邊遠縣區房地產去庫存實踐與思考

李保興　崔昊　段仕鵬　付清怡

【摘要】為貫徹落實中央和省、市“去庫存”決策部署，施甸縣委、縣政府高度重視，探索實踐購房激勵措施、以棚改助力房產去庫存、鼓勵支持農民工和農戶進城購房，努力化解房地產庫存，促進房地產業持續健康發展。

【關鍵詞】邊遠縣區 房地產 去庫存 路徑

施甸縣位于云南省西部邊陲，總面積2009平方公里。總人口34.44萬人。轄5個鎮、8個鄉（其中含2個民族鄉）。全縣經濟以農業為主，總耕地面積30萬畝，人均占有耕地0.98畝。2015年施甸縣GDP為50.17億元，其中，一、二、三產業分別為15.12億元、14.29億元、20.16億元。財政收入6.02億元。施甸縣城鎮建成區面積為17.5平方公里，縣城7.5平方公里，城鎮化率33%。據統計數據顯示，截至2015年底，施甸縣待售商品住房1，899套，面積21.96平方米。2016年4月末，出售商品房315套，面積5.59萬平方米，銷售量達78套/月，是上年同期的4.86倍，銷售額達2.49億元，去庫存效果明顯。

一、房地產市場主要特點

（一）住房供應體系日趨完善

隨著住房制度改革的不斷深化，施甸縣住房建設形成了以商品房為主，保障性住房、農村危房改造和抗震安居工程為輔的“三位一體”住房供應體系，建成商品房1，498套、保障性住房3，404套、農村危房改造和抗震安居工程18，350套，基本解決了不同層次家庭的住房問題，居住條件得到了很大的改善。

（二）房地產投資持續高速增長

目前，施甸縣共有房地產商12個，其中，縣城10個，仁和鎮2個，完成房地產開發投資18.34億元，同比增長131.80%。2015年末，施甸縣房屋施工面積56.48萬平方米，2016年竣工1，498套，面積21.96萬平方米，待售面積21.27萬平方米（含新增和已售部分）。

（三）住房剛性需求呈增加趨勢

實施《施甸縣城市總體規劃（2010～2030）》，城市建設全面擴容提質，以就業為導向聚集人口，大量搬遷農民、進城務工人員、外來就職人員增加，就業、入學、結婚等住房的剛性需求激增，也促使施甸縣房地產業快速發展。目前，城鎮常住人口有7.48萬人，縣城人口突破5萬人，新增城鎮就業1.1萬人。

（四）房地產去庫存呈現短期效應

扶貧搬遷實施帶來的政策紅利，舊城棚戶區改造帶來的“購房潮”，在一定程度上緩解房地產庫存壓力，呈現立竿見影的效果。

二、去庫存路徑的探索和實踐

施甸縣采取實施財政補貼、改善金融服務、降低購房成本、落實子女教育同城待遇等措施，出臺了鼓勵農村轉移人口住房消費政策，促進農民進城購房。“讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福，成為農民在城里安家的源動力！”。

（一）多措并舉，出臺購房激勵措施

一是用活公積金政策。2015年以來，住房公積金中心4次出臺購房刺激政策，擴大住房公積金使用范圍，兩次降低住房公積金個人住房貸款首付比例，首套房申請住房公積金貸款最低首付款比例降為20%。截至2016年4月末，施甸縣各金融機構個人住房按揭貸款3，559.80萬元，同比增長38.32%，消化商品房60套。發放住房公積金貸款4，146萬元，同比增長191.89%，支持87戶居民購買房屋。二是落實稅費減免政策。2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房或改善性住房，根據面積減征相應的契稅稅率。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。三是搭建政企交流平臺，明確政策導向。縣委政府召集全縣12家房地產公司召開專項會議，認真聽取地產企業的訴求，要求地產企業承擔社會責任，關愛弱勢群體，不哄抬房產價格，支持扶貧攻堅事業。

（二）棚改助力，加速房產去庫存進度

積極落實中央棚戶區改造政策，獲得國開行2億元貸款支持。加大貨幣化安置力度，實行以購代建，盤活存量商品房。收儲中小套存商品房作為保障性住房，破解臨時過渡周轉難題，助力棚戶區改造，滿足棚戶區改造多元化安置需求。施甸縣棚改項目涉及3個改造點，拆遷總戶數568戶（其中：貨幣安置379戶，實物安置189戶）。目前，完成拆遷153戶，拆除面積18，482.13平方米，其中，貨幣安置完成91戶，兌付貨幣補償資金6，583.78萬元。棚改戶在城區購買普通商品住房62套，購房轉化率達40.52%，占城區2016年度商品住房總銷售面積的15.81%左右。

