淺析土地招拍掛制度對房地產市場的影響

蘇衛杰

【摘要】隨著我國市場經濟不斷發展，經濟制度也在日益完善，我國土地市場改革進度不斷加快，目前我國在國有土地特別是商業性或經營性的土地供應也不斷進入到了以經濟市場的價格為中心的土地資源配置市場化階段，全國各地區都在建立土地招拍掛的市場交易制度。本文結合筆者的多年從業經驗，以我國當下土地招拍掛制度作為出發點，分析招拍掛這個制度環境下增量土地市場的集中度，總結招拍掛制度對于房地產市場結構影響的各個因素和影響程度。

【關鍵詞】招拍掛制度 城市房地產 市場結構 影響因素

改革開放已經幾十年了，我國的土地制度不再是傳統的土地公有制，也加入了很多市場經濟元素。過去沒有推行土地招拍掛制度時，我國的經營性質的土地一般都是協議供應，即“市、縣人民政府土地行政主管部門代表土地所有者與土地使用者采用共同協商的方式出讓國有土地使用權”，但現階段，我國經營性用地已經徹底摒棄了這一政策。

一、我國當下的土地招拍掛制度介紹

（一）土地招標出讓方式介紹

政府的土地管理部分召開招標會，向社會發布招標公示，邀請社會各界的法人、組織。共鳴參與，通過招標的將土地進行拍賣出讓，根據投標的結果來選定土地的使用權。我國主要采用邀請招標和公開招標。公開招標需要注意，其投標單位必須大于三。

（二）土地拍賣出讓方式

一般來說，商業區和人流量大的地區的土地使用土地拍賣方式。由政府的土地部門召開拍賣會，定時定點進行拍賣，通過競拍方式決定土地使用權。當然這種方式也對于競買人數有要求，競買人數必須大于三人，否則拍賣結果無效。土地拍賣與商品拍賣流程和原理相似，都是價高則得。

（三）土地掛牌出讓方式

土地掛牌這種出讓方式的發源地是江蘇、廣東這些經濟發達地區，這些地區的土地市場比較完善，這一出讓方式經過不斷完善后，也逐漸在全國范圍內進行了推行。這種出讓方式是政府土地行政有關部門發布掛牌公告，并在特定的交易地點將土地的掛牌公示出來，讓競買者不斷競爭出價，掛牌的價格也就會不斷更新，一直在掛牌結束的時候確定土地使用權歸屬，這種方式一般只對預投資大競爭性差的工業土地。

招拍掛出讓方式與協議供地的政策比較，土地招拍掛制度更公開透明，其競爭也更激烈，但是競爭激烈的好處也比較明顯，那就是土地使用權的成交價與當下市場的真實價格非常接近，但這是導致土地價格不斷上升的重要因素，而土地招拍掛只是更加真實的把市場價格呈現出來。

二、對房地產市場的影響

（一）影響房地產市場價格的因素

土地價格和房屋制造成本是開發商很注重的兩大因素，這和房地產行業的發展和其市場價格都有緊密關系，和房屋出售價格息息相關，想要了解房地產市場就需要從土地價格、市場環境、房屋造價、政策制度幾個方面入手。

1.影響房價的因素。一棟房產開發建造之前，開發商考慮最多的就能獲取多大的利益，建設成本和利益的關系非常大，成本投入越多，出售的價格也就水漲船高。城市發展健全，城市人口的密度增加，這也導致我國的土地資源雖然多，但是城市的土地資源卻越來越緊缺，一些人流密集的經營性土地資源更加走俏，土地的成本也不斷提高，在不同的發展階段，土地成本在房產總成本當中的比例也不一樣，但是地價對于房地產的影響非常的大。

2.消費者的收入水平。購房者的經濟能力也會直接影響到市場房價，高收入人群能承擔價格比較高昂的房子，而我國的現狀是大城市的收入水平比小城市高，而這個差距不得不承認還是很大的，這也造成一些如北上廣地區的房價很高。這些地區的人口多，土地分配的資源就相對緊缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影響了房價。

3.國家土地相關的宏觀調控。我國推行土地使用權和產權分離，并且區位和數量都是由政府進行直接的宏觀調控的，區位和供地數量都直接影響到房地產的價格和開發規模。

4.金融杠桿。金融杠桿和房地產行業有緊密的關系，這是因為房地產是需要大資金投入，這往往需要依靠金融行業的扶持，比如政府可以通過信用貸款的數額、貸款方式和貸款政策調整對房地產價格調控。

（二）影響地價的因素

1.供給方對地價的影響。土地國有，政府供應土地也代表土地所有權，也是土地管理者，這就導致土地價格并不是市場價格直接主導的，有很多非市場因素。

2.供給土地數量對地價的影響。政府直接控制土地供應的數量，這是需要根據城市的經濟發展來規劃土地，供給土地的數量多少就會直接影響土地的價格，物以稀為貴，如果供給數量不足，那么價格就會直接上漲。

3.土地成本對地價的影響。土地開發，不僅是開發閑置土地，也會對老城區的舊房子進行拆遷，為了提高成本，政府提高地價，這也導致土地成本會有所上升。

三、土地招拍掛制度對土地市場影響的經濟學分析

（一）土地招拍掛制度對市場結果的影響

土地招拍掛制度，購買土地使用權的購買者出價接近市場價格，這也是一個平衡交易，而協議供地的價格低于市場價格，這就造成供少于求，就導致土地短缺。市場經濟，競爭激烈，價格不平衡，市場就不能正常發展。而招拍掛制度更公開透明，交易價格更接近真實價格。

（二）土地招拍掛制度對經濟福利的影響

協議供地政策存在無效價格，這就導致一些本可以交易的行為終止，也導致購買者和供應這都損失部分交易費用，這就是無謂損失。掛拍招制度就不會出現這種情況。但是，另一方面協議供地政策條件下雖然總剩余有損失，但是消費者剩余卻是增加的，這就說明土地需求者的收益也會不斷增加，所以相對于招拍掛制度他們更愿意選擇協議供地政策。房地產開發商在協議供地政策中得到了更多的好處，但其代價卻是整個社會經濟福利的損失。

四、結論

本文對土地招拍掛制度進行分析，并對影響城市房地產的各項因素進行解讀，顯而易見，從招拍掛這個制度實施之后，我國的城市地產市場壟斷程度卻不斷在加強，招拍掛制度儼然已經成為當下城市房地產市場中的“政策性壁壘”。那么，為了使招拍掛制度真正發揮其優勢，必須有良好的政治、法律環境和人文基礎，這樣才能適應中國房地產市場不斷發展的需求。

參考文獻

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