新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)政策路徑選擇

王媛娜

摘要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作，2007年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”）專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。現(xiàn)從投資性地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)的背景分析，系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)行業(yè)今后在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的若干問題，并提出了成本計(jì)價(jià)與公允計(jì)價(jià)的選擇；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇等會(huì)計(jì)政策路徑，分析了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的影響。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)政策；選擇

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）06-0114-02

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

（一）房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷售外，不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng)，甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性，因此，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作，是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

（二）舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，我國(guó)原來的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定，很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理，采用歷史成本計(jì)量，并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而且經(jīng)過若干年以后，他們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化，甚至高出其賬面原值數(shù)倍，顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此，將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待，進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià)，違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)政策路徑選擇

（一）成本計(jì)價(jià)與公允計(jì)價(jià)的選擇

采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)是目前國(guó)際上比較通行的方法，這樣使得公司的資產(chǎn)增值信息更透明，利于公司在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，也有利于公司再融資，獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度，公允計(jì)價(jià)可幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。然而，會(huì)計(jì)核算方法的改變，只是讓公司的隱性價(jià)值顯性化，但并沒有改變公司的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)闆Q定公司價(jià)值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，而非賬面利潤(rùn)與賬面價(jià)值。成本法下，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價(jià)值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。因此，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下是選擇成本計(jì)價(jià)還是選擇公允計(jì)價(jià)值得我們研究。

1.不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇不同

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要針對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司制定，對(duì)主要經(jīng)營(yíng)普通居民住宅的企業(yè)來說，除部分投資性土地儲(chǔ)備外，作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn)，因而受投資性會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響較小（如G萬科（000002.SZ））。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十六條規(guī)定“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”根據(jù)此規(guī)定，這種類型的開發(fā)公司如果選擇公允計(jì)價(jià)會(huì)計(jì)政策，一方面如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（實(shí)為損失），降低了公司的凈利潤(rùn)，反而將成本計(jì)價(jià)模式下隱性虧損變成了顯性；另一方面如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，在當(dāng)期盈利能力不變的情況下，反而降低了公司的凈資產(chǎn)收益率，選擇公允計(jì)價(jià)會(huì)計(jì)政策對(duì)這類公司無明顯益處。

對(duì)擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第七條明確規(guī)定“企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量”，但第十條規(guī)定“在同時(shí)滿足：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)的條件下，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”第十一條規(guī)定“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。”由此可見，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)也應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)價(jià)，只有在后續(xù)計(jì)量時(shí)在滿足一定的條件下方可采用公允計(jì)價(jià)。

2.取決于管理層對(duì)企業(yè)價(jià)值判斷的標(biāo)準(zhǔn)

如果管理層側(cè)重對(duì)利潤(rùn)的考核，以利潤(rùn)最大化作為企業(yè)價(jià)值最大化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的話，那么，對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言，在所持物業(yè)持續(xù)升值的情況下會(huì)考慮將成本計(jì)價(jià)改為公允計(jì)價(jià)，因?yàn)椋@樣會(huì)形成公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的正差，增加當(dāng)期利潤(rùn)。然而，在現(xiàn)今社會(huì)，越來越多的人不僅關(guān)注公司的盈利狀況，更加關(guān)注公司良好的現(xiàn)金流狀況，尤其在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)企業(yè)，如果管理層側(cè)重對(duì)現(xiàn)金流的考核，那么，采用公允計(jì)價(jià)卻不會(huì)帶來好處，相反，由于利潤(rùn)總額的增加，企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅會(huì)增加，總收入不變，稅收增加，則意味著現(xiàn)金支出增加，公司賬面的價(jià)值不能變成實(shí)際利潤(rùn)，企業(yè)反而要付出大量的現(xiàn)金，這樣企業(yè)就不會(huì)為徒有虛名的賬面利潤(rùn)選擇公允計(jì)價(jià)，從而損失大量的現(xiàn)金流，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇

1.取決于企業(yè)持有的目的

如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余，那么，是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，最佳選擇方案是繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨，因?yàn)檫@樣絲毫不影響它們按照公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓，獲得巨額賬面利潤(rùn)，并獲得現(xiàn)金流量；相反，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，結(jié)果是絕大部分的重估盈余在采用公允價(jià)值模式初始計(jì)量的同時(shí)確認(rèn)為股東權(quán)益，而不能確認(rèn)為賬面利潤(rùn)。為此，只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

2.要充分考慮企業(yè)的現(xiàn)金償債能力

如果一家公司面對(duì)兩種選擇，一是將房地產(chǎn)作為存貨以供未來銷售，二是將其作為投資性房地產(chǎn)供出租或增值后轉(zhuǎn)讓，它需要考慮當(dāng)前的負(fù)債狀況及償債能力。考慮到二者在現(xiàn)金流量上的區(qū)別，作為存貨時(shí)，可能在一定時(shí)期內(nèi)全部或大部分變現(xiàn)，由此獲得的現(xiàn)金流量可以用于清償債務(wù)；作為投資性房地產(chǎn)時(shí)，因出租獲得的現(xiàn)金流量頗為有限，由此獲得的現(xiàn)金流量難以用于清償債務(wù)。因此，高負(fù)債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇

根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第十三條第1款、第十四條、第十五條規(guī)定，當(dāng)企業(yè)選擇以成本計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，無論何時(shí)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其它資產(chǎn)均不會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益，但是，當(dāng)企業(yè)選擇以公允計(jì)價(jià)模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)，不同的時(shí)機(jī)選擇會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的價(jià)格處于一個(gè)比較好的上升通道時(shí)，則企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，因?yàn)椋环矫妫捎谑袌?chǎng)價(jià)值的不斷提升，租金的價(jià)格可以相應(yīng)的提高，從而獲得較好的租金回報(bào)，另一方面，待市場(chǎng)價(jià)格到達(dá)一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)時(shí)再將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，從而獲得更高的一個(gè)轉(zhuǎn)換收益，提高轉(zhuǎn)換當(dāng)期的利潤(rùn)。反之，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格處于一個(gè)下降通道應(yīng)選擇盡快轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，從而回避轉(zhuǎn)換損失。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡(jiǎn)要論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)所產(chǎn)生的影響。

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個(gè)明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營(yíng)的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無法在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，獲取利潤(rùn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，提出了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣就會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會(huì)影響企業(yè)的實(shí)際利益，但如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，能夠擁有有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那么新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)投資性房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點(diǎn)，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報(bào)表很多，這樣不僅消耗時(shí)間，也影響了工作效益，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價(jià)值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價(jià)值模式下，是通過企業(yè)的賬面價(jià)值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報(bào)表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時(shí)還可以有效地提高工作效益，能通過簡(jiǎn)易清晰的賬面價(jià)值報(bào)表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了很大的影響，同時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義，為了能更好地運(yùn)用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。

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