（三）易地搬遷，積極落實去庫存措施

一是開設通道，提高效率。成立縣易地扶貧搬遷領導小組，下設指揮部和辦公室，開通易地搬遷綠色通道，優化審批流程，加快審批效率，為搬遷戶提供政策解釋、信貸咨詢等服務。二是實施移民搬遷優惠政策。探索建立完善農民宅基地抵押登記制度，研究制定農民宅基地上的房屋在一定范圍內交易等政策，吸引農民進城購房。在城鎮購買商品住房或者二手房的，保留進城落戶農民“三個不變”，即在其原戶籍地土地承包經營權不變，宅基地使用權不變，原有集體財產權益不變。分類制定補助政策標準，對到搬至縣城建檔立卡戶補助10萬元/戶，非建檔立卡戶補助8萬元/戶。有貸款意愿的搬遷農戶可向項目公司申請6萬元、3年內農戶承擔年利率2%的住房轉貸資金。三是制定《關于將符合條件的商品房作為拆遷安置房的指導性意見》（施辦發〔2015〕32號），并與保山市宏晟房地產開發有限公司簽訂了《施甸縣縣城拆遷改造安置房回購合作協議》，經協商，將其開發建設的“富甸銘城”142幢連體別墅（建筑面積36，849.66m2）和7套套間房（建筑面積835.45m2），用于縣城建設拆遷安置戶的安置。人均住宅面積不足40㎡的安置戶，可以按照連體別墅3，000元/m2、套間房2，500元/m2的價格購買安置房。四是拓寬搬遷戶融資渠道，降低融資成本。為緩解搬遷戶繳付安置房自籌資金壓力，施甸各金融機構陸續推出“住房建設轉貸資金”、“危改貸”、“扶貧貼息貸”和“安家貸”四類特色金融產品，截至2016年4月末累計發放3，843.20萬元，部分產品由政府貼息，既提高了搬遷戶貸款的可獲得性，也降低了搬遷戶的融資成本。五是實施旅游地產捆綁營銷。例如，個別樓盤融入“契丹古鎮”、“溫泉小鎮”文化以吸引購房者{1}，實現出租與居住融合，解決舉債購房問題，促進房產銷售。

三、現實困難與癥結

在綜合政策措施的驅動和刺激下，雖然施甸縣房地產去庫存取得一定成效，但也顯露出諸多問題。

（一）供給與需求難以匹配

一是供大于求，房地產市場飽和甚至過剩與有效需求不足產生矛盾。施甸屬于國家級連片特困縣，城區小，人口少，居民收入水平低。在相對較小的市場內有12家地產商在競爭，“僧多粥少”，市場飽和度高。二是在保障房建設中“重建設輕規劃、重數量輕質量、重完工輕分配、重建房輕產業配套”，導致保障房供給與百姓的需求不匹配。此外，移民搬遷和棚戶區改造過程中，安置房選址離城鎮中心較遠，基礎設施不完善，生活成本較高等情況較為普遍，特別是安置房建設周期和安置協議兌現周期長，導致有些群眾抱怨、上訪，甚至阻撓棚戶區改造。政府投入了大量的人力、財力和物力，卻在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如預期的那樣買賬。

（二）現有的政策框架限制了去庫存進程

一是現有政策對保障房的戶型和單套面積等方面都有明確限定，與居民實際需求相差甚遠{2}。二是受新增項目用地的耕地占補平衡指標限制，保障房建設存在用地難的問題。

（三）搬遷后生活的不確定性使搬遷戶積極性不高

據調查，搬遷戶進入安置點重新買房，雖可享受政府補貼和無息貸款（最高金額6萬元，期限3年），但自身仍需負擔幾萬元的貸款本金，農戶離開農田之后，難以保證有穩定可觀的收入，而所有日常開支都要以現金支付，資金流一旦斷流，將陷入難以果腹的境地，未來生活、收入等各方面的不確定性和潛在風險使許多貧困戶對于搬遷一事心存疑慮，這使得相關政策效果大打折扣。有關數據顯示，截至5月15日，有意向搬入扶貧安置點并交納定金的貧困戶為243戶，僅占總搬遷責任戶的3.67%，說明很多貧困戶還有等待觀望的心理。

