經濟的物價，而不是某物品或某類物品的價格，是用來衡量所在目標市場潛在的消費能力，分析其經濟狀況的一個非常重要指標。物價穩定是指經濟穩定、財政穩定、貨幣穩定，物價穩定標志著社會總體需求量的基本平衡，它一般以居民消費價格指數呈現出來。在現實生活中，如果物價水平提高，房地產價格水平也會提高；相反，如果物價水平降低，房地產價格水平也會降低；如果物價水平穩定，房地產價格也會穩定。同樣，如果房地產價格變化，物價水平也會隨之變化，兩者是相互影響的。物價水平跟國民的生活質量息息相關，又再一次證明了房地產經濟的重要性。

（二）土地政策

一級市場和二級市場影響房地產經濟的發展。其中，一級市場就是地場市場，需求方為房地產開發商，國家土地部門作為供給方，土地就成為市場交易中的商品；二級市場是購房者作為需求方，房地產開發商為供給方。在進行市場交易中，土地的使用權以及房屋所有權就成為交易的商品，這時，房地產就充分發揮了它的商品性這一特性。

房地產市場受國家土地政策的影響深遠，其影響結果如下：第一體現在土地供應的結構上。一個國家房地產市場是否健康發展，表現在普通居民能夠買得起住宅。但目前房價的飛漲，令普通居民無法購買。居高的房價，市場無法調節，只能由國家宏觀調控政策來主導。因此，為了控制房價，國家出臺了一系列的土地政策，實現了嚴格的土地制度。第二體現在土地價格上。以前，不少企業靠著銀行等金融行業的支持，可以低價圈地，土地的成本很低。但是新的土地政策出臺后，土地供給量明顯減少，根據供求關系，房地產價格非理性上漲。第三體現在對消費者的影響上。政府出臺的嚴格土地供應政策，影響著消費者的購買心理。因為嚴格土地供應政策，消費者擔心未來房產的減少，作為普通居民，買房子只是為了住宿，他們比較關心投資資本的最小化，比較著急購買房子，造成了房地產市場出現供不應求的情況。

（三）社會發展

隨著改革開放的不斷深入，居民生活水平、收入水平等的不斷改善，住房消費的要求將會給房地產業帶來重大的變革。人們可能對房屋的功能、小區的環境、周圍的娛樂設施等產生一定的要求。除此之外，在通常情況下，如果社會格局比較穩定，居民的投資心理也較為高漲，此時的房地產經濟會保持在一個平穩的狀態。如果社會動蕩不安，房地產經濟的發展也會受到影響，并且，波動性可能更強。另外，城市化進程也是影響房地產的一個重要因素，此時人們的生活和生產活動將會從鄉村向城市延伸，這將直接擴大對房地產的需求，根據供求關系的影響，房地產經濟也將得到相應的發展。

（四）隨機因素

戰爭、政治風波、地震、社會突發事件等都會對房地產經濟波動造成不同程度的影響，例如唐山大地震就會影響當地的房地產經濟，天津濱海新區爆炸事故，也對當地的房地產經濟造成了很大的影響，有的是帶來了積極的影響，有的是帶來了消極的影響，不管帶來了何種影響，我們都希望這樣的事情都盡量少發生，平安是福，只要活著就有希望改變，房地產經濟總會趨于一種穩定的態勢。

三、相關對策

（一）供求關系方面

我國的國土資源在世界上位居前列，同樣，人口在世界上也是排在前幾的。大家都知道我國有56個民族，風格各異，不同的民族有不同的住房需求，所以政府在制定房地產開發政策的時候，要充分考慮到不同民族的住房需求，建立完善不同層次不同類別的住房保障機制，維護我國住房結構的穩定和諧。供求不平衡在房地產市場中是經常出現的，供求平衡只有在少數時間才是存在的，因為宏觀調控只能盡量減少房地產經濟的波動程度。如果房地產市場上供求矛盾太突出了，只憑宏觀調控已無法自動調節，這就會引發房地產危機，雖然可以強制性的達到供求平衡，但是會打擊房地產經濟，并且在很長的時間內都無法恢復，這個虧損是巨大的。為了避免這種情況的發生，有必要對癥下藥，對不同性質的供求矛盾采取不同的措施，區別對待，爭取解決問題。

（二）相關稅費方面

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。就我國目前的狀況而言，房產稅收政策是向房地產開發商實行一次性征稅，再由開發商向消費者征稅，并且房地產開發過程中涉及眾多稅費，這些都會導致房地產價格的上漲，從而影響居民的買房行為。因此，應該根據市場的實際情況來制定相關的稅費政策，根據市場的變化有針對性的進行調整和完善，保證房地產能得到正常的流通運轉。此外，國家還應該強化對房地產信貸的掌控，避免能力不足的房地產企業過度開發，為期健康發展提供應有的保障。

（三）政府政策方面

政府應該采取措施減少房地產經濟的波動，可以從以下幾個方面入手。一是限制居民購房：現在出現這樣一種情況，有的人買很多套房子用來投資，而有的人卻為僅有一套住房的首付擔憂，當然不可排除貧富差距的因素，多套房購買者應該也有一定的原因，他們以高價買走住房，這樣普通的人就無法購買，再以更高的價格賣出去，房地產經濟自然就產生了波動。國家應該出臺相關的政策，限制購房，穩定房地產經濟。二是要防范住房貸款引發的金融風險：現在普通居民購買住房一般采用銀行貸款的方式，如果利率或者銀行相關政策發生調整將會給房地產經濟帶來巨大的波動，房地產經濟波動又會影響物價水平，物價水平的波動會引發金融風險，引起社會格局動蕩不安。因此，國家應該積極采取相關政策，防范住房貸款危機導致的金融風險，讓金融市場和房地產市場共同進步。三是要建設一些政策性用房，解決人們住房難的問題。對于一些農民工在大城市打工，根本沒有那么多錢去買住房，這時如果有一些廉租房供他們住，也會減輕他們的生活壓力。四是采用先進的科技創新技術來解決資源過少這一問題。科學技術是第一生產力，特別如今是21世紀，是知識、科技創新、經濟的時代，如果能發明一種新能源或者新技術，可以改善人們的居住環境，并且不用占用那么多土地，這樣就可以用多余的土地來搞綠化，這樣我們的地球會越來越健康，我們的生活環境也會越來越好。

（四）房地產管理制度方面

房地產的售后服務制度到現在還不是太完善，一些房地產商缺乏誠信，缺乏對售后服務的管理，一些住戶出現漏水的情況無法及時的得到解決，給他們的生活帶來了困擾。還有一些房地產經紀商不夠正規，應該對其進行認真的檢查、考核、監督、評價、獎懲等，房地產是一個很重要的商品，跟人們的生活息息相關。還有一個是規范房地產商的宣傳行為，現在有一些房地產商違反實際的宣傳，使人心動蕩，一些居民不懂這些，以為房價要漲紛紛去搶房子，這也造成了房地產經濟的波動。

四、結束語

在我國國民經濟發展進程中，房地產經濟日益占據著重要的地位，是一種不可或缺的組成部分。因此，對房地產經濟波動的影響因素進行研究并提出相關的解決措施是很有必要的。只有掌握了房地產經濟波動的規律，對之正確理解，才能讓政府采取相關的措施，讓個人了解這方面的知識，避免被人誤導。雖然我國現在的房地產經濟存在著某些問題，但我們相信，只要勇敢的面對這些問題，房地產經濟就可以造福于我們廣大的國民。

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