四、啟示

對照美國和日本房地產去產能過剩的歷史，價格下跌與消費需求形成負反饋效應，加之，由于房地產企業大多是高負債經營，在去產能、去杠桿過程中，其負債率必然對企業經營業績產生壓力，導致債務違約、失業率上升、行業風險向金融機構傳導。當前，中國經濟政策處于結構性調整階段，中央政府提出供給側結構性改革，去庫存作為重要實施目標之一。從需求看，對房地產需求不足的縣區，需要相應去庫存政策措施刺激消費需求。從供給看，應保持房地產開發投資下降，避免新增供給量給去庫存增加壓力。從政府層面講，應正確理解供給側結構性改革目的意義和“三去一降一補”措施，穩定房地產價格，解決供給與需求矛盾，理性制定和實施政策措施，摒棄急于求成、急功近利思想，注重房地產的預期和供給管理，推進房地產市場健康持續發展。從開發商層面講，無論采取何種營銷舉措，無一不是為擴大銷售鋪路的“應急之舉”，生命力極為有限。因此，房地產商應立足市場，著眼于長遠發展的思量，提升銷售服務質量，提高工程質量和效率，增強軟硬件實力，履行社會責任，開發市場所需質量好、服務好的“放心房”、“良心房”。

五、政策建議

（一）做好房地產預期和供給管理

一是放寬保障性住房政策限制。對保障性住房的戶型和單套面積等方面需要在政策層面進行符合實際的放寬調整，實現與居民實際需求相匹配。二是加大政府購買服務力度。處于市場最前沿的商品房，在戶型、面積、選址、配套等方面更適合百姓需求。通過政府購買服務，回購商品房作為保障房，打通市場庫存與棚戶區改造、移民搬遷安置的通道，既能更好地滿足住房保障需求，又能有效地消化房地產庫存。

（二）構建適應城市的整體發展和服務需求功能

一是政府應積極推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，實現產業和城市融合，不能一味地建成一座座“空城”、“鬼城”，有了產業才會吸引人來，城里才能興旺。二是從提高住房供給有效性的角度出發，把貨幣化安置和回購商品房結合起來，進一步探索保障房供給的新路徑。三是農民進城購房是市場化的主動行為，是農民根據自己生產生活需求所做的主動選擇，其首要考慮的是收入水平、生活質量等現實問題。指望農民一下子都進城不現實，政府不可操之過急，而是引導和提供服務，要避免在實際操作中越位，在政策制定執行過程中變成對房地產的大規模刺激。四是去庫存也是結構調整，要把低端落后的淘汰掉，從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。

（三）解決城市化進程中政府舉債困惑

金融應加大縣區城鎮化進程支持力度。保險機構應創新開發針對性強的保障保險產品和衍生產品，彌補政府政策性保障空白，解除入住居民教育醫療等后顧之憂。銀行業金融機構重點支持棚戶區改造、移民搬遷及城市化進程中相關基礎設施建設。幫助政府解決購買服務回購資金以及貨幣化安置資金，解決棚戶區改造“錢從哪里來”的問題，減輕地方政府舉債負擔，提高政府積極性。

注釋

{1}據考證，施甸現有大量契丹族后裔，他們自稱“本人”。“本人”是蒙古滅遼之后，隨蒙古軍隊西征的契丹族官兵的后裔。他們至今仍保留著契丹族的諸多風俗習慣，墳墓上仍然使用契丹小字，宗祠的牌匾上篆刻著“耶律”字樣。

{2}例如，擺榔鄉某貧困戶家中共5口人，僅有一位男性勞動力，文化程度為文盲，在原有居住地尚有能力飼養牲畜，耕種土地，聊以養家糊口；若遷入縣城，基本不具備務工能力，收入降為0。且5口人中還有一位為兒童，尚不具備掙錢能力。以這戶人家的收入能力，即便領取了10萬元政府補貼以及6萬元貼息貸款后，也只能購買60平米左右的小戶型（假設為2，500元/平米），而這樣的戶型很難滿足5口之家居住需要。